公務(wù)員面試熱點(diǎn):部分城市樓市現(xiàn)“消化不良”
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“造城運(yùn)動(dòng)”，當(dāng)?shù)貥鞘泄?yīng)量急劇放大。中國(guó)證券報(bào)記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分三四線城市樓市庫(kù)存的消化周期已達(dá)六年以上，面臨“消化不良”風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然三四線城市發(fā)展?jié)摿^大，但當(dāng)前一些三四線城市樓市的供給已明顯過(guò)剩，而這些城市的購(gòu)房人群基數(shù)較小、購(gòu)買力有限，短期去庫(kù)存壓力較大，開(kāi)發(fā)商在三四線城市的布局趨于謹(jǐn)慎。
開(kāi)發(fā)商布局漸趨謹(jǐn)慎
持續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，給三四線樓市帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇。由于這些城市多數(shù)不在限購(gòu)范圍內(nèi)，一些小城市吸引了大量開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，刺激了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)繁榮。然而，快速擴(kuò)張后引發(fā)的“消化不良”問(wèn)題也在逐步顯現(xiàn)。
張?jiān)?化名)是滬市一家中小上市房企的業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人。由于地處北方，公司大部分業(yè)務(wù)都圍繞北京周邊開(kāi)展。在調(diào)控影響下出現(xiàn)的三四線樓市投資熱潮曾讓張?jiān)降膱F(tuán)隊(duì)動(dòng)過(guò)心。
“公司之前沒(méi)有涉足三四線城市，但有過(guò)這方面的投資考慮，不過(guò)我和同事去這類城市考察后，感覺(jué)風(fēng)險(xiǎn)還是有點(diǎn)大?！睆?jiān)剿疾斓娜木€城市是浙江、廣東等地的中小城市，這些城市在近兩年內(nèi)推出了大量土地，有不少開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，樓市供應(yīng)量大幅提升。
“其實(shí)看過(guò)就知道，這么大的供應(yīng)量根本不是小城市能夠消化的。”張?jiān)秸J(rèn)為，大部分三四線城市的購(gòu)房人群主要是當(dāng)?shù)鼐用褚约爸苓叺貐^(qū)的購(gòu)房者，且三四線城市年輕人外流情況嚴(yán)重，實(shí)際需求十分有限?！斑@些城市大多數(shù)人的月均工資不過(guò)一兩千元，有些樓盤價(jià)格甚至已經(jīng)高達(dá)近萬(wàn)元，房?jī)r(jià)恐怕存在一定‘泡沫\’?！睆?jiān)教寡裕灸壳皶簳r(shí)不打算進(jìn)入三四線城市，仍看好一二線城市的發(fā)展。
今年以來(lái)，不少房企提出了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計(jì)劃。新華聯(lián)(000620) 就提出“立足北京，有選擇地進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的二線、三線城市”的戰(zhàn)略布局。臨近年底，公司對(duì)旗下的項(xiàng)目進(jìn)行整合，將持有的惠州市國(guó)力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 100%股權(quán)作價(jià)2.86億元轉(zhuǎn)讓，同時(shí)加大了在北京地區(qū)的投入。
與之相比，一家業(yè)務(wù)主要集中在二三線城市的上市房企相關(guān)人士則表示，公司目前還沒(méi)有計(jì)劃調(diào)整戰(zhàn)略布局?！坝行┏鞘械淖≌?yīng)量確實(shí)比較大，但短期內(nèi)對(duì)公司的影響有限。公司已經(jīng)加大了對(duì)銷售節(jié)奏的控制?！?/p>
無(wú)論是退出還是堅(jiān)守，部分三四線樓市快速放量的供應(yīng)都是懸在開(kāi)發(fā)商頭上的利刃。聯(lián)達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)楊少鋒認(rèn)為，三四線城市供應(yīng)量加大，開(kāi)發(fā)商的去化速度必然受到影響，這會(huì)對(duì)中小房企的資金鏈產(chǎn)生壓力?？傮w來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在三四線城市的投資應(yīng)該更加謹(jǐn)慎。
部分城市現(xiàn)“消化不良”
一架接一架高聳的塔吊、大面積的建筑工地、連成片的新建樓房……這幾乎成為近幾年很多中小城市的“縮影”。中國(guó)證券報(bào)記者走訪蕪湖等三四線城市發(fā)現(xiàn)，這些城市的樓市供應(yīng)不斷加大，而建成的樓房大量空置，部分小區(qū)周邊一片荒蕪。
近年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐加快，眾多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)發(fā)展良機(jī)。但在供給迅速增加同時(shí)，一些城市開(kāi)始出現(xiàn)“供應(yīng)過(guò)?！薄ⅰ跋涣肌钡娘L(fēng)險(xiǎn)。
“之所以有很多開(kāi)發(fā)商選擇去三四線城市，主要是過(guò)去的判斷比較樂(lè)觀，同時(shí)三四線城市大多不在限購(gòu)范圍內(nèi)，調(diào)控壓力比較小，但這些城市本身存在很多問(wèn)題?！敝袊?guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)指出，三四線城市的樓市支撐能力不強(qiáng)，每年新增人口和可吸納的外來(lái)資金有限，再加上地方政府近幾年出讓的土地充足，造成了局部地區(qū)樓市供給過(guò)剩的情況。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2009年以來(lái)，我國(guó)部分三四線城市住宅市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模增長(zhǎng)較快，營(yíng)口、南通、煙臺(tái)、佛山等地的土地供應(yīng)總量位居全國(guó)前列，待開(kāi)發(fā)量在3000-8000萬(wàn)平方米之間。僅從2011年到今年11月末，營(yíng)口住宅用地成交面積就接近1200萬(wàn)平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。
業(yè)內(nèi)人士指出，由于土地供應(yīng)量過(guò)高，在售住宅項(xiàng)目規(guī)模龐大，這些城市的消化時(shí)間在6年以上。相比之下，北京現(xiàn)有土地存量消耗時(shí)間不足兩年半，上海和廣州則分別不足一年半和一年。
“很多城市可供應(yīng)量和后續(xù)供應(yīng)量相對(duì)當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買力已經(jīng)明顯過(guò)剩，這將導(dǎo)致供求失衡?！标悋?guó)強(qiáng)直言，開(kāi)發(fā)商要想在這些城市獲得較高收益很困難。
楊少鋒也表示，三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展滯后，土地供應(yīng)并不規(guī)范。再加上三四線樓市中小房企居多，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承受力有限，市場(chǎng)供給過(guò)剩會(huì)對(duì)房企經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生很大影響。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，不可否認(rèn)個(gè)別城市存在供應(yīng)壓力，但并不能認(rèn)為三四線樓市都存在泡沫?！芭c房?jī)r(jià)相比，三四線城市的土地價(jià)格遠(yuǎn)低于一二線城市，而且大多數(shù)項(xiàng)目銷售順暢。雖然房企在三四線城市的平均周轉(zhuǎn)速度要低一些，但仍然享有土地升值和產(chǎn)品溢價(jià)?！睆埓髠ブ毖?，至少在明年，三四線樓市應(yīng)不會(huì)有崩盤風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)房企進(jìn)入三四線城市的大趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生改變。
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