2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點:采用成本法估價整體價格

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　　采用成本法估價整體價格

　　成本法是求取估價對象在估價時點時的重置價格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論和替代原理。

　　重置價格是假設在估價時點重新建造的與估價對象具有相同效用的全新狀態(tài)的房地產(chǎn)價值。估價時需要考慮所需的一切合理、必要的費用(包括土地取得費用、前期工程費、建筑安裝工程費、管理費、投資利息、銷售費用)、銷售稅金和房地產(chǎn)的社會平均開發(fā)利潤。本案例若重新取得經(jīng)營性土地應通過市場取得出讓土地，所有先按出讓土地的市場價值計算，然后扣除“相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”。

　　估價中，各項費用的取值參考了該項目的實際建造成本，以分析項目的特點，主要是按同類房地產(chǎn)的市場價格和水平測算。

　　1.土地成本根據(jù)

　　××市基準地價及土地開發(fā)等成本包括土地出讓金、城市基礎設施建設費、城市拆遷費、小區(qū)建設配套費及其他費用。

　　(1)土地出讓金上述計算為7991.10萬元，折合建筑面積1599元/┫.

　　(2)城市基礎設施建設費包括大市政、四源費等，測算后為折合建筑面積650元/┫

　　(3)土地開發(fā)(征地拆遷費或城市拆遷)費包括拆遷、安置、補償費，拆遷評估費、拆遷單位管理費等經(jīng)測算按地面計算近19000元/┫，折合3000元/┫建筑面積。

　　(4)小區(qū)建設配套費××地區(qū)建設配套費為折合建筑面積250元/┫.

　　(5)其他策劃、招標服務費、土地評估、契稅、印花稅、手續(xù)費等，取上述土地成本的1.1-1.8%，約1.5%。

　　(1599+650+3000+250)×1.5%=5499×1.5%=82.49元/┫

　　(6)土地取得費成本合計土地取得成本合計為：建筑面積5581.49元/┫.

　　2.建筑物建造成本

　　(1)建安工程費根據(jù)××市現(xiàn)行《建筑工程概算定額》及有關文件規(guī)定、××市有關招投標工程的中標價、參考××市同類飯店建筑技術經(jīng)濟指標，估價對象建筑物主體、附屬、配套、室外工程的建筑、結(jié)構(gòu)、高檔裝修、設備安裝等的建安工程費的測算如下。

　　建安工程費的測算　　　　表2-29

　　經(jīng)測算前期工程及其他專業(yè)費等為450.70元/m2.建筑物建造成本合計為6550.70元/m2.上述l～2項合計為5581.49+6550.70=12132.19元/┫.

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