2014年自考"房地產(chǎn)評估"復(fù)習(xí)資料:企業(yè)價值評估的收益法

更新時間：2014-01-02 14:07:55 來源：|0

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摘要 2014年自考"房地產(chǎn)評估"復(fù)習(xí)資料:企業(yè)價值評估的收益法

　　第四節(jié)　企業(yè)價值評估的收益法

　　一、企業(yè)價值評估中收益法的應(yīng)用形式

　　企業(yè)價值評估的假設(shè)前提是持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營的前提下，一是假設(shè)企業(yè)仍按原先設(shè)計與興建的目的使用，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中能自覺地保持資產(chǎn)的再生產(chǎn);二是企業(yè)經(jīng)營期限是無窮長，即n→∞。在此基礎(chǔ)上，收益法應(yīng)用于企業(yè)整體評估的形式有兩種。

　　1、年金資本化法。

　　2、分段法。

　　二、企業(yè)收益及其預(yù)測

　　(一)企業(yè)收益的界定與選擇

　　在具體界定企業(yè)收益時應(yīng)注意以下幾個方面：

　　1、不歸企業(yè)權(quán)益主體所有的企業(yè)純收入不能作為企業(yè)評估中的企業(yè)收益。

　　2、凡是歸企業(yè)權(quán)益主體所有的企業(yè)收支凈額，可視同企業(yè)收益。

　　(二)凈收益與現(xiàn)金流量的關(guān)系

　　企業(yè)凈收益是企業(yè)一定時期實現(xiàn)的用貨幣表現(xiàn)的最終財務(wù)成果，它表明企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績和獲得能力。

　　凈收益與現(xiàn)金流量的差別是由于采用不同會計概念和時間推移而造成的。具體表現(xiàn)在以下幾個方面。

　　1、凈資本性支出。

　　2、存貨的周轉(zhuǎn)。

　　3、應(yīng)收、應(yīng)付款的存在。

　　4、其他額外資金的流動。

　　凈收益與現(xiàn)金流量既有差異，也存在密切聯(lián)系，主要體現(xiàn)在以下方面：

　　1、凈收益是預(yù)計未來現(xiàn)金流量的基礎(chǔ)。

　　2、現(xiàn)金流量與凈收益的差異可揭示凈收益品質(zhì)的好壞。

　　凈收益與現(xiàn)金流量之間的伴隨關(guān)系越強(qiáng)，表明企業(yè)的凈收益品質(zhì)越好;即凈收益與現(xiàn)金流(武漢自考)量之間的差異(數(shù)量上、時間分布)越小，說明凈收益的收現(xiàn)能力越強(qiáng)。收益品質(zhì)越好，企業(yè)的資產(chǎn)流動性和財務(wù)適應(yīng)性就越強(qiáng)。

　　(三)企業(yè)收益預(yù)測的基礎(chǔ)

　　企業(yè)收益預(yù)測必須注意以下因素：

　　1、企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測必須以企業(yè)現(xiàn)實存量資產(chǎn)為出發(fā)點，并考慮正常經(jīng)營范圍內(nèi)的合理改進(jìn)和資產(chǎn)重組的因素。

　　2、企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測必須以企業(yè)未來進(jìn)行正常經(jīng)營為基礎(chǔ)，并考慮業(yè)已產(chǎn)生或潛在的有利因素和不利因素。

　　(四)企業(yè)收益預(yù)測的方法

　　1、綜合調(diào)整法

　　使用綜合調(diào)查法的具體步驟為：

　　(1)設(shè)計收益預(yù)測表。

　　(2)按收益預(yù)測表的主要項目逐項分析預(yù)期年度內(nèi)可能出現(xiàn)的變化因素。

　　(3)分析各影響因素對收益預(yù)測表中各個項目的影響，采取一定的方法，計算出各項目的預(yù)測值。

　　(4)將各個項目的預(yù)測值匯總，得出預(yù)測的收益值。

　　2、產(chǎn)品周期法