2009年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》模擬題三

　　待估宗地范圍內(nèi)現(xiàn)有倉(cāng)庫(kù)1座，建筑面積為1790.59平方米，建筑容積率為1.2。

　　二、地價(jià)影響因素分析

　　(略)

　　第三部分 土地估價(jià)

　　一、估價(jià)原則

　　(略)

　　二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及待估宗地的利用狀況，我們選擇成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)待估宗地的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。具體評(píng)估過(guò)程如下：

　　(一) 成本逼近法

　　成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所投資的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)，利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來(lái)確定土地使用權(quán)價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：

　　土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn))×土地增值收益

　　1. 土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)

　　根據(jù)《A省土地管理法實(shí)施條例》及B縣土地征用的有關(guān)規(guī)定，待估宗地所在區(qū)域的征地費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗(含林木)補(bǔ)償費(fèi)和附著物補(bǔ)償費(fèi);稅費(fèi)主要有耕地占用稅、土地管理費(fèi)等。

　　(1) 征地費(fèi)：通過(guò)調(diào)查，依據(jù)B縣土地管理局提供的有關(guān)征地案例分析，征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地，征地費(fèi)一般在2.0~3.0萬(wàn)元/畝。此次評(píng)估取待估宗地的征地費(fèi)為2.5萬(wàn)元/畝，即37.5元/平方米。

　　(2) 有關(guān)稅費(fèi)：由于待估宗法周邊的土地類(lèi)型主要為耕地，根據(jù)A省及B縣的有關(guān)規(guī)定，征用耕地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的需征收耕地占用稅4.5元/平方米、耕地開(kāi)墾費(fèi)8元/平方米和新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)7元/平方米，合計(jì)稅費(fèi)為19.5元/平方米。

　　(3) 土地管理費(fèi)：根據(jù)A省關(guān)于征收土地管理費(fèi)有關(guān)規(guī)定：土地管理費(fèi)按征地費(fèi)總額的3%征收，則為1.1元/平方米。

　　上述三項(xiàng)合計(jì)，土地取得費(fèi)為58.1元/平方米。

　　2. 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

　　此次評(píng)估設(shè)定待估宗地的開(kāi)發(fā)程序?yàn)樽诘丶t線外“三通”(通路、通電、通訊)及宗地紅線內(nèi)地面平整。

　　通過(guò)調(diào)查，待估宗地所在區(qū)域“三通一平”的平均開(kāi)發(fā)費(fèi)用大致在40~60元/平方米之間，根據(jù)待估宗地的實(shí)際開(kāi)發(fā)水平，取待估宗時(shí)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為50元/平方米。

　　3. 投資利息

　　根據(jù)待估宗地的開(kāi)發(fā)程序及開(kāi)發(fā)規(guī)模，設(shè)定開(kāi)發(fā)周期按1年計(jì)，設(shè)定土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)在土地取得時(shí)一次支付，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻支付，貸款利息率按評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率5.85%計(jì)，則

　　投資利息=(土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi))×開(kāi)發(fā)周期×5.85%

　　=(58.1+50)×1×5.85%

　　=6.32(元/平方米)

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　　4. 投資利潤(rùn)

　　調(diào)查近期B縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)及××企業(yè)所在行業(yè)的土地開(kāi)發(fā)投資回報(bào)情況，設(shè)定年投資利潤(rùn)率為12%，則：

　　投資利潤(rùn)=(土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息)×開(kāi)發(fā)周期×12%

　　=(58.1+50+6.32)×1×12%

　　=13.7(元/平方米)

　　5. 計(jì)算土地增值收益(土地所有權(quán)收益)

　　根據(jù)B縣土地出讓金水平，結(jié)合待估宗地的預(yù)期收益以及B縣的有關(guān)規(guī)定，取待估宗地的土地增值收益率為30%。

　　故土地增值收益=(征收費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利潤(rùn))×10%

　　=(58.1+50+13.7)×30%

　　=36.5(元/平方米)

　　6. 計(jì)算待估宗地的土地使用權(quán)價(jià)格

　　待估宗地的土地使用權(quán)價(jià)格=58.1+50+6.32+13.7+36.5

　　=164.6(元/平方米)

　　(二) 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

　　依據(jù)待估宗地所處區(qū)域的土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合區(qū)域因素、個(gè)性因素、期日、土地使用權(quán)年期、土地開(kāi)發(fā)程序等因素修正的調(diào)整，即可得到待估宗地的土地價(jià)格。由于待估宗地位于B縣基閃地價(jià)覆蓋范圍之內(nèi)，用途為工業(yè)，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及《B縣定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告》，采用基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算宗地地價(jià)的公式如下：

　　宗地地價(jià)=待估宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)×A1×A2×A3×A4×A5

　　A1―――區(qū)域條件修正系數(shù)

　　A2――容積率修正系數(shù)

　　A3――土地使用權(quán)年期修正系數(shù)

　　A4――基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)

　　A5――期日修正系數(shù)

　　采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估待估宗地地價(jià)的步驟如下：

　　1. 確定待估宗地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)

　　經(jīng)調(diào)查分析，待估宗地位于B縣光明路，屬于3級(jí)地，3級(jí)地的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為150元/平方米。

　　2. 確定區(qū)域條件修正系數(shù)(A1)

　　經(jīng)調(diào)查，待估宗地的區(qū)域條件較好，取修正系數(shù)為1.0553。

　　3. 確定容積率修正系數(shù)(A2)

　　待估宗地面積為2200.8平方米，建筑總面積為1790.59平方米，容積率為1.2，根據(jù)容積率修正系數(shù)表(表3-1)，待估宗地容積率修正系數(shù)為1.16。