2009年土地估價師《土地估價實務》模擬題二

　　第三部分 土地估價報告改錯題

　　五、共1題，40分。本題包括一個土地估價技術(shù)報告，其中存在多處錯誤，請指出報告中的錯誤。每指出一處錯誤并能簡述原因的，得3分，最高得分40分，只指出錯誤但沒有說明原因的不得分。

　　土地估價技術(shù)報告

　　第一部分 總 述

　　一、估價項目名稱

　　W企業(yè)改制上市所涉及的土地價格評估(A省B縣)

　　二、委托估價方

　　W企業(yè)

　　三、受托估價方

　　(略)

　　四、估價目的

　　W企業(yè)擬進行股份制改造并上市，根據(jù)原國家土地管理局、國家經(jīng)濟體制改革委員會“關(guān)于印發(fā)《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知“(〔1994〕國土〔法〕字第153號)、原國家土地管理局第8號令《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》等要求，W企業(yè)特委托C土地估價機構(gòu)對此次改制上市所涉及的土地使用權(quán)價格進行評估，為其改制上市提供土地價格依據(jù)。

　　五、估價依據(jù)

　　(1)《中華人民共和國土地管理法》

　　(2)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》

　　(3)國家土地管理局、國家經(jīng)濟體制改革委員會關(guān)于印發(fā)《股東有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知(〔1994〕國土〔法〕字第153號)

　　(4)國家土地管理局關(guān)于印發(fā)《土地估價報告規(guī)范格式(1996)的通知(〔1995〕國土〔籍〕字第180號)

　　(5)原國家土地管理局第8號令〈國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定〉

　　(6)當?shù)赜嘘P(guān)地價管理、土地資產(chǎn)管理和土地市場建設(shè)的地方性規(guī)定

　　(7)估價人員市場調(diào)查與現(xiàn)場查勘收集的有關(guān)資料

　　(8)委托方提供的有關(guān)資料

　　六、估價基準日

　　二○○一年十二月三十一日

　　七、估價日期

　　二○○二年七月二十日至二○○二年九月二十日

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　　八、地價定義

　　待估宗地的評估地價為委托方使用的土地使用權(quán)價格現(xiàn)值。

　　九、需要特殊說明的事項

　　(一)假設(shè)條件

　　(1) 土地使用者合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費。

　　(2) 估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前經(jīng)營的正常進行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

　　(3) 在評估基準日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。

　　(4) 任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。

　　(5) 委托方提供的資料屬實。

　　(二)使用說明

　　(1) 本報告評估價格僅為W企業(yè)改制并上市提供土地價格依據(jù)，不作其他用途。

　　(2) 待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況及土地使用權(quán)年限等以當?shù)匾?guī)劃管理部門核發(fā)的〈建設(shè)用地規(guī)劃許可證〉為準。

　　(3) 此次土地估價報告分“土地估價報告”和“土地估價技術(shù)報告”兩部分，“

　　土地估價報告”供委托方使用，“土地估價技術(shù)報告”供委托方的上級主管部門使用。

　　(4) 評估報告有效期自評估基準日起一年內(nèi)有效。

　　(5) 本評估報告由C土地估價機構(gòu)負責解釋。

　　十、土地估價師簽字

　　姓 名 估價師資格證書號

　　十一、土地估價機構(gòu)

　　土地估價機構(gòu)負責人簽字：(土地估價機構(gòu)公章)

　　二○○二年九月二十日

　　第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析

　　一、估價對象描述

　　1.土地登記狀況

　　待估宗地位于B縣光明路××號，土地面積2200.8平方米，用途為工業(yè)，為國有劃撥土地，有關(guān)土地登記狀況詳見表2-1。

　　2.土地權(quán)利狀況

　　待估宗地為國有劃撥土地，估價期日的土地使用者為W企業(yè)，土地使用證編號為××國用(1999)字第××號。無他項權(quán)利限制。

　　表2-1 國有劃撥土地使用權(quán)狀況一覽表

　　宗地編號 估價期日的土地使用者 宗地名稱 土地使用證編號 宗地位置 用途 面積平方米 地號 他項權(quán)利狀況

　　1 W企業(yè) 庫房 ××國用(1999)字第××號 B縣光明路××號 工業(yè) 2200.8 無

　　合計 2200.8

　　3.土地利用狀況