2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點:加油站的估價

　　加油站的估價

　　隨著城市交通的發(fā)展，城市加油站與人們的日常生活和經(jīng)濟(jì)活動的聯(lián)系越來越密切，加油站也越來越多，加油站房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)也開始增多。加油站作為一種特殊用途的房地產(chǎn)，在估價中必須充分了解其自身特點，才能正確把握其價格的影響因素和影響關(guān)系，從而才可能通過科學(xué)評估得到其合理的價格。

　　加油站房地產(chǎn)估價的一般特點

　　1.位置極其重要并且分布離散性較強

　　加油站作為一種經(jīng)營性房地產(chǎn)，一般情況下，各加油站的建筑質(zhì)量、用料、工藝和設(shè)備、設(shè)施條件等差異不大，對其經(jīng)營收益的影響也不大，加油站的經(jīng)營收益主要取決于其坐落位置的臨街條件和交通車流量，另外其車輛進(jìn)出口條件等對其經(jīng)營效益也都有影響。因此，位于相同區(qū)域的相同規(guī)模、設(shè)備條件和相同價格水平的兩個加油站，可能因為所臨道路條件不同、交通車流量不同等，經(jīng)營收益有天壤之別;可以說，加油站房地產(chǎn)的價格主要取決于位置，位置條件決定下的土地的價格更是加油站房地產(chǎn)價格的主要構(gòu)成部分。另外，不像其他商業(yè)房地產(chǎn)往往沿街分布或成片聚集，加油站之間一般都有一定的距離間隔，位置分布離散性較強。由于導(dǎo)致加油站位置條件優(yōu)劣的因素是多方面的，加油站之間的可比性也相對較差。

　　2.經(jīng)營的個性差異顯著

　　加油站可以說是一種較簡單的經(jīng)營收益性行業(yè)。但各加油站經(jīng)營者采取的經(jīng)營手段、管理模式仍有很多差異，并直接表現(xiàn)為經(jīng)營收入和成本費用的不同。根據(jù)實際評估中調(diào)查和測算的數(shù)據(jù)情況看，不同加油站經(jīng)營收益差異明顯，經(jīng)營費用差異較大，而且部分收益水平較低的加油站與其區(qū)位條件并不相符。因此，簡單根據(jù)個別加油站實際財務(wù)報表采用收益法進(jìn)行評估很難滿足房地產(chǎn)估價原則的要求，估價結(jié)果很難反映加油站房地產(chǎn)的實際價值。

　　3.存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤

　　過去加油站是政府管制較嚴(yán)的一種行業(yè)，加油站的經(jīng)營有一定的壟斷性，存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤。我國從2005年12月11日起放開成品油零售市場，到2006年12月11日完全開放國內(nèi)成品油批發(fā)市場，成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤已減少。

　　因此采用收益法評估加油站房地產(chǎn)價格時要可根據(jù)區(qū)域加油站經(jīng)營實際情況，考慮其經(jīng)營是否存在因成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤問題，如果存在應(yīng)在凈收益的測算中考慮扣除。