2014年國家公務(wù)員考試申論熱點(diǎn)話題:經(jīng)濟(jì)適用房入市
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杭州市正式公布《關(guān)于規(guī)范杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易和回購管理的實(shí)施意見(試行) 》。該實(shí)施意見明確，簽訂購房合同(含預(yù)售合同)滿5年的經(jīng)適房可上市交易，不過經(jīng)適房住戶要按照評估價與當(dāng)時經(jīng)適房購買價差價的55%向政府交納土地收益等價款。該實(shí)施意見自公布之日起30日后施行。(8月16日新華網(wǎng))
杭州經(jīng)適房入市，之所以漣漪萬千，無非有幾個背景：一是各地早建的經(jīng)適房基本已到或快到"5年期"，杭州增值部分55%歸政府的比例和南京一樣，但相較濟(jì)南、北京等已實(shí)施經(jīng)適房入市的城市要低，數(shù)據(jù)顯示北京和濟(jì)南為70%。怎樣確定"充公比例"、如何支配轉(zhuǎn)賣收益，凡此種種，都是需要好好考量的問題。
二是近日有媒體統(tǒng)計，從2003年至今的10年時間里，管理層出臺房地產(chǎn)相關(guān)的宏觀政策達(dá)43次，房價也隨之上漲超過10倍。在國五條效力似乎邊際遞減的事實(shí)語境下，從經(jīng)適房上打破供需比的入口，似乎也不失為一種努力作為的姿態(tài)。
來自官方數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州新建商品住房成交量同比上升，價格同比上漲。杭州市區(qū)商品房成交均價17910.7元/平方米，其中商品住房成交均價17507.1元/平方米，同比上漲25%。面對這樣的現(xiàn)實(shí)，將閑置或準(zhǔn)閑置的經(jīng)適房拋入有效供給的市場，顯然有利于盤活存量資源，短期內(nèi)改善房價過快上漲的短缺因素。當(dāng)然，如果從更宏觀的視角看，有人將之視為"試水房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制"，以去行政化的姿態(tài)發(fā)揮市場的功用。
想法是美好的，但現(xiàn)實(shí)未必依照邏輯而生。一者，截至目前，杭州市公開銷售經(jīng)適房7萬多套，而滿足上市條件的經(jīng)適房估計也已有數(shù)萬套。但這里有一個悖論，從經(jīng)適房的享受對象來說，如果真是審批嚴(yán)苛，一般底層家庭三五年難以去追求"改善需求"，這既是因?yàn)槭杖虢Y(jié)構(gòu)決定的，也是因?yàn)檫@幾年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢決定的;反之，如果大量經(jīng)適房到期就能販賣，要么說明基尼系數(shù)立竿見影地轉(zhuǎn)身了，要么說明很多人本來就不是經(jīng)適房的合法"主人"。
二者，從價格上來看，也別指望經(jīng)適房能以"經(jīng)適"的價格來入市。8月14日的《工人日報》介紹了北京的情況--"雖然是經(jīng)濟(jì)適用房，轉(zhuǎn)成商品房后，價格一樣漲的厲害，而且非常搶手。"記者近日走訪北京回龍觀、天通苑等保障性住房小區(qū)了解到，"經(jīng)滿五唯一"住房成為二手房市場的給力賣點(diǎn)，備受"剛需族"青睞，其價格差不多是業(yè)主當(dāng)初購買的10倍。房東不是慈善家，羊毛出在羊身上，經(jīng)適房一旦入市，自然會在市場中找到合適的價格。指望它們價廉物美地為"拉低總房價"做貢獻(xiàn)，這個想法實(shí)在過于天真。
真要讓經(jīng)適房解決房價或居住問題，政府回購是最合理的辦法，既保障了部分住戶改善需求的權(quán)利，也防止"隨行就市"后還是讓大多人買不起。當(dāng)然，早在2007年，杭州就出臺了《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，著手經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易和回購管理細(xì)則的制定工作。
2009年底，建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》后，根據(jù)內(nèi)容，杭州再次啟動新一輪的修改工作。政策本身的取向，也未必在于2103年的地方樓市。畢竟，從經(jīng)適房占比及高增值歸政府的操作來看，短期平抑房價確實(shí)可能性不大。
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