2015年房地產估價師《經營與管理》考點房地產市場概述

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　　第一節(jié) 房地產市場概述

　　一、房地產市場的概念

　　房地產市場可理解為從事房地產買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒右约耙磺薪灰椎耐緩胶托问?。房地產經濟學對房地產市場的定義：指當前潛在的房地產買者和賣者，以及當前的房地產交易活動。

　　二、房地產市場的運行環(huán)境

　　包括社會環(huán)境、政治環(huán)境、經濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。

　　社會環(huán)境：指一定時期和一定范圍內人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結構，家庭的數(shù)量及其結構，各地的風俗習慣和民族特點等。

　　政治環(huán)境：指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題。

　　經濟環(huán)境：指在整個經濟系統(tǒng)內，存在于房地產業(yè)之外，而又對房地產市場有影響的經濟因素和經濟活動。如城市或區(qū)域總體經濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產業(yè)與結構布局、基礎設施狀況、利率和通貨膨脹等。

　　金融環(huán)境：指房地產業(yè)所處的金融體系和支持房地產業(yè)發(fā)展的金融資源，主要指所能提供的金融服務、金融支持的力度和狀況等。

　　房地產法律制度環(huán)境：指與房地產業(yè)有關的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關政策等。

　　技術環(huán)境：一個國家或地區(qū)的技術水平、技術政策、新產品開發(fā)能力以及技術發(fā)展動向。

　　資源環(huán)境：指影響房地產市場發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。

　　國際環(huán)境：指國外發(fā)生的事情、狀況或關系。國際環(huán)境是一種動態(tài)的過程，是國家以外的結構體系對一國的影響和一國對國家以外結構體系的影響所做出的反應兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個互動過程。

　　由社會環(huán)境、政治環(huán)境、經濟環(huán)境分別決定的社會因素、經濟因素和政策因素，是影響房地產市場發(fā)展的基本因素。其中：①社會因素：傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素;②經濟因素：經濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等;③ 政策因素：土地供給政策、城市發(fā)展政策、住房建設和消費政策、房地產金融政策、房地戶產權與交易政策、房地產稅收政策。

　　三、影響房地產市場轉變的社會經濟力量

　　包括：⑴金融業(yè)的發(fā)展。房地產業(yè)在作為產業(yè)出現(xiàn)時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產市場的價格，進而影響市場供給及人們對房地產租金價格水平的預期，從而導致市場空置情況及實際租金水平的變化。⑵信息通訊技術水平的提高和交通條件的改善。⑶生產和工作方式的轉變。⑷人文環(huán)境的變化。⑸自然環(huán)境的變化。 ⑹政治制度的變遷。住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領中的重要內容。

　　四、房地產市場的參與者

　　由市場中的買賣雙方及為其提供支持和服務的人員或機構組成。包括：土地所有者或當前的使用者、kfs、政府及政府機構、金融機構、建筑承包商、專業(yè)顧問、消費者或買家。

　　1. 土地所有者或當前的土地使用者。在我國，政府壟斷了國有土地使用權出讓的一級市場，當前的土地使用者對有關土地的交易有著至關重要的影響。

　　2. kfs。kfs的主要區(qū)別在于其開發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項長期投資。居住物業(yè)：開發(fā)完畢后一般都用來銷售，這是由居住物業(yè)的消費特性所決定的。開發(fā)商根據(jù)自己的特點、實力和經驗，所選擇的經營方針有很大差別。開發(fā)商的經營管理風格也有較大差異。有些kfs從規(guī)劃設計到租售階段，均聘請專業(yè)顧問機構提供服務;而有些kfs則從規(guī)劃設計到房屋租售乃至物業(yè)管理，均由自己負責。

　　3. 政府及政府機構。政府及政府機構在參與房地產運行的過程中，既有制定規(guī)則的權力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會提供有關服務。

　　4. 金融機構。開發(fā)過程中需要兩類資金――建設貸款、長期資金或“抵押貸款”。房地產的生產過程和消費過程均需大量資金，沒有金融機構的參與，房地產市場就很難正常運轉。

　　5. 建筑承包商。 6. 專業(yè)顧問：建筑師、工程師、會計師、估價師及經紀人、律師。

　　7. 消費者或買家：自用型購買者、投資型購買者。購買能力是自用型購買者的主要約束條件;投資型購買者擁有物業(yè)后所能獲取的預期收益的大小往往決定了其愿意支付的價格水平。