建筑物區(qū)分所有權(quán)之行測法律常識
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—、建筑物區(qū)分所有權(quán)(★★)
建筑物區(qū)分所有權(quán)，指業(yè)主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)相結(jié)合所形成的“三位一體”的所有權(quán)。須注意：不要錯誤地以為，只有高樓大廈才能形成建筑物區(qū)分所有權(quán)。例如：一棟平房，左邊一戶(獨立產(chǎn)權(quán))，右邊一戶(獨立產(chǎn)權(quán))，中間共用一面墻。這也形成了建筑物區(qū)分所有，只不過是世界上最簡單的建筑物區(qū)分所有。
享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的人稱為業(yè)主。《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第1條擴大了業(yè)主的范圍，擴大到一部分尚未取得專有部分所有權(quán)的人。業(yè)主包括三類人：
(1)依照不動產(chǎn)登記取得專有部分所有權(quán)的人;
(2)通過合法建造、繼承、受遺贈、法院判決取得專有部分所有權(quán)，尚未辦理宣示登記的人;
(3)與建設(shè)單位簽訂買賣、贈與等合同，已經(jīng)交付房屋，尚未辦理過戶登記的人。
(一)專有權(quán)
1.專有權(quán)的特點：
(1)專有權(quán)具有所有權(quán)的效力。由此可作兩個推論：①業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有權(quán)時，其他業(yè)主不享有優(yōu)先購買權(quán)(無簡化物權(quán)關(guān)系之壓力!②如管理規(guī)約規(guī)定業(yè)主不得轉(zhuǎn)讓房屋，屬于違反物權(quán)法定的約定，該約定不發(fā)生物權(quán)效力。
(2)專有權(quán)受到較多限制。體現(xiàn)在：①業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房的，應經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。所謂“有利害關(guān)系的業(yè)主”，指本棟建筑物內(nèi)的所有其他業(yè)主。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張自己屬于有利害關(guān)系的業(yè)主的，應當證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。②行使專有權(quán)不得危及建筑物的安全。否則其他業(yè)主可行使物權(quán)請求權(quán)。
(3)專有權(quán)在區(qū)分所有權(quán)中居于主導地位。體現(xiàn)在：①取得專有權(quán)即同時取得共有權(quán)和成員權(quán);反之，喪失專有權(quán)即同時喪失共有權(quán)和成員權(quán)。②專有權(quán)的大小，決定共有權(quán)的持有份比例，決定管理權(quán)的大小。
2.專有權(quán)的客體：
(1)業(yè)主專有的住宅或經(jīng)營性用房(地板、天花板和四壁形成的空間)。
(2)買賣合同明示由業(yè)主單獨所有的車位、車庫(《物權(quán)法》第74條第1款)。
(3)買賣合同明示由業(yè)主單獨所有的綠地(《物權(quán)法》第73條。
(4)具有構(gòu)造、利用上的獨立性，能予房屋登記的攤位(《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條)。
(5)買賣合同明示歸業(yè)主專有的露臺(《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條。
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【摘要】建筑物區(qū)分所有權(quán)之行測法律常識，建筑物區(qū)分所有權(quán)，指業(yè)主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)相結(jié)合所形成的“三位一體”的所有權(quán)。環(huán)球網(wǎng)校更有海量行測試題資料及備考經(jīng)驗等你來體驗。
(二)共有權(quán)(★★★)
1.共有權(quán)的客體。包括：
(1)建筑物的基本構(gòu)造部分。如支柱、屋頂、梁、柱、外墻、承重墻、地下室。
(2)建筑物的公用設(shè)施。如樓梯、走廊、電梯、給排水系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、貯水塔、消防設(shè)備、大門、通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、避難層、設(shè)備層、設(shè)備間。
(3)建筑物占有的地基使用權(quán)(建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán))，以及小區(qū)內(nèi)的空地(但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外)。
(4)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地(屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外)。
(5)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路(屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外)。
(6)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房。
(7)占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位。
(8)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。
2.業(yè)主對共有部分的權(quán)利與義務(wù)。除非另有約定，區(qū)分所有人按照“持有份”對共有部分享有權(quán)利，負擔義務(wù)。所謂“持有份”，指專有部分的面積占建筑物總面積的比例。
(1)對共有部分的權(quán)利包括：①使用權(quán)，業(yè)主有 權(quán)共同使用和輪流使用共有部分。②收益權(quán)，業(yè)主有權(quán)依照其持有份取得因共有部分產(chǎn)生的收益。
(2)共有部分的義務(wù)包括：①以共有部分的本來用 途使用共有部分。②按照各自的持有份分擔共同費用和其他負擔;并且不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
須注意：建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)既不 是按份共有(不得請求分割)，也不是共同共有(有持有份)，而是一種特殊的共有，又被稱為互有。
(三)管理權(quán)(★★★)
1.行使共同管理權(quán)的組織。包括：⑴業(yè)主大會。由全體業(yè)主組成，是業(yè)主的意思形成機構(gòu)。⑵業(yè)主委員會。由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的部分業(yè)主組成的組織機構(gòu)，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位：(1)不具有作為原告起訴業(yè)主的訴訟主體資格。根據(jù)《物權(quán)法》第83條，業(yè)主大會和業(yè)主委員會雖有權(quán)請求業(yè)主停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失，但無權(quán)對該業(yè)主提起訴訟。只能由受到侵害的業(yè)主提起訴訟。須注意：這一制度目前有所松動。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》第 8條的規(guī)定，業(yè)主大會決議解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會有權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同(行使任意解除權(quán)，此時若出現(xiàn)爭議，業(yè)主委員會可作為原告起訴)，但業(yè)主委員會仍不承擔責任，若有業(yè)主欠繳物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍只能請求業(yè)主支付。(2)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷，但應當在知道或者應當知道決定作出之日起1年內(nèi)行使。
2.業(yè)主大會的表決規(guī)則。
(1)決定下列事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意(包括本數(shù)，達到2/3即可)(雙絕對多數(shù)決)：①籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。②改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施.
(2)決定下列事項，應當經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意(達到半數(shù)還不行，須超過50%)(雙簡單多數(shù)決)，即《物權(quán)法》第76條第1款第(一)項至第(四)項、第(七)項規(guī)定的事項。
須注意：《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第7條規(guī)定，決定下列事項，也屬于應當經(jīng)專有 部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的事項：①改變共有 部分的用途》②利用共有部 分從事經(jīng)營性活動;③處分共有部分。
還須注意：業(yè)主人數(shù)的確定。根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第9條的規(guī)定：①原則上，業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。②但建設(shè)單位尚未出售和雖以出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。總?cè)藬?shù)，按照上述的統(tǒng)計總和計算。
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