2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)知識(shí):第六章4

　　第六章 市場(chǎng)法及其運(yùn)用

　　第四節(jié) 建立比較基準(zhǔn)

　　統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍：

　　對(duì)于某些估價(jià)對(duì)象，有時(shí)難以直接選到與其范圍完全相同的房地產(chǎn)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，只能選取"主干"部分相同而范圍有所不同的房地產(chǎn)交易實(shí)例為可比實(shí)例。所謂范圍不同，是指"有"與"無"的差別，而不是大家都有情況下的彼此之間"好"與"壞"或者"優(yōu)"與"劣"、"新"與"舊"的差別。因此，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進(jìn)行"有無對(duì)比"并消除由此導(dǎo)致的價(jià)格差異。

　　房地產(chǎn)范圍不同的情況在實(shí)際估價(jià)中主要有3種：①帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。例如，估價(jià)對(duì)象是"干凈"的房地產(chǎn)，選取的交易實(shí)例是設(shè)立了抵押權(quán)，有拖欠建設(shè)工程價(jià)款，或者由買方代付賣方欠繳的水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、通信費(fèi)(如電話費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、有線電視收看費(fèi)等)、供暖費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房產(chǎn)稅等費(fèi)用、稅金的房地產(chǎn)交易實(shí)例;或者相反。②含有非房地產(chǎn)成分。例如，估價(jià)對(duì)象是"純粹"的房地產(chǎn)，選取的交易實(shí)例是有附贈(zèng)家具、家用電器、汽車等的房地產(chǎn)交易實(shí)例;或者相反。③房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同。例如，估價(jià)對(duì)象為土地，選取的交易實(shí)例是含有類似土地的房地交易實(shí)例。估價(jià)對(duì)象是一套封陽臺(tái)的住房，選取的交易實(shí)例是未封陽臺(tái)的住房;或者相反。估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的公寓，選取的交易實(shí)例是一套帶車位的公寓;或者相反。

　　在上述第一種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理：

　　不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格=帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格一債權(quán)+債務(wù)

　　如果是估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的，在市場(chǎng)法最后步驟求出了不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上債權(quán)減去債務(wù)，就可得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

　　在上述第二種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到"純粹"的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理：

　　房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格一非房地產(chǎn)成分的價(jià)格

　　如果是估價(jià)對(duì)象含有非房地產(chǎn)成分的，在市場(chǎng)法最后步驟求出了不含非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上非房地產(chǎn)成分的價(jià)值，就可得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

　　在上述第三種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)范圍，補(bǔ)充可比實(shí)例缺少的范圍，扣除可比實(shí)例多出的范圍，相應(yīng)地對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)和減價(jià)處理。

　　統(tǒng)一付款方式：

　　房地產(chǎn)交易涉及的金額較大，許多成交價(jià)格采取分期付款方式支付。而且付款期限長(zhǎng)短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布的不同，導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格也會(huì)有所不同。估價(jià)中為便于比較，價(jià)格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金額為基準(zhǔn)。因此，需要將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過折現(xiàn)計(jì)算。

　　統(tǒng)一價(jià)格單位：針統(tǒng)一價(jià)格單位包括統(tǒng)一價(jià)格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位。

　　(一)統(tǒng)一價(jià)格表示單位

　　統(tǒng)一價(jià)格表示單位可以是總價(jià)，也可以是單價(jià)，一般采用單價(jià)。在統(tǒng)一采用單價(jià)時(shí)，通常是單位面積的價(jià)格。例如，房地及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積的價(jià)格;土地除了單位土地面積的價(jià)格，還可為單位建筑面積的價(jià)格，即樓面地價(jià)。在這些情況下，單位面積是一個(gè)比較單位。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，還可以有其他的比較單位。例如，倉庫通常以單位體積為比較單位，停車場(chǎng)通常以一個(gè)車位為比較單位，旅館通常以一間客房或一個(gè)床位為比較單位，影劇院通常以一個(gè)座位為比較單位，醫(yī)院通常以一個(gè)床位為比較單位，保齡球館通常以一個(gè)球道為比較單位，等等。

　　在此還需要說明的是，有些可比實(shí)例宜先對(duì)其總價(jià)進(jìn)行某些修正、調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。因?yàn)檫@樣處理時(shí)，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正、調(diào)整更容易、更準(zhǔn)確。例如，估價(jià)對(duì)象是一套門窗有損壞的商品住宅，選取的可比實(shí)例的某套商品住宅的門窗是完好的，成交總價(jià)為20萬元。經(jīng)調(diào)查得知，將估價(jià)對(duì)象的門窗整修或更新的必要費(fèi)用為0.5萬元。則宜先將該門窗是完好的可比實(shí)例的成交總價(jià)20萬元，調(diào)整為門窗是損壞的總價(jià)19.5萬元 (20一0.5=19.5)，然后再將此總價(jià)19.5萬元轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。

　　(二)統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種(如美元)的價(jià)格換算為另一幣種(如人民幣)的價(jià)格，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。但如果先按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，則對(duì)進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格應(yīng)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的匯率進(jìn)行換算。匯率的取值，一般采用國(guó)家外匯管理部門公布的外匯牌價(jià)的賣出、買人中問價(jià)。

　　在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用"元"。

　　(三)統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位

　　在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)的，有按套內(nèi)建筑面積或使用面積計(jì)價(jià)的，也有按套計(jì)價(jià)的。