2014年自考"房地產(chǎn)評估"復(fù)習(xí)資料:建筑物評估的原則
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三、建筑物評估時需考慮的因素
1、物理因素
這是建筑物價格的決定因素。
2、環(huán)境優(yōu)劣的影響
外部環(huán)境條件優(yōu)劣是影響其價值的一個重要因素。
3、經(jīng)濟(jì)地理因素
在我國政治經(jīng)濟(jì)文體發(fā)展極不平衡。
4、新舊程度
土地不存在實體陳舊貶值問題，而建筑物會隨著建筑年代久遠(yuǎn)而陳舊。
5、用途
某一具體建筑物的用途可能是單一的。
6、產(chǎn)權(quán)
建筑物的產(chǎn)權(quán)形式可分為所有權(quán)、使用權(quán)和租用權(quán)。
7、政策因素
國家經(jīng)濟(jì)政策每個時期都有一定的重點和方向。
8、供需狀況
地產(chǎn)價值高低受市場供求關(guān)系的影響很大，供過于求時，價值會降低;供不應(yīng)求時價值會提高。
9、其他因素
如住房制度改革、長期投資貸款利率變化等都直接影響建筑物價格。
四、建筑物評估的原則
(一)替代原則
在功能相同的情況下，在確定某個建筑物價格時，應(yīng)考慮它的替代可能性，如果替代性較多，價格應(yīng)選取最低的價格，作為評估價值。
(二)最有效使用原則
由于建筑物具有一定的功能變異性的特點，不同的利用方式對于房屋建筑物來說，帶來的收益具有差別性，所以在確定建筑物價值時，應(yīng)考慮它的最有效使用原則。
(三)供需原則
建筑物在實現(xiàn)商品化后，同其他商品一樣，也要受價值規(guī)律的制約，其價格取決于需求與供給關(guān)系的均衡點。需求超過供給，價格隨之提高;反之，供給超過需求，價格隨之下降。
(四)房地合一原則
1、建筑物與土地結(jié)合，使房地產(chǎn)成為最終的商品，所以在評估建筑物時，往往只看到了建筑物的價值，沒有看到土地的價值，實際體現(xiàn)出來的是房地合一的價值。
2、建筑物環(huán)境質(zhì)量的區(qū)別是由土地產(chǎn)生的，它在很大程度上影響建筑物的價格。
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