2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》備考練習(xí)4

　　特別推薦：房地產(chǎn)估價(jià)師歷年真題(2003-2012)匯總　

　　1.商品房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定，其保修期從(　)起計(jì)算。

　　A.商品房竣工之日

　　B.商品房竣工驗(yàn)收之日

　　C.商品房竣工驗(yàn)收合格之日

　　D.商品房交付之日

　　參考答案：D

　　2.下列風(fēng)險(xiǎn)中，不屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是(　)。

　　A.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

　　C.購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)

　　D.比較風(fēng)險(xiǎn)

　　參考答案：D

　　解析：比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益時(shí)，給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.某投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國(guó)債收益率為4.5%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.5。那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為(　)。

　　A.10.3%

　　B.7.17%

　　C.9.75%

　　D.8.59%

　　參考答案：C

　　解析：R=4.5%+0.5×(15%-4.5%)=9.75%，注意不能用銀行貸款利率，若是存款利率，則可用。這是求折現(xiàn)率的一種方法。

　　4.在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過(guò)程中，空置率持續(xù)下降到合理的空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的(　)。

　　A.第一階段

　　B.第二階段

　　C.第三階段

　　D.第四階段

　　參考答案：B

　　5.在測(cè)算資本金融資成本時(shí)，其資金占用費(fèi)是按(　)計(jì)算的。

　　A.綜合利率

　　B.貸款利率

　　C.折現(xiàn)率

　　D.機(jī)會(huì)成本

　　參考答案：D

　　6.(　)，是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。

　　A.間接投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券

　　B.房地產(chǎn)抵押擔(dān)保

　　C.住房抵押貸款證券化

　　D.投資于金融證券

　　參考答案：C

　　7.某城市2004年存量商品住房的吸納率為55%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是(　)。

　　A.1.8月

　　B.2.5季

　　C.1.8年

　　D.0.45年

　　參考答案：C

　　解析：吸納率與吸納周期是互為倒數(shù)關(guān)系。

　　8.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的說(shuō)法，不正確的是(　)。

　　A.二級(jí)市場(chǎng)是指土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)

　　B.三級(jí)市場(chǎng)是指存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

　　C.按照增量存量的方式，將土地市場(chǎng)劃分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)

　　D.按照增量存量的方式，房屋市場(chǎng)劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)，二級(jí)房屋市場(chǎng)和三級(jí)房屋市場(chǎng)

　　參考答案：D

　　解析：按照增量存量的方式，房屋市場(chǎng)劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)和二級(jí)房屋市場(chǎng)。

　　9.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，主要負(fù)責(zé)在工程建設(shè)前進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過(guò)程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算的，一般是(　)。

　　A.造價(jià)工程師

　　B.結(jié)構(gòu)工程師

　　C.設(shè)備工程師

　　D.監(jiān)理工程師

　　參考答案：A

　　10.下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說(shuō)法中，不正確的有(　)。

　　A.房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命

　　B.自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)

　　C.如果房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命

　　D.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無(wú)關(guān)

　　E.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時(shí)間

　　參考答案：DE

　　解析：對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，出租經(jīng)營(yíng)收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間;自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長(zhǎng)的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命;房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。

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　　11.以(　)方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

　　A.土地使用權(quán)出讓

　　B.房地產(chǎn)出租

　　C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　D.房地產(chǎn)抵押

　　答案：C

　　【解析】：以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

　　12.商品房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定，其保修期從(　)起計(jì)算。

　　A.商品房竣工之日

　　B.商品房竣工驗(yàn)收之日

　　C.商品房竣工驗(yàn)收合格之日

　　D.商品房交付之日

　　答案：D

　　【解析】：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

　　13.李某與W房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，合同約定建筑面積為00┫。后經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，李某所預(yù)購(gòu)商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為93┫。其面積誤差比的絕對(duì)值為(　)。

　　A.?3%

　　B.3%

　　C.?7%

　　D.7%

　　答案： D

　　【解析】：面積誤差比=[(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積]×00%=(93-00)/00=?7%，??7%?=7%。

　　14.無(wú)正當(dāng)理由拖欠房租(　)個(gè)月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。

　　A.

　　B.3

　　C.5

　　D.6

　　答案：D

　　【解析】：無(wú)正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。

　　15.下列關(guān)于“抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租”，表述錯(cuò)誤的是(　)。

　　A.該租賃關(guān)系可以對(duì)抗已登記的抵押權(quán)

　　B.抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力

　　C.抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任

　　D.抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，如果抵押人已書(shū)面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失由承租人自己承擔(dān)

　　答案：A

　　【解析】：該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)，所以A選項(xiàng)不正確。

　　16.人民法院依法對(duì)抵押物拍賣(mài)的，拍賣(mài)保留價(jià)由(　)參照評(píng)估價(jià)確定。

　　A.委托人

　　B.人民法院

　　C.拍賣(mài)師

　　D.競(jìng)買(mǎi)人

　　答案：B

　　【解析】：人民法院依法對(duì)抵押物拍賣(mài)的，拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定。

　　17.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地(　)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

　　A.使用權(quán)

　　B.所有權(quán)

　　C.收益權(quán)

　　D.占用權(quán)

　　答案：A

　　【解析】：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

　　18.下列關(guān)于預(yù)告登記的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。(2007年試題)

　　A.預(yù)告登記的目的是保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)的物權(quán)

　　B.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效

　　C.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力

　　D.預(yù)告登記的范圍應(yīng)當(dāng)是商品房預(yù)售，主要是防止一房多賣(mài)

　　答案：D

　　【解析】：預(yù)告登記是為了保全一項(xiàng)請(qǐng)求而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的是在將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　19.張某購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，按照有關(guān)規(guī)定，張某應(yīng)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理(　)。

　　A.房屋總登記

　　B.房屋所有權(quán)初始登記

　　C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

　　D.房屋所有權(quán)變更登記

　　答案：C

　　【解析】：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指，房屋因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換、繼承等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。

　　20.(　)是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專(zhuān)業(yè)圖。

　　A.房地產(chǎn)平面圖

　　B.房地產(chǎn)有關(guān)證明和文件

　　C.房地產(chǎn)卡片

　　D.房地產(chǎn)權(quán)屬賬冊(cè)

　　答案： A

　　【解析】：房地產(chǎn)平面圖是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專(zhuān)業(yè)圖。