2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精選考點(diǎn)9

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　　一、地租的含義

　　在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，地租的含義是隨著地租理論的發(fā)展而發(fā)展的。據(jù)說(shuō)，地租一詞創(chuàng)于12世紀(jì)的古法國(guó)，來(lái)源于拉丁語(yǔ)的rendita，意為報(bào)酬或收益，當(dāng)時(shí)英國(guó)也有類似的名詞，也表示收入或收益，特別是指使用農(nóng)地所需支付的產(chǎn)品或金額。到了現(xiàn)代，地租的含義在理論上已有了很大發(fā)展。經(jīng)濟(jì)學(xué)家在使用地租一詞時(shí)所隱含的意義繁多，總的來(lái)講，可分為狹義的地租和廣義的地租。狹義的地租是指利用土地所獲得的超額報(bào)酬。廣義的地租是指超額的工資、利息、利潤(rùn)及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬。例如，西尼爾(Nassau William Senior，1790-1864)1836年在《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)大綱》中把地租定義為“出于自然或偶然所自發(fā)地提供的收入”，包括“在體力或腦力方面具有非常能力所取得的特優(yōu)報(bào)酬”。即如果一個(gè)人用不著做更大的努力就可以完成比別人好或比別人多的工作，他的收入因此會(huì)超過(guò)其他人，這種超過(guò)一般工資部分的超額收入也應(yīng)視為地租。

　　不論是狹義的地租還是廣義的地租，它們都有一個(gè)基本含義，就是一種“純粹的剩余物”。由于這里不專門(mén)研究地租理論的發(fā)展，所以下面主要是以狹義的地租來(lái)論述的。

　　二、地租現(xiàn)象

　　三、地租理論的回顧

　　地租理論發(fā)展到現(xiàn)今，已形成了一個(gè)龐大體系，它不僅涉及經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還涉及社會(huì)和政治問(wèn)題。這里對(duì)地租理論的回顧，撇開(kāi)關(guān)于地租的來(lái)源和它應(yīng)歸誰(shuí)占有這類生產(chǎn)關(guān)系或社會(huì)、政治方面的爭(zhēng)論，僅圍繞著地租量的決定和計(jì)算進(jìn)行介紹，同時(shí)也不涉及廣義的地租。因此，許多在地租理論史上可能占有重要地位的學(xué)者和論點(diǎn)在下面將很少涉及，甚至沒(méi)有提到。像蒲魯東(Pierre Joseph Proudhon，1809-1865)和他的“所有權(quán)就是盜竊”--“土地的田租應(yīng)該付給誰(shuí)呢?當(dāng)然應(yīng)當(dāng)付給創(chuàng)造土地的人。誰(shuí)曾經(jīng)創(chuàng)造了土地呢?上帝。在這種情形下，土地所有人呀，請(qǐng)你走開(kāi)吧!”①約翰?斯圖亞特.穆勒(John Stuart Mill，1806-1873)和他的土地改革計(jì)劃;亨利.喬治(Henry George，1839-1897)和他的單一稅。中國(guó)古代和近現(xiàn)代也有許多關(guān)于地租的論述，但在這里也不介紹。

　　(一)威廉.配第

　　威廉.配第(William Petty，1623-1687)是古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的創(chuàng)始人之一，他認(rèn)為地租是利用農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物的一種剩余，即收獲的農(nóng)作物扣除各種生產(chǎn)成本(種子、工資)后的剩余部分。他在《賦稅論》中寫(xiě)道：“假定一個(gè)人能夠用自己的雙手在一塊土地上面栽培谷物;即假定他能夠做為耕種這塊土地所需要的種種工作，如挖掘、犁、耙、除草、收刈、將谷物搬運(yùn)回家、打脫篩凈等等;并假定他有播種這塊土地所需要的種子。我認(rèn)為，這個(gè)人從他的收獲之中，扣除了自己的種子，并扣除了自己食用及為換取衣服和其他必需品而給予別人的部分之后，剩下的谷物就是這一年這塊土地的當(dāng)然的正當(dāng)?shù)牡刈?像這樣七年的平均數(shù)，或者說(shuō)，形成歉收和豐收循環(huán)周期的若干年的平均數(shù)，就是用谷物表示的這塊土地的一般地租?！?/P>

　　配第關(guān)于地租的計(jì)算用現(xiàn)在的概念來(lái)表達(dá)，即為：

　　地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本

　　在配第的著作中，可以看到級(jí)差地租的初始思想。但他不是從肥力不同的土地引出級(jí)差地租，而是從與市場(chǎng)距離不同的肥力相同的土地引出級(jí)差地租。他說(shuō)：“假如維持倫敦或一支軍隊(duì)所需的谷物，必須從遠(yuǎn)離40英里的地方運(yùn)來(lái)，那么，在倫敦或離這支軍隊(duì)駐扎地1英里以內(nèi)的地方栽培的谷物，除其自然價(jià)格之外，尚應(yīng)加算將谷物運(yùn)輸39英里所需的費(fèi)用……因此，結(jié)果就是，靠近人口稠密的地方的土地，由于上述理由，比距離遠(yuǎn)而土質(zhì)相同的土地，不僅能產(chǎn)生更多的地租，而且所值的年租總數(shù)也更多一些?！?/P>

　　(二)理查德.坎蒂隆

　　理查德?坎蒂隆(Richard Cantillon，1685-1734)認(rèn)同配第的地租是一種剩余，不過(guò)，他提出了還應(yīng)當(dāng)扣除租地農(nóng)場(chǎng)主的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，即地租不僅是扣除生產(chǎn)成本以后，而且應(yīng)是扣除經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)后的余額。他說(shuō)：“租地農(nóng)場(chǎng)主通常取得土地產(chǎn)品的三分之二。他們把其中的一半用于補(bǔ)償成本、供養(yǎng)幫工;另一半作為他們自己的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)……土地所有者通常取得土地產(chǎn)品的另外三分之一”。也就是說(shuō)，全部土地產(chǎn)品在扣除了用于補(bǔ)償成本、供養(yǎng)幫工和作為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)之后所余下的部分就是地租。

　　坎蒂隆關(guān)于地租的計(jì)算用現(xiàn)在的概念來(lái)表達(dá)，即為：

　　地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本-經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

　　(三)亞當(dāng)?斯密

　　亞當(dāng).斯密(AdamSmith，1723-1790)是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)最著名的代表、古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的建立者，于1776年出版了著名的《國(guó)民財(cái)富的性質(zhì)和原因的研究》(簡(jiǎn)稱《國(guó)富論》)。他在該書(shū)中比其前人更加明確地論述了地租的計(jì)算及其決定機(jī)制。他說(shuō)：“作為使用土地的代價(jià)的地租，自然是租地人按照土地實(shí)際情狀所支給的最高價(jià)格。在決定租約條件時(shí)，地主都設(shè)法使租地人所得的土地生產(chǎn)物份額，僅足補(bǔ)償他用以提供種子、支付工資、購(gòu)置和維持耕畜與其他農(nóng)具的農(nóng)業(yè)資本，并提供當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)資本的普通利潤(rùn)。這一數(shù)額，顯然是租地人在不虧本的條件下所愿意接受的最小份額，而地主決不會(huì)多留給他。生產(chǎn)物中分給租地人的那一部分，要是多于這一數(shù)額，換言之，生產(chǎn)物中分給租地人那一部分的價(jià)格，要是多于這一數(shù)額的價(jià)格，地主自然要設(shè)法把超過(guò)額留為已有，作為地租。因此，地租顯然是租地人按照土地實(shí)際情況所能繳納的最高額。誠(chéng)然，有時(shí)由于存心寬大，更經(jīng)常是由于無(wú)知，地主接受比這一數(shù)額略低的地租;同樣，有時(shí)也由于無(wú)知(但比較少見(jiàn))，租地人繳納比這一數(shù)額略高的地租，即甘愿承受比當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)資本普通利潤(rùn)略低的利潤(rùn)。但這一數(shù)額，仍可視為土地的自然地租，而所謂自然地租，當(dāng)然是大部分出租土地應(yīng)得的地租。