物業(yè)管理操作實(shí)務(wù)(三)

　　5.公司章程
　　公司章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金狀況、業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方向和組織形式、組織機(jī)構(gòu)，以及利益分配原則、債權(quán)債務(wù)處理方式、內(nèi)部管理制度等規(guī)范性的書面文件。其內(nèi)容一般應(yīng)包括：
　?。?）公司的宗旨；
　?。?）名稱和住所；
　?。?）經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；
　?。?）注冊(cè)資金數(shù)額以及來(lái)源；（5）經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)方式；（6）公司組織機(jī)構(gòu)及職權(quán)；
　?。?）法定代表人產(chǎn)生程序及職權(quán)范圍；
　　（8）財(cái)務(wù)管理制度和利潤(rùn)分配方式；
　　（9）其他勞動(dòng)用工制度；
　?。?0）章程修改程序；
　　（11）終止程序；
　?。?2）其他事項(xiàng)。
　　聯(lián)營(yíng)企業(yè)章程還應(yīng)載明：
　?。?）聯(lián)營(yíng)各方出資方式、數(shù)額和投資期限；
　?。?）聯(lián)合各方成員的權(quán)利和義務(wù)；
　?。?）參加和退出的條件、程序；
　　（4）組織管理機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生、形式、職權(quán)及其決策程序；
　　（5）主要負(fù)責(zé)人任期。
　　有限責(zé)任公司的章程應(yīng)載明下列事項(xiàng)：
　　（1）公司名稱和住所；
　　（2）公司經(jīng)營(yíng)范圍；
　　（3）公司注冊(cè)資本；
　?。?）股東的姓名或名稱；
　?。?）股東的權(quán)利和義務(wù)；
　　（6）股東的出資方式和出資額；
　　（7）股東轉(zhuǎn)讓出資的條件；
　?。?）公司的機(jī)構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則；
　?。?）公司法定代表人；
　　（10）公司解散事由與清算辦法；
　　（11）股東認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項(xiàng)。股東應(yīng)當(dāng)在公司章程上簽名、蓋章。
　　股份公司章程應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：
　?。?）公司名稱和住所；
　?。?）公司經(jīng)營(yíng)范圍；
　?。?）公司設(shè)立方式；
　　（4）公司股份總數(shù)每股金額和注冊(cè)資本；
　　（5）發(fā)起人的姓名或者名稱，認(rèn)購(gòu)的股份數(shù)；
　　（6）股東的權(quán)利和義務(wù)；
　?。?）董事會(huì)的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則；
　　（8）公司法定代表人；
　　（9）監(jiān)事會(huì)的組成、職權(quán)、任期和議事規(guī)則；
　　（10）公司利潤(rùn)分配辦法；
　　（11）公司的解散事由與清算辦法；
　　（12）公司的通知和公告辦法；
　　（13）股東大會(huì)認(rèn)為需要規(guī)定的其他事項(xiàng)。
　　6.公司人員
　　企業(yè)法人登記管理有關(guān)規(guī)章規(guī)定，申請(qǐng)成立全民、集體、聯(lián)營(yíng)、私營(yíng)、三資等企業(yè)，必須有與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和業(yè)務(wù)相適應(yīng)的從業(yè)人員，其中專職人員不得少于8人。物業(yè)管理公司一般應(yīng)具有8名以上的專業(yè)技術(shù)管理人員，其中中級(jí)職稱以上的須達(dá)3人以上。
　　根據(jù)《公司法》設(shè)立物業(yè)管理有限責(zé)任公司，應(yīng)當(dāng)由2人以上50以下股東共同出資；設(shè)立股份有限公司，除國(guó)有企業(yè)改建為股份有限公司的外，應(yīng)當(dāng)有5個(gè)以上發(fā)起人，且其中須有過(guò)半數(shù)的發(fā)起人在中國(guó)境內(nèi)有住所。國(guó)家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或部門可以單獨(dú)設(shè)立國(guó)有獨(dú)資的有限責(zé)任公司。外國(guó)投資者包括外國(guó)的企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人，可以獨(dú)資設(shè)立外資性質(zhì)的物業(yè)管理有限責(zé)任公司。
　　（二）設(shè)立登記
　　1.三資物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立登記
　　三資物業(yè)管理企業(yè)在向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記之前，如前所述，首先要進(jìn)行向工商行政部門申請(qǐng)名稱登記，然后進(jìn)行審查批準(zhǔn)即經(jīng)過(guò)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易主管部門審查批準(zhǔn)。對(duì)外經(jīng)貿(mào)行政主管部門主要審查外資企業(yè)、中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目的、范圍、資金和章程，合資企業(yè)合營(yíng)各方簽訂的合營(yíng)協(xié)議、合同、章程，合作企業(yè)中外合作者簽訂的協(xié)議、合同、章程等文件。審查機(jī)關(guān)一般在三個(gè)月內(nèi)作出批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)的決定。
　　當(dāng)三資物業(yè)管理企業(yè)接到對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易主管部門的批準(zhǔn)書之后30日內(nèi)，向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)營(yíng)業(yè)登記。營(yíng)業(yè)登記主要看是否具備了開(kāi)業(yè)的條件：是否有符合規(guī)定的名稱，是否有審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的合同章程，是否有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、必要的設(shè)施，是否有規(guī)定的從業(yè)人員，是否有符合國(guó)家規(guī)定的注冊(cè)資金，經(jīng)營(yíng)范圍是否符合國(guó)家法律、法規(guī)和政策規(guī)定，是否有健全的財(cái)會(huì)制度等。
　　營(yíng)業(yè)登記的主要事項(xiàng)有：名稱、住所、經(jīng)營(yíng)范圍、投資總額、注冊(cè)資本、企業(yè)類別、董事長(zhǎng)、副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、經(jīng)營(yíng)期限、分支機(jī)構(gòu)等。在登記時(shí)應(yīng)向工商行政管理部門提交下列文件、證件：
　?。?）由董事長(zhǎng)、副董事長(zhǎng)簽署的外商投資企業(yè)登記申請(qǐng)書；
　?。?）合同章程以及審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)證書；
　?。?）項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告及其批準(zhǔn)文件；
　?。?）投資者合法的開(kāi)業(yè)證明；
　　（5）投資者的資信證明；
　?。?）董事會(huì)名單以及董事會(huì)成員、總經(jīng)理、副總經(jīng)理的委派（任職）文件和上述中方人員的身份證明；
　?。?）其他有關(guān)文件證件。
　　當(dāng)三資物業(yè)管理取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，將取得進(jìn)入資質(zhì)登記和資質(zhì)備案階段。
　　2.內(nèi)資物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立登記
　　內(nèi)資全民所有制、集體所有制、聯(lián)營(yíng)、私營(yíng)、股份制、股份合作制等物業(yè)管理企業(yè)，當(dāng)具備前文所述的設(shè)立條件時(shí)，這些條件概括起來(lái)包括：名稱、組織機(jī)構(gòu)和章程；固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和必要的設(shè)施；符合規(guī)定的并與其經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的資金數(shù)額和從業(yè)人員；能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任；符合規(guī)定的經(jīng)營(yíng)范圍等時(shí)，即可進(jìn)行營(yíng)業(yè)登記。登記的主要事項(xiàng)有：名稱、地址、負(fù)責(zé)人、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、隸屬關(guān)系、資金數(shù)額等。
　　當(dāng)?shù)怯浐藴?zhǔn)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，進(jìn)入資質(zhì)登記和資質(zhì)備案階段。
　　應(yīng)當(dāng)指出的是，原區(qū)縣房管行政部門組建的物業(yè)管理集團(tuán)公司，一般領(lǐng)導(dǎo)著由原房管所轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司，當(dāng)前要根據(jù)政、企、事分開(kāi)的原則，實(shí)行企業(yè)化管理，與原房屋行政管理部門從經(jīng)濟(jì)、人員、產(chǎn)業(yè)上分開(kāi)。
　?。ㄈ┵Y質(zhì)等級(jí)管理
　　1.資質(zhì)等級(jí)管理的目的
　　物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理是行業(yè)歸口管理，是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、能力和規(guī)模的管理。為了加強(qiáng)對(duì)不同規(guī)模、不同經(jīng)營(yíng)能力、不同性質(zhì)、不同隸屬關(guān)系、不同所有制形式的物業(yè)管理企業(yè)的管理，促進(jìn)物業(yè)管理有序發(fā)展，提高物業(yè)管理的整體水平，必須對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)等級(jí)管理。物業(yè)管理企業(yè)必須接受并按照資質(zhì)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務(wù)。
　　市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門是物業(yè)管理的行政主管部門，按照有關(guān)職責(zé)分工，審批各類物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，接受資質(zhì)備案和核發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書，并進(jìn)行對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理的日常工作。
　　2.資質(zhì)等級(jí)
　　目前，部分省和城市根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定了物業(yè)管理公司資質(zhì)審批規(guī)定，但尚無(wú)全國(guó)性的規(guī)定。根據(jù)上海市房地局制定的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理暫行辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)按資質(zhì)條件分為一、二、三級(jí)和無(wú)級(jí)
一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)需具備的條件是：管理物業(yè)規(guī)模50萬(wàn)平方米以上，或管理涉外物業(yè)20萬(wàn)平方米以上；管理物業(yè)類型3種以上，或涉外物業(yè)2種以上；必須有2個(gè)以上優(yōu)秀小區(qū)或大廈，所管物業(yè)達(dá)標(biāo)面積50％以上；企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上；有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員10人以上；經(jīng)營(yíng)年限須在3年以上；注冊(cè)資本在100萬(wàn)元人民幣以上。
　　二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)需具備的條件：管理規(guī)模20-50萬(wàn)平方米，或管理涉外物業(yè)5-20萬(wàn)平方米；管理物業(yè)類型2種以上，或管理涉外物業(yè)；須有1個(gè)以上優(yōu)秀小區(qū)或大廈，所管物業(yè)達(dá)標(biāo)30％以上；有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員6人以上；經(jīng)營(yíng)年限須在2年以上；注冊(cè)資本在50萬(wàn)元人民幣以上。
　　三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)須具備的條件：管理物業(yè)規(guī)模3-20萬(wàn)平方米，或涉外物業(yè)1-5萬(wàn)平方米；有中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱3人以上；企業(yè)注冊(cè)資本10萬(wàn)元人民幣以上。
　　暫不定級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)：管理物業(yè)規(guī)模在3萬(wàn)平方米以下或涉外物業(yè)1萬(wàn)平方米以下的.
　　3.資質(zhì)等級(jí)審批
　　根據(jù)上海市規(guī)定，資質(zhì)備案與核發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書同步進(jìn)行。
　　物業(yè)管理企業(yè)，一般要在取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)按規(guī)定申辦資質(zhì)備案。
　　外商獨(dú)資、中外合資、中外合作的物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)備案和資質(zhì)等級(jí)向市房地局申報(bào)，由市房地局審批。
　　內(nèi)資物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)備案和資質(zhì)等級(jí)向注冊(cè)地的區(qū)縣房管部門申報(bào)，其中符合一級(jí)資質(zhì)條件的由區(qū)縣房管部門初審后報(bào)市房地局審批，二級(jí)以下資質(zhì)等級(jí)由區(qū)縣房管部門審批。申辦物業(yè)資質(zhì)備案和資質(zhì)證書，必須提交下列文件和資料：
　?。?）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
　?。?）公司經(jīng)理出任聘任書；
　?。?）中級(jí)以上職稱人員的證書或證明材料；
　?。?）資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；
　?。?）公司的管理章程、管理合同；
　?。?）其他所需材料。
　　市房地局和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)之日起20日內(nèi)，核發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書。
　　4.日常資質(zhì)管理
　　資質(zhì)證書有效期2年；無(wú)正當(dāng)理由不申請(qǐng)的企業(yè)要責(zé)令其限期申請(qǐng)；企業(yè)開(kāi)業(yè)兩年內(nèi)不實(shí)施物業(yè)管理的，復(fù)評(píng)不再核發(fā)證書；企業(yè)如注銷或破產(chǎn)，資質(zhì)證書交回主管部門。
　　對(duì)物業(yè)管理企業(yè)違反以下規(guī)定的行為，區(qū)縣房管部門有權(quán)限期整改，并可降低資質(zhì)，直至建議工商行政管理部門取消其經(jīng)營(yíng)資質(zhì)：
　　（1）不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定的；
　?。?）管理制度不健全，管理混亂，業(yè)主住戶投訴較多的；
　?。?）被物價(jià)部門認(rèn)定亂收費(fèi)或收費(fèi)不規(guī)范，又不認(rèn)真整改的；
　?。?）利用管理職權(quán)擅自搭建，占用綠地、改變公共設(shè)施用途的；
　?。?）對(duì)于業(yè)主、住戶投訴置之不理，又不服從行政主管部門監(jiān)督的；
　?。?）因管理失職，造成重大事故的。
　　三、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)
　　（一）物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利以及權(quán)利來(lái)源
　　建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，物業(yè)管理公司的權(quán)利是：
　?。?）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法；
　?。?）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；
　?。?）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；
　?。?）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；
　?。?）有權(quán)要求管委會(huì)協(xié)助管理；
　　（6）有權(quán)選聘專營(yíng)公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù) ；
　?。?）可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。
　　這些權(quán)利的得到首先必須貫徹合法的原則，要依法取得，即權(quán)利主體、權(quán)利內(nèi)容要符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定。只有符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利才能受到法律的保護(hù)。如果不符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不僅不能達(dá)到預(yù)想的管理效果，反而可能造成其管理行為產(chǎn)生的后果無(wú)效。
　　物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施管理時(shí)，必須制定小區(qū)或大廈等管理辦法，這些辦法不能與法律法規(guī)和行政規(guī)章相悖，而是要在法律的范疇之內(nèi)制定。如：哪些是物業(yè)使用的禁止行為，對(duì)限制性行為產(chǎn)生后果怎樣處理；業(yè)主或使用人如果要改變住宅使用性質(zhì)，如何對(duì)待；業(yè)主要進(jìn)行裝修有哪些注意事項(xiàng)；對(duì)消防設(shè)備的管理平時(shí)如何保持良好狀態(tài)；各小區(qū)內(nèi)各種公共設(shè)施和管線怎樣管理，小區(qū)車輛停放、綠化管理等，都要依照相關(guān)法規(guī)制定管理?xiàng)l文。小區(qū)的治安管理也一定要納入社會(huì)治安總的范疇，要執(zhí)行行政部門頒布的治安管理?xiàng)l例和規(guī)章。
　　其次，物業(yè)管理公企業(yè)管理權(quán)利來(lái)之于合同。這里有三個(gè)方面：
　　（1）物業(yè)管理服務(wù)合同。合同簽訂雙方業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是委托和被委托的關(guān)系。合同明確了物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)、權(quán)限、標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用、期限和違約責(zé)任等，在管理服務(wù)的權(quán)限之內(nèi)就是物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍。即委托后，才進(jìn)行管理；不委托，不能超越權(quán)限。如果超越管理權(quán)限，事后要得到業(yè)主委員會(huì)的追認(rèn)。 物業(yè)管理公司行使委托之外的職權(quán)，業(yè)主委員會(huì)如不予認(rèn)可，則由物業(yè)管理公司自己承擔(dān)責(zé)任。例如，如果沒(méi)有委托代辦產(chǎn)權(quán)證、代辦裝煤氣和電話等合同，物業(yè)管理公司自行其是，業(yè)主們可以予以否決，不支付費(fèi)用；
　?。?）對(duì)物業(yè)使用中的各種禁止行為，物業(yè)管理企業(yè)要與業(yè)主有書面約定，或用“公約”、“合約”、“辦法”等這些約定、協(xié)議來(lái)得到業(yè)主的認(rèn)可，并在協(xié)議中雙方約定違約的責(zé)任。這樣物業(yè)管理公司才能有效進(jìn)行制止違章行為，使得行使制止違章的行為有效，并具有追究對(duì)方違章的權(quán)限；
　?。?）關(guān)于聘請(qǐng)專業(yè)公司如保安公司、綠化公司，情況也是這樣，一定要通過(guò)簽訂轉(zhuǎn)委托合同，把業(yè)主委托的權(quán)限轉(zhuǎn)委托給這些專業(yè)公司，并且事先要得到業(yè)主委員會(huì)的同意。
　?。ǘ┪飿I(yè)管理企業(yè)的主要義務(wù)
　　《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)是：
　　（1）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；
　?。?）接受管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；
　?。?）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可；
　?。?）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。
　　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，首先是履行合同，對(duì)合同規(guī)定的事項(xiàng)要全面履行：
　?。?）管理服務(wù)合同一經(jīng)簽訂，受國(guó)家法律保護(hù)，合同義務(wù)受國(guó)家法律監(jiān)督。如果物業(yè)管理企業(yè)不全面履行合同，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
　　（2）不得擅自變更和解除管理服務(wù)合同，雙方必須信守合同。如果發(fā)生新的情況，要經(jīng)雙方協(xié)議重新達(dá)成新的合同。任何一方當(dāng)時(shí)人都不得擅自變更或解除合同，也不允許單方拒絕履行或者變更已經(jīng)訂立的管理服務(wù)合同；
　　（3）依法解決管理服務(wù)合同中的糾紛。一種是通過(guò)協(xié)議解決糾紛，一種是通過(guò)有關(guān)主管部門的調(diào)解解決，也可以向人民法院起訴。
　　其次，服從政府部門房地產(chǎn)等有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督，接受物業(yè)管理相關(guān)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，這又是物業(yè)管理企業(yè)的另一條重要義務(wù)：
　　（1）首先要接受工商管理。工商行政機(jī)關(guān)依法確定各類企業(yè)和個(gè)體工商業(yè)的合法地位，監(jiān)督管理或參與管理市場(chǎng)上的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，檢查處理經(jīng)濟(jì)違法違章行為，保護(hù)合法經(jīng)營(yíng)，取締非法經(jīng)營(yíng)，維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序，保證社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。物業(yè)管理公司要依法登記成立，經(jīng)營(yíng)范圍要明確，以營(yíng)業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)。與業(yè)主委員會(huì)訂立管理服務(wù)合同要對(duì)照經(jīng)濟(jì)合同訂立的條件：雙方當(dāng)事人是否具有主體資格；合同內(nèi)容是否合法；是否損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或第三者利益；是否超越企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍；雙方當(dāng)事人意思是否表示真實(shí)；訂立合同是否符合法定程序。根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)到房地產(chǎn)主管部門備案。另外，物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中使用商標(biāo)、廣告等，也要服從行政部門的管理；
　　（2）接受行業(yè)行政主管部門和政府有關(guān)行政主管理部門的行政管理。這主要是要接受資質(zhì)核準(zhǔn)登記管理，對(duì)物業(yè)管理行為的管理，對(duì)違反物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定進(jìn)行行政處罰，社區(qū)管理規(guī)定等；
　?。?）接受物業(yè)管理的價(jià)格管理。物業(yè)管理關(guān)系到千家萬(wàn)戶的安居樂(lè)業(yè)，其收費(fèi)既要考慮公平合理，還必須實(shí)行公開(kāi)，還要考慮與物業(yè)所有權(quán)人、使用人經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)。物業(yè)管理企業(yè)要在物業(yè)管理價(jià)格政策范圍之內(nèi)經(jīng)營(yíng)。
　　四、物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置
　?。ㄒ唬C(jī)構(gòu)設(shè)置的要點(diǎn)
　　1.精悍的科學(xué)決策領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)
　　物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，決策機(jī)構(gòu)上進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策，決定著用人機(jī)制，關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。這就要求設(shè)立一個(gè)精悍、高效、富有戰(zhàn)斗力的領(lǐng)導(dǎo)班子。一種是經(jīng)理負(fù)責(zé)制，要求有水平高、懂經(jīng)營(yíng)、素質(zhì)好的經(jīng)理，上級(jí)部門要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，職工參與民主管理；第二種是董事會(huì)制，決策層和管理層分離，分級(jí)負(fù)責(zé)，權(quán)責(zé)對(duì)應(yīng)。
　　2.適應(yīng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制
　　服務(wù)管理要向市場(chǎng)要效益，寓管理、效益于服務(wù)之中。機(jī)構(gòu)設(shè)置要體現(xiàn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)共同承擔(dān)的原則。企業(yè)要承擔(dān)次級(jí)風(fēng)險(xiǎn)即自負(fù)虧損，也要承擔(dān)最大風(fēng)險(xiǎn)即破產(chǎn)倒閉，要把個(gè)人勞動(dòng)、部門服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益與企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)掛鉤，要“定崗、定員、定職責(zé)”，使得進(jìn)行物業(yè)管理的人、物及場(chǎng)所達(dá)到最佳結(jié)合。
　　3.集約化的管理體制
　　物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者、工程技術(shù)人員和全體操作工人要把企業(yè)動(dòng)力作用的方向集中到不斷開(kāi)拓市場(chǎng)，依靠技術(shù)進(jìn)步改善管理、降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量上來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的有效經(jīng)營(yíng)。
　　（二）有關(guān)部門的設(shè)置
　　物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機(jī)構(gòu)的具體設(shè)置，要根據(jù)管理物業(yè)的規(guī)模和服務(wù)管理的目標(biāo)內(nèi)容，以及物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際情況決定。通常物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置一般有如下幾種模式：
　　1.事業(yè)部制
　　所謂事業(yè)部制，原是西方國(guó)家一些大公司將公司所屬的分公司或工廠，按產(chǎn)品大類劃地區(qū)組織事業(yè)部，實(shí)行集中決策指導(dǎo)分級(jí)經(jīng)營(yíng)實(shí)行單獨(dú)核算的一種組織形式。即物業(yè)管理公司（有的稱總公司）下設(shè)若干事業(yè)部，每個(gè)事業(yè)部又負(fù)責(zé)若干經(jīng)營(yíng)事務(wù)，總公司掌管戰(zhàn)略決策，確定經(jīng)營(yíng)方針，統(tǒng)管人員，統(tǒng)一調(diào)度人力、物力、財(cái)力等。
　　2.直線-職能制
　　職能制是設(shè)有職能機(jī)構(gòu)，由機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人在業(yè)務(wù)范圍內(nèi)下達(dá)和布置工作。直線-職能制是管理機(jī)構(gòu)有兩個(gè)層次，一個(gè)是管理層，一個(gè)是作業(yè)層，經(jīng)理通過(guò)部門領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施內(nèi)部管理。
　　中國(guó)香港往往把部門歸并為三塊：管理、服務(wù)和內(nèi)務(wù)。
　　不論是事業(yè)部制或直線職能制，各部職能大致如下：
　　經(jīng)理室。它是決策機(jī)構(gòu)，經(jīng)理對(duì)公司負(fù)全面責(zé)任，對(duì)重大問(wèn)題作出決策，布置和協(xié)調(diào)各部門工作。
　　辦公室。主要負(fù)責(zé)公司內(nèi)部日常行政事務(wù)，包括人事、后勤、檔案等，有時(shí)辦公室還負(fù)責(zé)招聘和培訓(xùn)員工工作。
　　財(cái)務(wù)部。主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理，在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下做好資金運(yùn)作的日常工作，負(fù)責(zé)管理服務(wù)費(fèi)的收繳，會(huì)計(jì)、出納分開(kāi)，做好財(cái)會(huì)賬冊(cè)、報(bào)表，繳納財(cái)稅，要經(jīng)常向經(jīng)理報(bào)告公司財(cái)務(wù)情況。
　　工程部。這是負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理部門，一般由房屋工程、電氣工程、給排水等方面的中、高級(jí)技術(shù)人員組成，包括房屋的設(shè)備檢驗(yàn)、維修工程安排，對(duì)業(yè)主裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督等。
　　管理部。一般有房屋及設(shè)備急修以及一般報(bào)修受理或作業(yè)，負(fù)責(zé)保安、消防、車輛交通等工作，轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境保護(hù)和日常清掃，綠化設(shè)施的管理，樹(shù)木、綠地養(yǎng)護(hù)等。
　　經(jīng)營(yíng)發(fā)展部。這是物業(yè)管理公司“一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)”的管理部門，對(duì)物業(yè)管理公司貫徹以業(yè)養(yǎng)業(yè)的方針至關(guān)重要。經(jīng)營(yíng)發(fā)展部負(fù)責(zé)各種文化、娛樂(lè)、生活、商業(yè)等公共性服務(wù)經(jīng)營(yíng)設(shè)施和部門，接受業(yè)主綜合性或個(gè)別性的委托、代辦服務(wù)。
　　3.物業(yè)管理有限責(zé)任公司的組織機(jī)構(gòu)
　　根據(jù)《公司法》，有限責(zé)任公司設(shè)立股東會(huì)、監(jiān)事會(huì)和董事會(huì)。股東會(huì)是公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)。它決定公司的經(jīng)營(yíng)方針和投資計(jì)劃，選舉和更換董事，選舉和更換由股東代表?yè)?dān)任的監(jiān)事，對(duì)發(fā)行公司債券等作出決議等。監(jiān)事會(huì)由股東會(huì)選出的監(jiān)事和公司職工民主選舉產(chǎn)生的監(jiān)事組成，這是公司監(jiān)督機(jī)構(gòu)。董事會(huì)是經(jīng)營(yíng)決策機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，董事長(zhǎng)為公司的法定代表人。有限責(zé)任公司經(jīng)理，由董事會(huì)聘任或解聘。
　　4.物業(yè)管理股份有限公司的組織機(jī)構(gòu)
　　股份有限公司和股份合作公司應(yīng)訂立章程，其內(nèi)容前文已述。發(fā)起人、認(rèn)股人舉行創(chuàng)立大會(huì)，通過(guò)公司章程，選舉董事會(huì)成員，選舉監(jiān)事會(huì)成員等。
　　五、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理
　　物業(yè)管理集服務(wù)、經(jīng)營(yíng)為一體，既是一種服務(wù)行為，又是一種經(jīng)營(yíng)行為。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在國(guó)家宏觀政策、法規(guī)的調(diào)控下，按照市場(chǎng)需求，采取科學(xué)的管理方法，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段和管理工具自主地組織服務(wù)與經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理企業(yè)在管理服務(wù)活動(dòng)中，必須以經(jīng)營(yíng)為手段，以效益為目的。以經(jīng)營(yíng)為手段，就是要在物業(yè)管理的全過(guò)程中實(shí)行有償服務(wù)，并通過(guò)經(jīng)營(yíng)各種實(shí)業(yè)，解決物業(yè)管理中的各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)開(kāi)支；以效益為目的，就是以社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益和心理效益為最終目標(biāo)。由于物業(yè)管理與社會(huì)的關(guān)系密切，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)除本身的經(jīng)濟(jì)效益以及繳納稅費(fèi)外，對(duì)其他行業(yè)來(lái)說(shuō)還有更多的社會(huì)效益、環(huán)境效益和心理效益。例如，良好的物業(yè)管理可以為業(yè)主提供一個(gè)方便、安全、清靜、整潔、舒適的居住和工作條件，使人們能安居樂(lè)業(yè)；優(yōu)良的物業(yè)管理還能創(chuàng)造優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，為樹(shù)立城市形象增添光彩。把經(jīng)濟(jì)效益與這些社會(huì)效益、環(huán)境效益和心理效益結(jié)合起來(lái)就形成了物業(yè)管理的綜合效益。良好的綜合效益能為企業(yè)帶來(lái)良好的企業(yè)形象，而良好的企業(yè)形象又是形成商業(yè)信譽(yù)的重要源泉，因而它也是構(gòu)成企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)的重要組成部分。一家擁有較高商譽(yù)的企業(yè)無(wú)疑具有更大的發(fā)展空間，其重要意義在于可以睦鄰公眾關(guān)系，促進(jìn)管理服務(wù)的銷售，獲得行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
　　鑒于目前人們對(duì)物業(yè)管理的適應(yīng)性和承受性差距較大，人們的觀念還沒(méi)有完全轉(zhuǎn)變，我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)要提高經(jīng)濟(jì)效益乃至綜合效益就必須從自身經(jīng)營(yíng)管理入手，實(shí)施規(guī)范化、規(guī)?；?、信息化的經(jīng)營(yíng)管理。
　　規(guī)范化就是要求物業(yè)管理企業(yè)必須完善企業(yè)管理，物業(yè)管理的運(yùn)作必須做到規(guī)范化，尤其是目前問(wèn)題較多的收費(fèi)管理。對(duì)于物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)和專項(xiàng)業(yè)務(wù)，一般以“保本微利”為原則，只向業(yè)主收取低廉的費(fèi)用。對(duì)于物業(yè)管理的特色業(yè)務(wù)，一般以“低利”為原則，即在成本之上再收取稍高一些的費(fèi)用。對(duì)于物業(yè)管理的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，則要求講究經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮能動(dòng)作用，積極開(kāi)拓多種經(jīng)營(yíng)的新領(lǐng)域，并且在提高經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)注意提高社會(huì)效益和環(huán)境效益。
　　規(guī)?；褪且笪飿I(yè)管理企業(yè)盡可能實(shí)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)，使物業(yè)管理不斷優(yōu)化。根據(jù)規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論，企業(yè)只有達(dá)到了經(jīng)營(yíng)規(guī)模程度，此時(shí)管理服務(wù)的單位成本最低，這樣才能提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理雖然是服務(wù)性行業(yè)，但作為一個(gè)企業(yè)，在開(kāi)拓物業(yè)管理業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)立足于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和減低業(yè)主管理費(fèi)負(fù)擔(dān)，考慮運(yùn)用規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論發(fā)展企業(yè)。根據(jù)目前不同規(guī)模物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況分析，可以發(fā)現(xiàn)凡是上規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)，既可以減輕業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，又能為自身創(chuàng)取較好的經(jīng)濟(jì)效益。此外，上規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)，更能使業(yè)主受到全方位、多層次、多項(xiàng)目的服務(wù)。隨著人們生活水平的不斷提高和觀念的改變，業(yè)主對(duì)提高物業(yè)功能質(zhì)量，改善物業(yè)環(huán)境的要求也會(huì)越來(lái)越高，要求物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容也會(huì)越來(lái)越多。上規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)，由于社會(huì)網(wǎng)絡(luò)眾多，各種人才齊全，可以滿足業(yè)主的要求，而一些小企業(yè)則無(wú)法做到。
　　信息化就是要求物業(yè)管理企業(yè)充分利用信息系統(tǒng)。當(dāng)代社會(huì)是一個(gè)信息化的社會(huì)，信息的收集、分析和利用是企業(yè)成敗的關(guān)鍵。尤其是實(shí)行了規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，為了適應(yīng)物業(yè)管理的需求，計(jì)算機(jī)管理信息系統(tǒng)技術(shù)在物業(yè)管理中將會(huì)得到越來(lái)越廣泛的運(yùn)用。物業(yè)管理信息系統(tǒng)的應(yīng)用，是指運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)，把有關(guān)物業(yè)管理信息物化在各種設(shè)備中，并由這些設(shè)備和物業(yè)管理人員構(gòu)成一個(gè)為物業(yè)管理目標(biāo)服務(wù)的人機(jī)信息處理系統(tǒng)。通過(guò)信息系統(tǒng)的應(yīng)用，可以使物業(yè)管理的許多日常工作實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化。例如，利用計(jì)算機(jī)控制建筑物的空調(diào)系統(tǒng)、防火安全自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、建筑物內(nèi)的垂直交通系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、建筑物部件及附屬設(shè)備安全報(bào)警系統(tǒng)、大廈保安系統(tǒng)、輔助物業(yè)管理人員工作的資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)、建筑物出租（租客、租金、租約）管理系統(tǒng)、財(cái)務(wù)分析與管理系統(tǒng)、管理決策輔助支持系統(tǒng)、人員管理系統(tǒng)等。自動(dòng)化對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生兩個(gè)明顯的效果：首先能提高效率，達(dá)到降低成本的效果。因?yàn)樽詣?dòng)化可以使在員人數(shù)相同或減少的情況下，在一段指定的時(shí)間內(nèi)做更多的工作。其次能提高成效，達(dá)到增值的效果。因?yàn)榻柚詣?dòng)化可以引進(jìn)嶄新的服務(wù)或加強(qiáng)現(xiàn)有的服務(wù)，向業(yè)主提供更高水準(zhǔn)或更優(yōu)良的服務(wù)，這既能提高物業(yè)管理的收入水平，又能達(dá)到物業(yè)增值的效果。
　　六、物業(yè)管理企業(yè)的文化建設(shè)
　　物業(yè)管理企業(yè)在追求利潤(rùn)目標(biāo)的同時(shí)，還必須加強(qiáng)企業(yè)發(fā)展的靈魂建設(shè)即企業(yè)文化建設(shè).企業(yè)文化是企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)個(gè)性、管理風(fēng)格、企業(yè)理念、人員素質(zhì)的綜合體現(xiàn)，它包括文化理念、價(jià)值觀念、企業(yè)精神、道德規(guī)范、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、歷史傳統(tǒng)、企業(yè)制度、文化環(huán)境和企業(yè)產(chǎn)品等。因此，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，對(duì)提高企業(yè)凝聚力是很有意義的。
　　一般認(rèn)為現(xiàn)代企業(yè)文化是由四個(gè)層次構(gòu)成的，即表層的物質(zhì)文化，淺層的行為文化，中層的制度文化和深層的精神文化。
　　表層的物質(zhì)文化，又稱物質(zhì)文化層，是現(xiàn)代企業(yè)文化的第一層次。它是指由企業(yè)員工創(chuàng)造的品牌形象和各種物質(zhì)設(shè)施等所構(gòu)成的器物文化，包括企業(yè)服務(wù)的物業(yè)環(huán)境和社會(huì)影響，企業(yè)員工勞動(dòng)環(huán)境和娛樂(lè)休息環(huán)境，以及員工的文化設(shè)施等。表層的物質(zhì)文化是企業(yè)員工的理想、價(jià)值觀和精神面貌的具體反映。所以，它盡管是企業(yè)文化的最外層，但卻集中表現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)代企業(yè)在社會(huì)上的外在形象。因此，它是社會(huì)對(duì)一個(gè)企業(yè)做出總體評(píng)價(jià)的起點(diǎn)。
　　淺層的行為文化，是現(xiàn)代企業(yè)文化的第二個(gè)層次，它是企業(yè)員工在服務(wù)經(jīng)營(yíng)、學(xué)習(xí)娛樂(lè)和人際交往時(shí)產(chǎn)生的活動(dòng)文化，主要包括企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、教育宣傳活動(dòng)、協(xié)調(diào)人際關(guān)系的活動(dòng)和各種文娛體育活動(dòng)等。這些活動(dòng)實(shí)際上也反映了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)、精神面貌、人際關(guān)系等文化特征，也是企業(yè)精神、企業(yè)目標(biāo)的動(dòng)態(tài)反映。
　　中層的制度文化，是現(xiàn)代企業(yè)文化的第三個(gè)層次。它是指與現(xiàn)代企業(yè)在服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中形成的企業(yè)精神、企業(yè)價(jià)值等意識(shí)形態(tài)相適應(yīng)的企業(yè)制度、規(guī)章和組織機(jī)構(gòu)等。這一層次主要是企業(yè)文化中規(guī)范人和物的行為方式的部分。實(shí)際上，現(xiàn)代企業(yè)內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)制度、組織結(jié)構(gòu)體系、管理的規(guī)章制度等無(wú)不反映出企業(yè)的價(jià)值觀、精神和文化，故它也是企業(yè)文化中的一個(gè)層次，可稱為企業(yè)文化中的強(qiáng)制性文化。
　　深層的精神文化，是現(xiàn)代企業(yè)文化中的核心層。它是指企業(yè)在服務(wù)經(jīng)營(yíng)中形成的獨(dú)具企業(yè)特征的意識(shí)形態(tài)和文化觀念，包括企業(yè)精神、企業(yè)道德、價(jià)值觀念、企業(yè)目標(biāo)和行為準(zhǔn)則等。例如，萬(wàn)科物業(yè)管理的精品概念“高品質(zhì)服務(wù)＝認(rèn)真+創(chuàng)新+顧客需求”就反映了其企業(yè)的深層精神文化。由于企業(yè)的精神文化具有企業(yè)的特點(diǎn)，故它往往是在企業(yè)多年的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中逐步形成的。
　　現(xiàn)代企業(yè)的這四個(gè)層次形成了企業(yè)文化由表層到深層的有序結(jié)構(gòu)。物質(zhì)文化作為具體實(shí)在，屬于表層，它構(gòu)成了企業(yè)文化的硬件外殼；行為文化層是一種處在淺層的活動(dòng)，形成企業(yè)的軟件外殼；制度文化是觀念形態(tài)的轉(zhuǎn)化，成為企業(yè)文化硬、軟外殼的支撐；精神文化則是觀念形態(tài)和文化心理，是企業(yè)文化的核心。因此企業(yè)精神文化是企業(yè)文化的精髓，它體現(xiàn)了現(xiàn)代企業(yè)的共性與特性，主導(dǎo)著本企業(yè)文化的發(fā)展規(guī)范模式。具體的說(shuō)，精神文化通過(guò)制度文化的表現(xiàn)，支撐和規(guī)范企業(yè)員工的行為，使之具有企業(yè)核心文化的特點(diǎn)，構(gòu)造出企業(yè)的實(shí)物外貌，并從其實(shí)物外貌中反映出本企業(yè)的核心文化。
現(xiàn)代企業(yè)文化具有導(dǎo)向、約束、凝聚、激勵(lì)和輻射五大功能，通過(guò)創(chuàng)立和建設(shè)企業(yè)文化，使它成為全體員工所共同擁有、互相認(rèn)同的行為方式和思想方法，從而產(chǎn)生一種凝聚力，使他們不僅愿意投身于企業(yè)，而且同心同德的去維護(hù)企業(yè)的形象和利益。這是一種巨大的財(cái)富，是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力。
　　七、物業(yè)管理的人員培訓(xùn)
　　利潤(rùn)是企業(yè)追求的目標(biāo)，文化是企業(yè)發(fā)展的靈魂，人才是企業(yè)的資本。物業(yè)管理是一種全方位、多功能的管理，同時(shí)也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務(wù)性工作。無(wú)論是智能型大廈、大型展覽中心，還是住宅小區(qū)；無(wú)論是商場(chǎng)、飯店賓館，還是工業(yè)廠房，都要求物業(yè)管理必須擁有一批素質(zhì)高、技術(shù)硬的管理隊(duì)伍。尤其是住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理人員要面對(duì)數(shù)百以至數(shù)千的住戶，房屋所有人和使用人不僅分布在各行各業(yè)，而且他們的經(jīng)濟(jì)狀況、文化素養(yǎng)、生活品位以及生活習(xí)慣都存在著差異，因此物業(yè)管理企業(yè)必須以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平來(lái)適應(yīng)各項(xiàng)管理工作的要求。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有管理型和工程技術(shù)型兩類人才，其從業(yè)人員不僅必須具有較高的管理水平、文化水平和專業(yè)技術(shù)水平，而且還要有良好的思想作風(fēng)、職業(yè)道德和服務(wù)態(tài)度。
　　物業(yè)管理屬于知識(shí)密集型的管理行業(yè)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)訓(xùn)練的隊(duì)伍，是不能適應(yīng)物業(yè)管理現(xiàn)代化和專業(yè)化的要求的。一支高素質(zhì)管理隊(duì)伍的建立，有賴于對(duì)培訓(xùn)工作的重視和建立一套嚴(yán)密的員工培訓(xùn)制度。物業(yè)管理企業(yè)必須始終把加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)作為一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)工作，要制定嚴(yán)密的員工培訓(xùn)制度，通過(guò)各種形式，開(kāi)展不同層次的職工培訓(xùn)，包括職前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、專題講座、學(xué)歷培訓(xùn)等，著重抓員工的思想作風(fēng)、職業(yè)道德和服務(wù)態(tài)度教育，抓員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和專業(yè)技術(shù)建設(shè)，以提高員工的管理服務(wù)水平。
　　1.思想作風(fēng)
　　引導(dǎo)和教育員工牢固樹(shù)立“服務(wù)第一，方便業(yè)主”的思想，把“熱誠(chéng)、優(yōu)質(zhì)、團(tuán)結(jié)、奉獻(xiàn)”作為企業(yè)精神。工作時(shí)間統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一掛牌、統(tǒng)一用語(yǔ)。在接待業(yè)主時(shí)，應(yīng)做到態(tài)度和藹可親，舉止端莊，談吐文雅，把“顧客至上”作為行動(dòng)的最高信條。以“想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，解決業(yè)主之困難”為服務(wù)宗旨，管好物業(yè)，用好物業(yè)，修好物業(yè)，努力改善業(yè)主的工作和生活條件。
　　2.職業(yè)道德
　　提倡員工愛(ài)房地產(chǎn)行業(yè)，愛(ài)本職崗位，愛(ài)護(hù)企業(yè)聲譽(yù)，對(duì)業(yè)主多一點(diǎn)奉獻(xiàn)，多一點(diǎn)愛(ài)心.引導(dǎo)和教育員工堅(jiān)持原則，秉公辦事，廉潔奉公，不以權(quán)謀私，作風(fēng)正派，虛心好學(xué)，熱心公益，愛(ài)護(hù)公物，體現(xiàn)出員工的品質(zhì)人格和精神境界。
　　3.服務(wù)態(tài)度
　　物業(yè)管理人員的服務(wù)態(tài)度直接關(guān)系到政府和行業(yè)的形象，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)引導(dǎo)和教育員工，堅(jiān)持以“主動(dòng)熱情，周到優(yōu)質(zhì)”的服務(wù)態(tài)度實(shí)行文明管理。業(yè)主要求服務(wù)應(yīng)隨叫隨到，及時(shí)為業(yè)主排憂解難。對(duì)客戶的無(wú)理言行，應(yīng)盡量容忍，耐心說(shuō)明，不以惡相待，不容許與客戶發(fā)生打罵行為，做到文明用語(yǔ)，禮貌待人，給業(yè)主以親切感。
　　4.業(yè)務(wù)素質(zhì)
　　物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)高低，直接關(guān)系到管理服務(wù)水平的高低。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)要求員工精通業(yè)務(wù)，掌握相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論知識(shí)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍管理知識(shí)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的基本知識(shí)，了解相關(guān)的法律法規(guī)政策、相應(yīng)的建筑知識(shí)、物業(yè)的基本狀況，懂得機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)知識(shí)和必要的公關(guān)知識(shí)等，使每位員工對(duì)自身的職責(zé)，業(yè)主間的權(quán)益和相互責(zé)任，以及公共設(shè)施的使用等方面均有清晰的了解，遇到問(wèn)題和糾紛時(shí)，能公正地闡明有關(guān)問(wèn)題及提供意見(jiàn)，遇到違反規(guī)定的行為，能根據(jù)有關(guān)條款迅速做出反映及采取相應(yīng)的措施，使問(wèn)題能迅速、妥善地得到解決。
　　5.專業(yè)技術(shù)
　　物業(yè)管理人員專業(yè)技術(shù)水平的高低，直接關(guān)系到物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量的高低。物業(yè)管理企業(yè)員工須持有專業(yè)管理部門頒發(fā)的《崗位合格證書》，方可上崗擔(dān)負(fù)物業(yè)管理工作。員工必須接受物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，刻苦鉆研專業(yè)技術(shù)，掌握本崗位必備的應(yīng)知應(yīng)會(huì)知識(shí)和專業(yè)技術(shù)，不斷提高專業(yè)水平。
　　第二節(jié)業(yè)主自治管理組織
　　一、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)
　　業(yè)主自治管理組織機(jī)構(gòu)各地有不同的規(guī)定和做法。上海、深圳等地規(guī)定了召開(kāi)業(yè)主大會(huì)（業(yè)主代表大會(huì)）的一些做法。有的地方只成立業(yè)主委員會(huì)，本節(jié)重點(diǎn)講述上海市的規(guī)定。
　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域
　　1.物業(yè)管理區(qū)域劃定的條件
　　物業(yè)管理區(qū)域是一個(gè)由業(yè)主委員會(huì)管理的物業(yè)的范圍。它的劃定有如下幾個(gè)條件：（1）原設(shè)計(jì)構(gòu)成自然街坊和封閉小區(qū)。自然街坊是城市建設(shè)中自然形成的相對(duì)獨(dú)立的居住區(qū)。近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由4-5個(gè)住宅組群組成，用地一般為15-20公頃，建筑面積15-20萬(wàn)平方米。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)要配置居委、學(xué)校、托兒所、幼兒園、文化活動(dòng)室、綜合商店、自行車棚等公共設(shè)施項(xiàng)目。小區(qū)水、電、煤等公共設(shè)施相關(guān)程度高，在開(kāi)發(fā)時(shí)一起建成，一起交付，再讓居民入住。這種小區(qū)，大都實(shí)行封閉管理，稱為封閉小區(qū)。一個(gè)封閉小區(qū)劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，有利于對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的管理。
　　（2）物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門按照樓宇與附屬設(shè)施的相關(guān)情況，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個(gè)樓宇群體進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整劃定。劃定后應(yīng)通知有關(guān)街道和已進(jìn)行管理的物業(yè)管理公司。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)在轄區(qū)地圖上予以注記.一經(jīng)劃定，如無(wú)特殊情況，不作任意改動(dòng)。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對(duì)固定，有利于業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。
　　2.非物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)
　　對(duì)于公共設(shè)施與房屋相關(guān)聯(lián)系不很緊密的房屋，或只有一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)業(yè)主的單幢房屋，或沒(méi)有劃入物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)的房屋，業(yè)主可以自行負(fù)責(zé)房屋管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。
　　對(duì)于一些單位如機(jī)關(guān)、企業(yè)、學(xué)校等籌建在單位內(nèi)部或外部的職工住宅，形成不了住宅小區(qū)，也沒(méi)有委托房管部門管理的，也可以成立由業(yè)主或使用人組成的管理房屋小組，與原單位的總務(wù)后勤部門配合，實(shí)施物業(yè)的管理，或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。
　　（二）業(yè)主房管小組
　　業(yè)主房管小組簡(jiǎn)稱房管小組或業(yè)主小組，由本幢房屋內(nèi)業(yè)主協(xié)商選舉產(chǎn)生，其成員應(yīng)具有完全民事行為能力，一般由3人或3人以上組成。
　　在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)按建筑面積來(lái)確定和分?jǐn)偡抗苄〗M成員。建筑面積一樣的幢（或大廈中一個(gè)層面），推選的業(yè)主房管小組成員數(shù)應(yīng)相同；建筑面積不相同的幢（或大廈中一個(gè)層面），按分?jǐn)偟降某蓡T數(shù)推選。一般每500-1000平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。要推選好業(yè)主小組成員，這是業(yè)主自治管理的基礎(chǔ)工作。要讓本幢業(yè)主和有關(guān)使用人都參與和了解業(yè)主小組成員的推選過(guò)程，使業(yè)主小組具有一定的群眾基礎(chǔ)。住宅出售單位要請(qǐng)街道、居委會(huì)配合做好首次業(yè)主小組的組織成立工作。業(yè)主小組成立后，其成員要盡快進(jìn)入角色。
　　業(yè)主小組具有以下職能：
　?。?）代表和維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，負(fù)責(zé)本幢房屋的管理。要了解掌握本幢房屋的建筑情況，建筑結(jié)構(gòu)、面積，共用設(shè)備如電梯、水泵等情況；
　?。?）聽(tīng)取和反映業(yè)主對(duì)房屋修繕等有關(guān)方面的建議和意見(jiàn)。要經(jīng)常和業(yè)主、使用人溝通和聯(lián)系；
　　（3）決定本幢房屋內(nèi)修繕基金的使用和支付，當(dāng)住宅修繕基金不足時(shí)，負(fù)責(zé)籌集；
　?。?）決定本幢房屋共用部位和共用設(shè)備的修繕；
　?。?）協(xié)助調(diào)解房屋使用、修繕糾紛；
　　（6）執(zhí)行業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
　　（7）督促業(yè)主遵守業(yè)主公約和房屋使用公約等。
　　成立業(yè)主委員會(huì)的業(yè)主小組的一切決定都不得違反業(yè)委會(huì)的決定。
　?。ㄈ┑谝淮螛I(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)
　　1.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)的條件
　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，當(dāng)業(yè)主人數(shù)較少時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)；當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)，代表成員由業(yè)主小組成員組成。如上海市房地局有關(guān)文件指出，業(yè)主超過(guò)100人的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)，其代表成員一般不超過(guò)100人。
　　第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門會(huì)同房屋出售單位組織召開(kāi)。當(dāng)具備下列條件之一時(shí)，就應(yīng)當(dāng)召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
　?。?）公有住宅出售建筑面積達(dá)30％以上；
　?。?）新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50％上；
　?。?）在這個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋實(shí)際交付業(yè)主使用之日起已滿兩年的。
　　2.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的籌備工作
　　當(dāng)滿足召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的條件時(shí)，房屋出售單位應(yīng)將出售的房屋建筑面積、房屋出售時(shí)間、業(yè)主清單等材料報(bào)區(qū)、縣房管局，區(qū)、縣房管局在接到材料后45天內(nèi)會(huì)同房屋出售單位組織業(yè)主做好以下籌備工作：
　　（1）組織成立第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)籌備組，其成員由所在地區(qū)、縣房管局、房屋出售單位、業(yè)主代表組成，可以邀請(qǐng)居委會(huì)人員參加?；I備組一經(jīng)協(xié)商成立，即進(jìn)行籌備工作；
　?。?）按幢協(xié)商產(chǎn)生業(yè)主小組成員，業(yè)主小組成員一般為業(yè)主代表；
　?。?）協(xié)商推薦業(yè)主委員會(huì)候選人，按建筑面積的比例，業(yè)主包括公房業(yè)主和擁有物業(yè)的開(kāi)發(fā)商等推薦候選人；
　?。?）起草業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約草案，可參照市有關(guān)示范文本，并聽(tīng)取業(yè)主和相關(guān)人員意見(jiàn)，結(jié)合本區(qū)域情況進(jìn)行修改；
　　（5）確定會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)，做好會(huì)議的各項(xiàng)會(huì)務(wù)準(zhǔn)備
工作。
　　整個(gè)籌備工作可以在物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政管理部門主持下進(jìn)行，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和前期物業(yè)管理單位要密切配合。在籌備期間，籌備組的推選產(chǎn)生，每次會(huì)議討論的決定和意見(jiàn)都要作必要記錄。
　　3.第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的程序
　　業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)是行使業(yè)主自治管理職權(quán)、決定管理事項(xiàng)的重要組織形式。為了體現(xiàn)廣大業(yè)主的共同意志，使決策更具有廣泛的民主性，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主參加，作出的決定要全體業(yè)主過(guò)半數(shù)通過(guò)；業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主代表參加，作出的決定要全體業(yè)主代表過(guò)半數(shù)通過(guò)。
　　審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程，審議通過(guò)業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)是第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的三方面重要任務(wù)。要參照有關(guān)行政部門的示范文本制定好業(yè)主委員會(huì)章程，對(duì)業(yè)主委員會(huì)組織、職責(zé)、會(huì)議、經(jīng)費(fèi)與辦公用品等作出規(guī)定。業(yè)主公約也要參照示范文本來(lái)明確業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，約定業(yè)主與物業(yè)使用人安全、合理使用物業(yè)的有關(guān)義務(wù)，如不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等各種禁止行為。推選業(yè)主委員會(huì)成員的選舉方式，按業(yè)主委員會(huì)章程進(jìn)行，如召開(kāi)的是業(yè)主大會(huì)，要有全體業(yè)主半數(shù)以上通過(guò)；如召開(kāi)的是業(yè)主代表大會(huì)，要有全體業(yè)主代表半數(shù)以上通過(guò)，而不能以與會(huì)代表過(guò)半數(shù)通過(guò)這種簡(jiǎn)單多數(shù)為準(zhǔn)。
　　第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的程序一般如下：
　?。?）由大會(huì)籌備組介紹大會(huì)籌備情況；
　　（2）由大會(huì)籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)候選人情況，候選人也可作自我介紹；
　　（3）審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約；
　?。?）由業(yè)主大會(huì)成員或業(yè)主代表大會(huì)代表投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成員；
　?。?）審議決定其他物業(yè)管理重大事項(xiàng)。
　　（四）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的職權(quán)
　　1.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)參加成員和例會(huì)、臨時(shí)會(huì)議
　　業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體居住和非居住房屋業(yè)主組成，包括已售及未售公房、已售及未售商品房、舊私房的產(chǎn)權(quán)人即業(yè)主等。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)參加，因故不能參加，可以依法委托代理人參加。
　　業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主代表應(yīng)按物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種物業(yè)包括公房、商品房、舊私房等占有建筑面積比例分?jǐn)偖a(chǎn)生。召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)時(shí)，自然人業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)參加，一般不委托代理人；法人或其他組織業(yè)主代表可以書面委托代理人參加。例如，公房業(yè)主代表，公房產(chǎn)權(quán)人即區(qū)、縣房地產(chǎn)行政部門可以委托區(qū)、縣公房資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司有關(guān)人員作為代理人參加業(yè)主代表大會(huì)。書面委托代理書，可由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召集人業(yè)主委員會(huì)或房地產(chǎn)行政管理部門印制。不論是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，應(yīng)按幢或按一定比例邀請(qǐng)非業(yè)主的房屋使用人如租賃人列席會(huì)議，還應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居民委員會(huì)代表列席。列席代表沒(méi)有表決權(quán)。當(dāng)召開(kāi)涉及改選或罷免業(yè)主委員會(huì)成員的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)通知區(qū)、縣房管局派員參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)每年至少召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，總結(jié)本年度區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)管理工作，決定物業(yè)管理的重大事項(xiàng)。15％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會(huì)要在接到提議30日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。如業(yè)主委員會(huì)不召開(kāi)，業(yè)主和業(yè)主代表可向區(qū)、縣房管局反映，區(qū)、縣房管局應(yīng)督促業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)，經(jīng)督促業(yè)主委員會(huì)仍不召開(kāi)會(huì)議的，區(qū)、縣房管局可以組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。經(jīng)15％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)對(duì)提出的議案已作出決定，一般在半年內(nèi)不再以同一提案再召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
　　2.業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的職權(quán)
　　業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：
　?。?）選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員；
　?。?）審議通過(guò)業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約，必要時(shí)修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程；
　?。?）聽(tīng)取和審議物業(yè)管理服務(wù)的工作報(bào)告，包括業(yè)主委員會(huì)工作特別是業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司等情況報(bào)告，物業(yè)管理公司的工作報(bào)告；
　?。?）決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。如確定業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)籌集方式、來(lái)源和標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)維修基金不足時(shí)的籌集辦法和數(shù)量；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)修建、新建建筑物或構(gòu)筑物等。這就是說(shuō)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大管理事項(xiàng)都必須由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)討論決定或?qū)徟ㄟ^(guò).業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)的決定不當(dāng)時(shí)，可予以撤銷。
　?。ㄎ澹I(yè)主公約
業(yè)主公約是全體業(yè)主制定的行為準(zhǔn)則。一般可由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)籌備組制定，并交業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)。
　　業(yè)主公約要遵循有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況制定。制定時(shí)可參照房地產(chǎn)行政管理部門制定的示范文本，在文本基礎(chǔ)上修改、補(bǔ)充。一般來(lái)說(shuō)要明確物業(yè)使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓必須遵守法律規(guī)范，在物業(yè)使用有哪些禁止行為，對(duì)違章行為如何管理，小區(qū)管理中公共道德和精神文明建設(shè)等。
　　二、業(yè)主委員會(huì)
　　建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉代表成立的住宅小區(qū)管理委員會(huì)。北京市規(guī)定由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表和居委會(huì)代表組成物業(yè)管理委員會(huì)。深圳市由住宅區(qū)業(yè)主選舉產(chǎn)生管委會(huì)。
　　《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。
　?。ㄒ唬I(yè)主委員會(huì)成立的步驟
　　1.選舉
　　在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)時(shí)，即當(dāng)公有住宅出售建筑面積達(dá)30％以上，或新建商品住宅出售建筑面積達(dá)50％以上，或住宅出售已滿兩年時(shí)，就具備選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的條件。
　　業(yè)主委員會(huì)的委員由業(yè)主擔(dān)任，非業(yè)主的使用人不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員。房地產(chǎn)行政管理部門和房屋出售單位要協(xié)助業(yè)主做好首屆業(yè)主委員會(huì)候選人的醞釀、推選工作，征求各業(yè)主小組意見(jiàn)，把遵紀(jì)守法、具有一定的物業(yè)管理法律知識(shí)、熱心公益事業(yè)、能履行職責(zé)的業(yè)主作為業(yè)主委員會(huì)的候選人，提請(qǐng)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉。業(yè)主委員會(huì)人數(shù)要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模決定，通常由5-15人組成。
　　業(yè)主委員會(huì)成員不得兼任本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)工作。物業(yè)管理企業(yè)成員又是管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。
　　2.核準(zhǔn)
　　第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)剿诘氐膮^(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理登記申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，對(duì)予登記的完成登記工作；對(duì)不符合登記的不予登記，予以登記或不予登記都要書面通知申請(qǐng)人。當(dāng)接到予以核準(zhǔn)登記的書面通知時(shí)，該業(yè)主委員會(huì)正式成立，任期正式開(kāi)始。在向區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記申請(qǐng)時(shí)，必須提交以下文件：
　　（1）成立業(yè)主委員會(huì)的登記申請(qǐng)書，包括以下內(nèi)容：業(yè)主委員會(huì)的名稱，所轄物業(yè)管理區(qū)域范圍，房屋建筑面積，房屋出售面積，時(shí)間和所占比例，出售房屋的戶數(shù)；
　?。?）第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的會(huì)議記錄，應(yīng)到人數(shù)及名冊(cè)，實(shí)到人數(shù)及名冊(cè)，投票選舉結(jié)果，會(huì)議所作決定等；
　?。?）業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所，如是借用或租用場(chǎng)所，要有協(xié)議或合同。
　?。ǘI(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和法律地位
　　《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條第一款規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織”。在民事活動(dòng)中，業(yè)主委員會(huì)可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。業(yè)主委員會(huì)具有民主性、自治性和公益性的特點(diǎn)。
　　業(yè)主委員會(huì)是房屋管理體制改革中新生事物，其法律地位由于各地成立程序規(guī)定不同不甚一致。
　　1.社會(huì)團(tuán)體
　　有些城市規(guī)定，業(yè)主管理委員會(huì)經(jīng)民政部門依法核準(zhǔn)后，取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。社會(huì)團(tuán)體法人登記證簽發(fā)日期為管委會(huì)成立日期。業(yè)主委員會(huì)作為社會(huì)團(tuán)體獨(dú)立行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。
　　2.其他組織
　　根據(jù)社會(huì)團(tuán)體登記管理有關(guān)條文規(guī)定，在同一行政區(qū)域內(nèi)，不得重復(fù)成立相同或相似的社會(huì)團(tuán)體。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)大中型城市，少則有幾百家多則有幾千家業(yè)主委員會(huì)。拿上海來(lái)說(shuō)，至1997年底，業(yè)主委員會(huì)達(dá)1600多家。因此，如業(yè)主委員會(huì)作為社團(tuán)，將使得一個(gè)城市或地區(qū)出現(xiàn)許多類似的××業(yè)主委員會(huì)的社會(huì)團(tuán)體?！睹袷略V訟法》第49條規(guī)定，“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人”。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生，經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門核準(zhǔn)登記成立，是合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)的，是民訴法所稱的“其他組織”。它雖不具有法人資格，但作為合法組織，完全可以行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任。