2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)習題:第十一章

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　　二、多項選擇題

　　1、在實際中計算地租量的方法有(　　)。

　　A.從房租中分離出地租

　　B.由地價求出地租

　　C.采用市場法求出地租

　　D.由土地開發(fā)成本求出地租

　　E.采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租

　　2、臨街深度價格修正率包括(　　)。

　　A.單一深度價格修正率

　　B.多種深度價格修正率

　　C.單獨深度價格修正率

　　D.累計深度價格修正率

　　E.平均深度價格修正率

　　3、調(diào)查評估路線價，通常是在同一路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標準臨街宗地，運用(　　)等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。

　　A.市場法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.土地剩余技術(shù)

　　E.建筑物剩余技術(shù)

　　4、確定路線價時，選取標準宗地應(yīng)符合(　　)的等要求。

　　A.一面臨街

　　B.兩面臨街

　　C.土地形狀為矩形

　　D.土地形狀為正方形

　　E.容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率

　　5、路線價法特別適用于(　　)估價。

　　A.個別房地產(chǎn)

　　B.房地產(chǎn)稅收

　　C.市地重劃

　　D.房地產(chǎn)征收

　　E.需要在短時間內(nèi)對許多宗土地進行估價的情形

　　6、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有(　　)。

　　A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元

　　B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元

　　C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元

　　D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元

　　E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元

　　7、應(yīng)用路線價法制作臨街深度價格修正率的要領(lǐng)有(　　)。

　　A.設(shè)定標準深度

　　B.將標準深度分為若干等份

　　C.制定容積率修正系數(shù)

　　D.求取單獨深度價格修正率

　　E.制定使用年限修正系數(shù)

　　8、城鎮(zhèn)基準地價的內(nèi)涵包括其對應(yīng)的(　　)。

　　A.容積率

　　B.土地使用稅

　　C.土地開發(fā)程度

　　D.土地使用期限

　　E.征地補償費

　　9、某建筑物共3層，總建筑面積為600m2，每層建筑面積相等，房地總價值為600萬元，土地價值為200萬元。其中一層房地產(chǎn)價值是二層的0.85倍，二層房地產(chǎn)價值是三層的1.2倍。關(guān)于土地份額的計算，正確的有(　　)?！?011年真題】

　　A.按建筑面積分攤，一層占有的土地份額為33.3%

　　B.一層按房地產(chǎn)價值分攤的土地份額低于按土地價值分攤的土地份額

　　C.按房地價值分攤，二層占有的土地份額為37.3%

　　D.按土地價值分攤，二層占有的土地份額為45.2%

　　E.按土地價值分攤，三層占有的土地份額為31.7%

	第一層	第二層	第三層
房地產(chǎn)價值	X 190.06	X/0.85 223.6	X/(0.85*1.2) 186.33
建筑物價值	[（600-200）/600]*200= 133.33	133.33	133.33
土地價值	56.73	90.27	53

　　10、通過高層建筑地價分攤可以解決(　　)等。

　　A.各部分分攤的建筑面積

　　B.各部分分攤的土地份額

　　C.各部分分攤的土地面積

　　D.各部分分攤的地價數(shù)額

　　E.各部分分攤的樓面地價額

　　11、高層建筑地價分攤的方法有(　　)。

　　A.按建筑物價值進行分攤

　　B.按房地價值進行分攤

　　C.按土地價值進行分攤

　　D.按建筑面積進行分攤

　　E.按樓面地價進行分攤

　　12、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為120萬元，下列關(guān)于土地份額分攤的表述中正確的有(　　)。

　　A.按建筑面積分攤二層占有土地的份額為33.33%

　　B.按房地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%

　　C.按房地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%

　　D.按土地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%

　　E.按土地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%

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　　三、判斷題

　　1、兩個規(guī)模、檔次、經(jīng)營品種、經(jīng)營水平等相同，而所處位置不同的商場，由于位置上的差異也會帶來銷售凈收入的差異，這種差異也是一種地租現(xiàn)象。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　2、在路線價法中，“標準臨街宗地”可視為市場法中的“可比實例”。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　3、對可及性相當?shù)耐恋卦O(shè)定標準深度，選取若干標準宗地求其標準價格，此標準價格稱為路線價。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　4、某城市路線價標準深度為24m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　5、城鎮(zhèn)基準地價評估的估價時點一般是年度的1月1日。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　6、現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準地價是在土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中形成的地價，而不是通過評估確定的地價。(　　)【2011年真題】

　　Y.對

　　N.錯

　　7、高層建筑地價分攤是將高層建筑的造價分攤到所占土地上。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　8、有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價值為第一層的1.05倍，第三層的房地價值為第四層的1.15倍，第四層的房地價值為第二層的91%。按房地價值分攤法計算得出第三層占有的土地份額約為27%。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　9、按房地價值進行分攤方法，主要適用于各部分的房地價值(單價)有差異的建筑物。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

　　10、按建筑面積進行分攤和按土地價值進行分攤的方法，從理論上講要求地價分攤不斷地進行，但這在實際中不可行。(　　)

　　Y.對

　　N.錯

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　　四、單項選擇題答案部分

　　1、【正確答案】：C

　　【答案解析】：地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤-投資的利息。參見教材P363。

　　【該題針對“地租理論及測算”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】：A

　　【答案解析】：400*90%*20/25=288萬元

　　288萬元/20*75=1920元/m2

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　【答疑編號10224813】

　　3、【正確答案】：B

　　【答案解析】：運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，街道兩側(cè)的土地排列較整齊。參見教材P369。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】：C

　　【答案解析】：標準臨街深度簡稱標準深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此點接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高;由此點遠離街道的方向，地價可視為基本不變。參見教材P370。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】：B

　　【答案解析】：參見教材P377～378。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】：A

　　【答案解析】：參見教材P368。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】：B

　　【答案解析】：基準地價修正法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一種間接的估價方法，其估價結(jié)果的準確性主要取決于基準地價和各種調(diào)整系數(shù)的合理性、準確性。參見教材P384。

　　【該題針對“基準地價修正法”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】：C

　　【答案解析】：(2×1500―1×500)×10000=25000000(元)=2500(萬元)。參見教材P385。

　　【該題針對“補地價的測算”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】：C

　　【答案解析】：3000*8*40%+1000*8*60%-800*1=13600元/m2

　　補地價=5000*13600=6800萬元

　　【該題針對“補地價的測算”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】：D

　　【答案解析】：需補地價=1500×(1.6-1.2)×10000=600(萬元)，參見教材P386～387。

　　【該題針對“高層建筑地價分攤”知識點進行考核】

　　11、【正確答案】：A

　　【答案解析】：在以建筑面積作為分攤標準時，某部分占有的土地份額=該部分建筑面積÷總建筑面積。參見教材P389。

　　【該題針對“高層建筑地價分攤”知識點進行考核】

　　12、【正確答案】：A

　　【答案解析】：參見教材P390。

　　【該題針對“高層建筑地價分攤”知識點進行考核】

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　　五、多項選擇題答案部分

　　1、【正確答案】：ABCE

　　【答案解析】：實際中測算地租的方法還有多種：①從房租中分離出地租;②由地價求出地租;③采用市場法求出地租;④采用類似于假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租。參見教材P367。

　　【該題針對“地租理論及測算”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】：CDE

　　【答案解析】：臨街深度價格修正率有單獨深度價格修正率、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率。參見教材P374。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】：ABD

　　【答案解析】：調(diào)查評估路線價，通常是在同一路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標準臨街宗地，運用收益法(通常是其中土地剩余技術(shù))、市場法等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。參見教材P371。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】：ACE

　　【答案解析】：選取標準宗地的要求是：一面臨街;土地形狀為矩形;臨街深度為標準臨街深度;臨街寬度為標準臨街寬度;臨街寬度與臨街深度的比例適當;用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途;容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率;其他方面。參見教材P370～371。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】：BCDE

　　【答案解析】：特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理)、房地產(chǎn)征收或其他需要在短時間內(nèi)對許多宗土地進行估價的情形。參見教材P369。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】：CE

　　【答案解析】：A中總地價=100×40%=40，B中總地價=100×(40%+30%)=70，D中總地價=100×(40%+30%+20%+10%)=100，參見教材P373。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】：ABD

　　【答案解析】：制作臨街深度價格修正率表的要領(lǐng)是：①設(shè)定標準臨街深度;②將標準臨街深度劃分為若干等份;③確定臨街深度價格遞減率;④求取單獨深度價格修正率或累計深度價格修正率、平均深度價格修正率，并用表格反映。參見教材P375。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：明確基準地價的內(nèi)涵和表達方式。其中，明確基準地價的內(nèi)涵是要確定基準地價對應(yīng)的下列條件：①估價時點;②土地用途;③土地使用權(quán)性質(zhì);④土地使用期限;⑤容積率;⑥土地開發(fā)程度。參見教材P382～383。

　　【該題針對“城鎮(zhèn)基準地價評估”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：P386-391

　　假設(shè)第一層房地產(chǎn)價值為X

　　X+X/0.85+X/(0.85*1.2)=600萬

　　解得X=190.06

	第一層	第二層	第三層
房地產(chǎn)價值	X 190.06	X/0.85 223.6	X/(0.85*1.2) 186.33
建筑物價值	[（600-200）/600]*200= 133.33	133.33	133.33
土地價值	56.73	90.27	53

　　按照房地產(chǎn)價值分攤，一層的土地份額為190.06/600=31.67%,

　　2層的土地份額為223.6/600=37.3%

　　按照土地價值分攤，一層的土地份額為56.73/200=28.36%

　　2層的土地份額為90.27/200=45.2%

　　3層的土地份額為53/200=28.4%

　　【該題針對“高層建筑地價分攤”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】：BCD

　　【答案解析】：通過高層建筑地價分攤可以解決：①各部分占有的土地份額;②各部分分攤的土地面積;③各部分分攤的地價額。參見教材P387。

　　【該題針對“高層建筑地價分攤”知識點進行考核】

　　11、【正確答案】：BCD

　　【答案解析】：高層建筑地價分攤的方法有：按照建筑物面積進行分攤、按照房地價值進行分攤和按照土地價值進行分攤等方法。參見教材P387。

　　【該題針對“高層建筑地價分攤”知識點進行考核】

　　12、【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：1、三層的建筑面積都相同，因此按建筑面積計算二層占1/3=33.33%每層樓的建筑物價格=120/3=402、按房地產(chǎn)價值計算：二層的價值為x，那么一層的就是2x，三層的就是0.7x，合計3.7x二層所占的比例=x/3.7x=27.03%二層的房地產(chǎn)價值=200×27.03%=54.053、二層的土地價格=54.05-40=14.05二層土地價值所占的比例=14.05/40=17.57%，因此選ACD

　　【該題針對“高層建筑地價分攤”知識點進行考核】

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　　六、判斷題答案部分

　　1、【正確答案】：Y

　　【答案解析】：假設(shè)有兩個位于不同繁華地段，但規(guī)模、檔次、經(jīng)營品種、經(jīng)營管理水平等方面均相同的商場，由于位置上的差異也會帶來銷售凈收入的差異。這種銷售凈收入的差異也是一種地租現(xiàn)象。參見教材P358。

　　【該題針對“地租理論及測算”知識點進行考核】

　　2、【正確答案】：Y

　　【答案解析】：在路線價法中，“標準臨街宗地”可視為市場法中的“可比實例”。參見教材P369。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　3、【正確答案】：N

　　【答案解析】：路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設(shè)定標準臨街深度，選取若干標準臨街宗地并求其平均價格，然后利用價格修正率對該平均價格進行調(diào)整來求取街道兩側(cè)的土地價值的方法。參見教材P368。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　4、【正確答案】：Y

　　【答案解析】：平均深度價格修正率=累計深度價格修正率×標準臨街深度÷所給臨街深度=(50%+30%)×24÷16=120%。參見教材P375。

　　【該題針對“路線價法”知識點進行考核】

　　5、【正確答案】：Y

　　【答案解析】：參見教材P382。

　　【該題針對“城鎮(zhèn)基準地價評估”知識點進行考核】

　　6、【正確答案】：N

　　【答案解析】：參見教材P382?；鶞实貎r也是評估出來的。

　　【該題針對“城鎮(zhèn)基準地價評估”知識點進行考核】

　　7、【正確答案】：N

　　【答案解析】：通過高層建筑地價分攤可以解決：①各部分占有的土地份額;②各部分分攤的土地面積;③各部分分攤的地價額。參見教材P387。

　　【該題針對“高層建筑地價分攤”知識點進行考核】

　　8、【正確答案】：Y

　　【答案解析】：設(shè)一層的房地產(chǎn)價值為x，則二層為1.05.，三層為1.05x×0.91×1.15=1.0988x，四層為1.05x ×0.91=0.9555x，總房地價值為4.1043x，參見教材P389。

　　【該題針對“高層建筑地價分攤”知識點進行考核】

　　9、【正確答案】：N

　　【答案解析】：按房地價值進行分攤主要適用于各部分的房地價值(單價)有差異但差異不是很大的建筑物。參見教材P389。

　　【該題針對“高層建筑地價分攤”知識點進行考核】

　　10、【正確答案】：N

　　【答案解析】：應(yīng)為按房地價值進行分攤的方法和按土地價值進行分攤的方法。參見教材P392。

　　【該題針對“高層建筑地價分攤”知識點進行考核】

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