2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)知識:第六章5
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第六章 市場法及其運用
第五節(jié) 交易情況修正
交易情況修正的含義：
可比實例的成交價格是實際發(fā)生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估價對象價值是合理的，所以可比實例的成交價格如果是不正常的，則應(yīng)把它修正為正常的。這種對可比實例成交價格進行的修正，稱為交易情況修正。因此，經(jīng)過交易情況修正之后，就將可比實例實際而可能是不正常的成交價格，變成了正常價格。
造成成交價格偏離正常價格的因素：
要把可比實例實際而可能是不正常的成交價格修正為正常價格，首先要了解有哪些因素可能使可比實例的成交價格偏離正常價格及其是如何偏離的。由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、價值較大等特性，以及房地產(chǎn)市場是一個不完全市場，房地產(chǎn)成交價格往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常價格。
交易情況修正的方法：
交易情況修正的方法主要有：①總價法和單價法;②差額法和百分率法。總價法是基于總價進行修正，單價法是基于單價進行修正。
采用差額法進行交易情況修正的一般公式為：
可比實例成交價格±交易情況修正金額=可比實例正常價格
采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：
可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)=可比實例正常價格
在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實例成交價格比其正常價格高或低的百分率為±S%(當(dāng)可比實例成交價格比其正常價格高時，為+S%;低時，為一S%)，則有：
可比實例正常價格×(1±S%)=可比實例成交價格
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