08年土地管理基礎(chǔ)全真模擬試題二(8)
2、A房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓該項目給B房地產(chǎn)開發(fā)公司,下列符合轉(zhuǎn)讓條件的是( )?!?BR>
A.A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定,支付全部土地使用權(quán)出讓金4000萬元
B.未取得土地使用權(quán)證書
C.按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓
D.除土地使用權(quán)出讓金4000萬元外,A房地產(chǎn)開發(fā)公司實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)達(dá)到4000萬元以上
答案:ACD
解析:以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件中,按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得建設(shè)用地使用權(quán)證書;屬于房屋建設(shè)的,開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外,實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上。
3、按照規(guī)定,A、B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)自建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起( )日內(nèi),持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
A.30
B.45
C.60
D.90
答案:A
解析:《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目,轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi),持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
4、經(jīng)稅務(wù)部門測算,該轉(zhuǎn)讓項目扣除項目金額為5600萬元,則A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)交納土地增值稅( ) 萬元。
A.660
B.820
C.960
D.1080
答案:D
解析:適用:土地增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的,應(yīng)納稅額=土地增值額×40%一扣除項目×5%=3400×40%一5600×5%=1080萬元。
5、依據(jù)《物權(quán)法》,該小區(qū)成立業(yè)主大會,決定重新聘請物業(yè)管理公司事項,應(yīng)當(dāng)( )。
A.經(jīng)該小區(qū)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意
B.經(jīng)該小區(qū)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意
C.經(jīng)該小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意
D.經(jīng)該小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意
答案:C
解析:根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定,選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
(二) H省A市B縣C房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B縣W村的40畝基本農(nóng)田以外的的耕地,欲建一住宅小區(qū)。在此之前,W村人均耕地面積為2. 0畝。另外,已知W村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為800元/畝。2005年5月1 日,C房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了出讓合同,交納土地出讓金500萬元,并約定2005年6月1 日開工。后由于C房地產(chǎn)公司自身原因,該項目直到2006年9月1 日才開始動工建設(shè)。2006年11月1 日C房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備將臨街的地塊建成商業(yè)門市。
6.下列關(guān)于C房地產(chǎn)開發(fā)公司征收耕地的土地補償費問題,說法正確的是( )。
A.如果該項目征收耕地的補償費為該耕地征收前三年平均年產(chǎn)值的8倍,C房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向W村支付的每畝土地補償費6400元
B.如果該項目征收耕地的補償費按《土地管理法》所確定的上限標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補償,則C房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向W村支付的每畝土地補償費6400元
C.如果該項目征收耕地的補償費按《土地管理法》所確定的低限標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補償,則C房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向W村支付的土地補償費192000元
D.本例中應(yīng)由C房地產(chǎn)開發(fā)公司和B縣人民政府共同支付土地補償費
答案:AC
解析:征收耕地的補償費為該耕地征收前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍。(1)被征收前3年平均年產(chǎn)值約為800元/畝×8(倍)=6400元。(2)被征收前3年平均年產(chǎn)值約為800元/畝×10(倍)=8000元。(3)被征收前3年平均年產(chǎn)值約為800元/畝×6(倍)=4800元。4800元×40畝=192000元。
7.下列關(guān)于C房地產(chǎn)開發(fā)公司征收耕地的安置補助問題,表述錯誤的是( )。
A.安置補助費是為安置因C房地產(chǎn)開發(fā)公司征地而失去土地的農(nóng)業(yè)人口的生產(chǎn)、生活而向其支付的款項
B.安置補助費,按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算
C.C房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向W村40個農(nóng)民進(jìn)行安置
D.該項目中,根據(jù)《土地管理法》規(guī)定,每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過12000元
答案:C
解析:安置補助費是指國家征地時,為安置被征地單位因征地而失去土地的農(nóng)業(yè)人口的生產(chǎn)、生活而向其支付的款項。安置補助費,按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。40(征地數(shù))÷2(人均耕地數(shù))=20人。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍,即人均耕地平均年產(chǎn)值的4至6倍。但每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。800元/畝×15=12000元。
8、根據(jù)國發(fā)[2004]28號規(guī)定,下列關(guān)于“土地補償和安置補助費之和不得超過該土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍”的再補貼問題,說法正確的是( )。
A.按照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補償費和安置補助費,尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的,不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會保障費用的,H省人民政府應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)增加安置補助費
B.按照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補償費和安置補助費,尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的,不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會保障費用的,H省人民政府國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)增加安置補助費
C.土地補償費和安置補助費的總和達(dá)到法定上限,尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的,B縣人民政府可以用國有土地有償使用收入予以補貼
D.土地補償費和安置補助費的總和達(dá)到法定上限,尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的,B縣人民政府可以用土地開墾費予以補貼
答案:AC
解析:《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28)進(jìn)一步完善征地補償?shù)霓k法,規(guī)定依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補償費和安置補助費,尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的,不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會保障費用的,省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)增加安置補助費。土地補償費和安置補助費的總和達(dá)到法定上限,尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的,當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a貼。
9.下列關(guān)于C房地產(chǎn)開發(fā)公司的該項目建設(shè),表述正確的是( )。
A.該項目除臨街的地塊建成商業(yè)門市外,其余的住宅樓建設(shè)用地出讓最高年限為70年
B.該建設(shè)項目用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)歸國務(wù)院
C.按照規(guī)定,C房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)在2005年6月30日前,簽訂了出讓合同支付全部地價款
D.按閑置土地的政策規(guī)定,應(yīng)向C房地產(chǎn)開發(fā)公司征收150萬元以下的土地閑置費。
答案:AC
解析:該建設(shè)項目用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)歸H省人民政府。土地出讓金500萬元×20%=100萬元。
10、C房地產(chǎn)開發(fā)公司要將改變該項目部分土地用途,須取得()的同意或批準(zhǔn)。
A. 出讓方
B. B縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門
C. B縣人民政府城市土地管理部門
D. B縣人民政府房產(chǎn)管理部門
答案:ABC
解析:土地使用者需要改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的,應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn),依照土地出讓管理有關(guān)規(guī)定重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同,調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,并辦理登記。
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