2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點:估價方法綜合運用
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按照《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)――房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291一1999)，房地產(chǎn)估價方法為以下幾類：市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。之所以將“這些估價方法的綜合運用”作為房地產(chǎn)估價方法的一類，是因為前幾種估價方法的使用是有前提條件的：
市場比較法：要求能夠收集到同一供需圈近期交易實例三個以上，交易實例的結(jié)構(gòu)、用途要與估價對象類似;
收益法：首先是較容易出租的房地產(chǎn)，其次要求能夠收集到同一供需圈內(nèi)，類似房地產(chǎn)的有關(guān)收入和費用的資料，能夠估算估價對象潛在毛收入、有效毛收入、運營費用;
成本法：要求能夠收集到估價對象有關(guān)成本、稅費、開發(fā)利潤等資料，或同類房地產(chǎn)的成本、稅費、開發(fā)利潤等資料;
假設(shè)開發(fā)法：要求能夠收集到調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況、選擇最佳的開發(fā)利用方式、能夠估計開發(fā)建設(shè)期、能夠預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值等;
基準(zhǔn)地價修正法：要求能夠收集到搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價的資料、能夠確定估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價;能夠進(jìn)行各項修正。
但執(zhí)業(yè)實踐中可能遇到的估價對象是千差萬別的：市場交易很活躍，但可能找不到類似房地產(chǎn)的成交案例;是出租房地產(chǎn)，但租金水平由于各種原因不能體現(xiàn)出租房地產(chǎn)的真實價值;建造年代久遠(yuǎn)，收集不到估價對象或同類房地產(chǎn)有關(guān)成本、稅費、開發(fā)利潤等資料;未來規(guī)劃不明確，無法預(yù)測未來開發(fā)模式;基準(zhǔn)地價不能及時反映市場的供需關(guān)系時。這時單一采用一種方法就不能把握估價對象的公允價值，需要采用多種方法，才能使估價結(jié)果令人信服。
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