2009年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》模擬題一

　　第一部分 計(jì)算題 共3題，各題分別為30、30、40分。要求列出算式、計(jì)算過程和計(jì)算結(jié)果，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)，地價(jià)單價(jià)的單位為“元/平方米”、總價(jià)單位為“萬元”。

　　一、某開發(fā)商擬投標(biāo)某70年土地使用權(quán)的七通一平空地，面積2000平方米，根據(jù)規(guī)劃，最佳利用方式為修建住宅，最大容積率為4。根據(jù)有關(guān)調(diào)查研究顯示，該項(xiàng)建設(shè)周期為2年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)每建筑平方米2000元，第一年投入40%，第二年投入60%，目前貸款年利率為8%，建成后即可全部售出，售價(jià)預(yù)計(jì)為4000元/平方米，銷售稅費(fèi)為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的6%，要求利潤(rùn)不低于不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的15%，取得土地使用權(quán)的法律、估價(jià)及登記費(fèi)用為地價(jià)的2%。估算該開發(fā)商目前所能投標(biāo)的最高地價(jià)。

　　二、某城市有宗地F因拍賣需要評(píng)估，現(xiàn)有5宗類似的土地交易案例，條件如下。

　　項(xiàng)目 A B C D E 待估宗地

　　成交價(jià)格(元/m2) 500 600 950 1020 1300

　　交易形式 協(xié)議 協(xié)議 招標(biāo) 招標(biāo) 拍賣 拍賣

　　交易時(shí)間(年、月) 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5

　　土地使用權(quán)年期 50 70 70 40 70 50

　　容積率 1.0 1.6 1.8 1.4 2.0 1.5

　　區(qū)域因素比較 繁華程度 +2% -1% 0 -2% +3%

　　基礎(chǔ)設(shè)施 0 +3% -1% +3% 0

　　交通狀況 -1% 0 +2% -1% -2%

　　個(gè)別因素比較 宗地形狀 0 -2% +3% 0 1%

　　宗地位置 +1% 0 -2% -3% 0

　　臨街類型 +1% +1% 0 +1% -1%

　　表中區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正都是與待估宗地相比較，表中數(shù)字為正時(shí)，表示交易案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，表中數(shù)字為負(fù)時(shí)，表示交易案例宗地條件比待估宗地的條件差，數(shù)字表示對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。根據(jù)調(diào)查，該城市交易形式修正系數(shù)為：協(xié)議0.6，招標(biāo)0.8，拍賣1.0;地價(jià)指數(shù)以2002年1月為100，以后平均每月遞增1個(gè)百分點(diǎn);土地還原率為7%;此類用地的最低容積率為1，容積率在1―1.5之間時(shí)，容積率每增長(zhǎng)0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)增長(zhǎng)5%，超過1.5后容積率每增長(zhǎng)0.1，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)增長(zhǎng)4%。

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　　根據(jù)上述條件，按下列要求完成計(jì)算：

　　(1) 編制地價(jià)指數(shù)表

　　(2) 編制容積率修正系數(shù)表

　　(3) 計(jì)算宗地F在2003年5月50年期的單位地價(jià)(計(jì)算結(jié)果保留一位小數(shù))

　　三、某市一綜合大廈,于1995年10月底建成,用途為綜合,其中1~3層為商場(chǎng),建筑面積為4000平方米;4~10層為寫字,建筑面積為7500平方米,建筑總?cè)莘e為4.該大廈用地是在1993年10月底以出讓方式獲得50年的土地使用權(quán),出讓地價(jià)為1250萬元.1998年該大廈所有者擬進(jìn)行股份制改制,請(qǐng)?jiān)u估出該宗土地在1998年10月31日現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施條件下(基礎(chǔ)設(shè)施條件略)的土地使用權(quán)價(jià)格。

　　據(jù)調(diào)查,目前該大廈租貧合同中商場(chǎng)的實(shí)際租金是5.5元/建筑平方米.日,寫字樓的實(shí)際租金為3.5元/建筑平方米.日;同類物業(yè)的[平均租金水平按可出租建筑面積計(jì)算為:商場(chǎng)5.0平方米.日(可出租面積占建筑面積的75%),出租空置率為 5%;寫字樓為40元/日.平方米(可出租面積占建筑面積的70%),空置率平均為20%,各類物業(yè)出租的費(fèi)用一般為:年管理費(fèi)為租金的5%,年維修費(fèi)為重置價(jià)的8%,每年需支付稅費(fèi)30元/建筑平方米,年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的千分之二,該大廈為框架結(jié)構(gòu),重置價(jià)為3000元/建筑平方米,經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年,殘值率為2%,該城市從1993年至1998年物價(jià)指數(shù)每年上漲9個(gè)百分點(diǎn),當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%,綜原率為9%。

　　第二部分 案例分析

　　共1題，60分。包括一個(gè)地價(jià)評(píng)估與土地資產(chǎn)管理的實(shí)例，根據(jù)條件綜合分析回答有關(guān)問題。

　　四、某國(guó)有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)所涉及的兩宗土地A和B進(jìn)行評(píng)估。A宗地為商業(yè)用地;B宗地為工業(yè)用地，容積率為0.6。請(qǐng)根據(jù)以下給定的條件分析并回答下列問題：

　　1、A宗地位于城市市區(qū)，評(píng)估機(jī)構(gòu)同時(shí)選用了市場(chǎng)比較法和收益還原法進(jìn)行評(píng)估，市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果為1320元/平方米，收益還原法的評(píng)估結(jié)果為970元/平方米。試問：有哪幾種方法可以確定最終的評(píng)估結(jié)果?并簡(jiǎn)述理由。

　　2、B宗地位于城市郊區(qū)，為當(dāng)?shù)卣诙嗄昵罢饔棉r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后，該區(qū)域未發(fā)生征地案例。

　　請(qǐng)問：(1)在這種情況下，采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該收集哪幾方面的資料和標(biāo)準(zhǔn)作為評(píng)估依據(jù)?

　　(2)運(yùn)用成本逼近法評(píng)估該宗地50年期土地出讓使用權(quán)價(jià)格時(shí)，基本步驟應(yīng)有哪些?

　　3、根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國(guó)有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式：對(duì)A宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股份有限公司使用;對(duì)B宗地采取以國(guó)家作價(jià)入股的方式投入到股份有限公司。請(qǐng)簡(jiǎn)要分析這兩種土地資產(chǎn)處置方式的不同點(diǎn)，并從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說明這兩種處置方式對(duì)國(guó)家、國(guó)有企業(yè)、股份有限公司的利弊。

　　4、股份有限公司成立后，由于城市的發(fā)展，B宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的土地用途規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1.5。股份有限公司擬對(duì)該宗地上原有的建筑進(jìn)行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率為2，并全部用于出租。

　　請(qǐng)問：(1)為實(shí)現(xiàn)上述計(jì)劃，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，股份有限公司應(yīng)到政府部門辦理那些手續(xù)?

　　(2)如對(duì)該宗地重新進(jìn)行評(píng)估，可選擇哪兩種方法進(jìn)行評(píng)估?簡(jiǎn)述估價(jià)思路及所用方法估價(jià)的基本程序。