2015年房地產估價師《理論與方法》精選考點10

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　　一、 居住房地產估價(分普通住宅、高檔公寓、別墅)

　　1、影響居住房地產價格的區(qū)域因素：交通條件、生活服務設施、教育配套設施、環(huán)境質量、治安環(huán)境、城市大配套設施條件、人文環(huán)境等。

　　2、影響居住房地產價格的個別因素：建筑結構、類型和等級、裝修、設施與設備、質量、朝向與樓層、戶型、產權情況。

　　3、各種類型的居住房地產區(qū)域影響因素不同，估價時還要考慮政策性的影響。高層住宅通常是樓層越高價值越大。

　　二、 商業(yè)房地產估價(含餐飲)

　　1、商業(yè)房地產及其估價特點。

　?、俳洜I內容多。不同的經營內容(或不同的用途)一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應對經營內容不同的各部分房地產采用不同的資本化率。

　?、谵D租經營多。商業(yè)房地產的業(yè)主常常將其房地產出租給別人經營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉租給第三者，因此在進行商業(yè)房地產估價時要調查清楚產權狀況。避免有的估價委托方僅是承租人，卻以房地產所有人的身份委托估價。注意轉租的合法性。

　?、垩b修高檔而復雜。有些地方，買下或租下別人經營的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在抵押估價、交易估價、轉租估價等過程中，要考慮到這種因素。

　　2、影響商業(yè)房地產價格的主要區(qū)域因素：繁華程度、交通條件(公交通達度、交通便捷度)。

　　3、影響商業(yè)房地產價格的主要個別因素：臨街狀況、內部格局(分割出租的，要有一定的空間間距)、樓層、面積(不宜太大也不宜太小)、裝修、轉租的可能性(轉租將影響投資商業(yè)房地產的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產的價值)。

　　4、餐飲房地產估價：搜集包間數、座位數、就餐次數、人均消費額等;經營成本：保險費、成本、工資、應扣除特色引起的商業(yè)壟斷收益。

　　三、 商務辦公房地產(寫字樓)估價

　　1、影響商務辦公房地產的主要區(qū)域因素。除了一般影響商業(yè)房地產的主要因素外，還有：

　?、偈欠裎挥谥醒肷虅諈^(qū)或政府機構附近。

　?、诮煌l件、停車條件。商務辦公房地產與機場、火車站之間的交通方便程度。

　?、壑車h(huán)境。整潔氣派，有現(xiàn)代化的都市氣氛。

　　2、影響商務辦公房地產的主要個別因素。

　?、偻庥^：建筑物高度、體量、造型、外裝修等。

　?、趦炔垦b修;③設備、設施;④是否具有智能化辦公條件;⑤滿足不同公司的不同要求;

　?、尬飿I(yè)管理條件。對于商業(yè)辦公房地產、特別是甲級寫字樓而言，物業(yè)管理對提升其價值的作用非常明顯。

　　四、 旅館房地產估價(含娛樂)

　　1、旅館房地產及其估價特點：旅館房地產一般較少在市場上轉讓，而旅館房地產一旦轉讓，一般是整體轉讓，很少采取部分轉讓的形式。同樣，旅館房地產估價時，也是估算其整體價值的情況居多。

　　注意：單獨估算旅館大堂等附屬的功能部位部分房地產的價值是沒有意義的。

　　由于同類型旅館的價值在于其接待能力，因此衡量旅館接待能力的指標床位數或房間數常常可以作為估價的指標。

　　綜合性旅館房地產一般按各部位設置多種服務功能，其收益包括：各種服務功能部位的直接收益和由功能間相互作用所產生的間接收益。該類房地產一般不能參照市場租金水平分割單獨估價。

　　2、影響旅館房地產的主要區(qū)域因素：交通條件、周圍環(huán)境。

　　3、影響旅館房地產的主要個別因素：設施設備及用具、經螢管理。

　　4、搜集資料：房價的標準、出租率(入住率)、潛在收益和實際收益、其他收益、餐飲、休閑設施、廣告收益;支出：客觀成本、裝修、更新、維修、保險費等。

　　5、娛樂房地產：

　　五、 工業(yè)房地產估價

　　1、工業(yè)房地產及其估價特點。①涉及的行業(yè)多;②非標準廠房多，單價相差大;③要區(qū)分設備和建筑物的造價;④受腐蝕的可能性大。

　　2、工業(yè)房地產估價常采用的方法。市場比較法(適用于標準廠房)、收益法(撥離房地產收益)、成本法(要區(qū)分建筑造價和設備基礎，要分別估算，扣除設備基礎價值)。

　　由于工業(yè)房地產的特點，所以估價時多采用成本法。標準廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格，從而可以制定當地統(tǒng)一重置價格表。非標準廠房的重置價格的確定則有兩個主要信息途徑：一是參考預算價格計算;二是利用標準廠房的重置價格表，根據跨度、柱距、高度等修正，修正參數由經驗得出。

　　3、影響工業(yè)房地產的主要區(qū)域因素：交通條件、基礎設施、地理位置。

　　4、影響工業(yè)房地產的主要個別因素：用地面積、地質和水文條件、房地產用途(體現(xiàn)最高最佳使用原則，能改變用途的，以其最高最佳使用用途估價)。

　　六、 特殊用途房地產估價

　　即這類房地產通常都伴隨著專營權，因此最理想的估價方法應該是利潤法。采用利潤法估價，意味著在對該房地產估價時已經考慮了專營權的價值。如：加油站和停車場。應撥離出特許經營權的收益，即超額剩余價值。