2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)習題:第九章

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　　二、多項選擇題

　　1、運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，不包括(　)。

　　A.明朗、穩(wěn)定及長遠的房地產(chǎn)政策

　　B.一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)

　　C.一個較多公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫

　　D.一個公平競爭的市場環(huán)境

　　E.一個全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫

　　2、在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于(　)。

　　A.房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力

　　B.將預期原理作為理論依據(jù)

　　C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式

　　D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風險

　　E.正確預測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　3、運用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，具體方法有(　)。

　　A.傳統(tǒng)方法

　　B.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

　　C.成本法

　　D.市場法

　　E.總和法

　　4、只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算的項目是(　)。

　　A.銷售費用

　　B.投資利息

　　C.開發(fā)利潤

　　D.銷售稅費

　　E.后續(xù)的開發(fā)成本

　　5、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計約需6個月;建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項中，正確的是(　)。

　　A.利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2009年10月18日

　　B.利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2010年4月18日

　　C.開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2011年10月18日

　　D.建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日

　　E.銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

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　　三、判斷題

　　1、成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預測等方法得到，需要求取的是開發(fā)成本等扣除項目的價值。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　2、假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，投資分析是站在某個特定投資者的立場上，而估價是站在一般投資者的立場上。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　3、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值一后續(xù)必要支出。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　4、在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分，也包含風險收益部分。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　5、假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值，一般采用計算利息的傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預測偏離實際，因此，在實際估價中應盡量采用計算利息的傳統(tǒng)方法。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　6、銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　7、經(jīng)營期的起點通常是取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期，終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束的日期。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

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　　參考答案：

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：ABD適合成本法。

　　2、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象不僅是上述房地產(chǎn)開發(fā)用地，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價。

　　3、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)分析是站在某個特定的投資者的立場上。

　　4、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：投資利息和開發(fā)利潤，只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，包含在折現(xiàn)率中考慮了。這兩個項目隱含在折現(xiàn)的過程中，通過調(diào)整折現(xiàn)率來考慮。

　　5、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算。

　　6、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。

　　7、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中預測開發(fā)完成后的價值時，一般不宜將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價值，通常是采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的未來變化趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價格及其未來可能的變化趨勢來推測。

　　8、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。

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　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：CD

　　【答案解析】：假設(shè)開發(fā)法測算結(jié)果的準確與否，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，包括：①要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī);②要有一個明朗、穩(wěn)定及長遠的房地產(chǎn)政策;③要有一個全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫。

　　2、

　　【正確答案】：CE

　　【答案解析】：在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于下列兩個預測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)，②是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或售求狀況，正確地預測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　3、

　　【正確答案】：AB

　　【答案解析】：運用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，具體有現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。

　　4、

　　【正確答案】：BC

　　【答案解析】：投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算。

　　5、

　　【正確答案】：ADE

　　【答案解析】：測算土地總價的估價時點為取得該開發(fā)用地的時間，為2009年10月18日;

　　開發(fā)經(jīng)營期是從開始取得用地到銷售完成，應為2009年10月18日到2012年4月18日;

　　建設(shè)期為資金正式投入始到項目建成投產(chǎn)止所需要的時間，是2009年10月18日到2011年10月18日;

　　銷售期為2011年4月18日到2012年4月18日

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　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：假設(shè)開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

　　2、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價與用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析的主要不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，房地產(chǎn)估價是站在一個典型的投資者的立場上，而房地產(chǎn)開發(fā)項目分析是站在某個特定的投資者的立場上。

　　3、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值一后續(xù)必要支出及應得利潤

　　4、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分，又包含風險收益部分。

　　5、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：由于存在著眾多的未知因素和偶然因素會使預測偏離實際，準確預測是十分困難的。盡管如此，在實際估價中應盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的情況下，可以采用傳統(tǒng)方法。

　　6、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間。

　　7、

　　【正確答案】：N

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