土地估價師考試土地估價理論與方法題一

　　一.判斷題(共20題，題號1~20，每題1分，共20分。請判斷下列說法的正確或錯誤，

　　并在答題卡上相應位置涂黑，認為正確的涂"√ "，認為錯誤的涂"×".答題錯誤倒扣1分，本題總得分最多扣至0分)

　　1.與工業(yè)產品一樣，農產品的社會生產價格也是由社會平均必要勞動時間決定的。

　　2.估算 土地 純收益時，不僅要考慮有形收益，還要考慮各種無形收益。

　　3.城鎮(zhèn)土地等應與現(xiàn)行行政建制相協(xié)調，在省及省級以下的同一行政區(qū)域內，行政級別較高的城市土地等不宜低于行政級別較低的城市。

　　4.有兩相鄰地塊，原用途一塊為水田，一塊為荒地，開發(fā)后作為住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地價格高，而荒地由于征地成本低，因而土地價格低。

　　5.根據馬克思地租理論，農產品的生產價格由中等地農產品的個別生產價格決定。

　　6.運用收益還原法公式測算地價時，未來各年的還原率應當相等。

　　7.利用城鎮(zhèn)主城區(qū)土地市場交易資料驗證土地分等初步方案時，宜以涉及城鎮(zhèn)數(shù)量最多的相應類型土地的總平均價格為主要分等依據。

　　8.采用市場比較法評估某宗住宅用地的使用權價格，所選比較實例的土地剩余使用年期為60年，待估宗地的剩余使用年期是50年，如果其他因素條件均相同，則待估宗地的土地價格比比較實例的土地價格低20%。

　　9.采用成本逼近法進行地價評估，其中的土地取得費是指因土地所有權由農民集體所有轉為國家所有而發(fā)生的費用。

　　10.建筑物的主體折舊率與附屬設備的折舊率之和等于建筑物的綜合折舊率。

　　11.中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》于2001年11月12日發(fā)布，自2002年1月1日起實施。

　　12.采用市場比較法進行地價評估時，如果個別因素中各因子的條件修正系數(shù)是在確定因素修正總幅度的基礎上進行因子分解后確定的，則應采用因子修訂系數(shù)加和的方式確定因素修正幅度，進而確定因素條件指數(shù)和因素修訂系數(shù)。

　　13.采用成本逼近法評估地價時，土地取得費及其稅費 利息 是以整個取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期的一半。

　　14.路線估價價法計算公式的表現(xiàn)形式是：宗地總價=路線價×深度百分率×其他條件修正額×宗地面積。

　　15.國有土地使用權期滿，土地使用者應交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記，該土地上的建筑物，其他附著物由國家考慮實際情況給予相應的補償。

　　16.在對基準地價評估所需的樣點地價資料進行出讓年期修正時，沒有明確使用年期的，應按無限年期使用權價格修正到法定最高出讓年期;對有年期但沒有到法定最高出讓年限的，則以樣點地價年期為準。

　　17.評估沒有地役權的土地使用權價格，關鍵是判斷地役權對土地利用的影響程度。

　　18.基準地價評估的任務是以城鎮(zhèn)整體為單位，針對城鎮(zhèn)內某土地級別的不同區(qū)域類型，分用途評估出基準地價;并在此基礎上，分析地價與其影響因素之間的關系，從而建立以基準地價為基礎的宗地地價評估的修正體系。

　　19.采用剩余法評估地價時，利息的計算應以開發(fā)建造過程中的全部預付資本為計算基礎。

　　20.基準地價，標定地價，交易底價都是根據過去成交地價及土地收益情況評估得到的宗地評估地價。

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