土地估價師考試土地估價理論與方法題一

　　一.判斷題(共20題，題號1~20，每題1分，共20分。請判斷下列說法的正確或錯誤，

　　并在答題卡上相應(yīng)位置涂黑，認(rèn)為正確的涂"√ "，認(rèn)為錯誤的涂"×".答題錯誤倒扣1分，本題總得分最多扣至0分)

　　1.與工業(yè)產(chǎn)品一樣，農(nóng)產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格也是由社會平均必要勞動時間決定的。

　　2.估算 土地 純收益時，不僅要考慮有形收益，還要考慮各種無形收益。

　　3.城鎮(zhèn)土地等應(yīng)與現(xiàn)行行政建制相協(xié)調(diào)，在省及省級以下的同一行政區(qū)域內(nèi)，行政級別較高的城市土地等不宜低于行政級別較低的城市。

　　4.有兩相鄰地塊，原用途一塊為水田，一塊為荒地，開發(fā)后作為住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地價格高，而荒地由于征地成本低，因而土地價格低。

　　5.根據(jù)馬克思地租理論，農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)價格由中等地農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格決定。

　　6.運(yùn)用收益還原法公式測算地價時，未來各年的還原率應(yīng)當(dāng)相等。

　　7.利用城鎮(zhèn)主城區(qū)土地市場交易資料驗(yàn)證土地分等初步方案時，宜以涉及城鎮(zhèn)數(shù)量最多的相應(yīng)類型土地的總平均價格為主要分等依據(jù)。

　　8.采用市場比較法評估某宗住宅用地的使用權(quán)價格，所選比較實(shí)例的土地剩余使用年期為60年，待估宗地的剩余使用年期是50年，如果其他因素條件均相同，則待估宗地的土地價格比比較實(shí)例的土地價格低20%。

　　9.采用成本逼近法進(jìn)行地價評估，其中的土地取得費(fèi)是指因土地所有權(quán)由農(nóng)民集體所有轉(zhuǎn)為國家所有而發(fā)生的費(fèi)用。

　　10.建筑物的主體折舊率與附屬設(shè)備的折舊率之和等于建筑物的綜合折舊率。

　　11.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》于2001年11月12日發(fā)布，自2002年1月1日起實(shí)施。

　　12.采用市場比較法進(jìn)行地價評估時，如果個別因素中各因子的條件修正系數(shù)是在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解后確定的，則應(yīng)采用因子修訂系數(shù)加和的方式確定因素修正幅度，進(jìn)而確定因素條件指數(shù)和因素修訂系數(shù)。

　　13.采用成本逼近法評估地價時，土地取得費(fèi)及其稅費(fèi) 利息 是以整個取得費(fèi)為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期的一半。

　　14.路線估價價法計算公式的表現(xiàn)形式是：宗地總價=路線價×深度百分率×其他條件修正額×宗地面積。

　　15.國有土地使用權(quán)期滿，土地使用者應(yīng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記，該土地上的建筑物，其他附著物由國家考慮實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

　　16.在對基準(zhǔn)地價評估所需的樣點(diǎn)地價資料進(jìn)行出讓年期修正時，沒有明確使用年期的，應(yīng)按無限年期使用權(quán)價格修正到法定最高出讓年期;對有年期但沒有到法定最高出讓年限的，則以樣點(diǎn)地價年期為準(zhǔn)。

　　17.評估沒有地役權(quán)的土地使用權(quán)價格，關(guān)鍵是判斷地役權(quán)對土地利用的影響程度。

　　18.基準(zhǔn)地價評估的任務(wù)是以城鎮(zhèn)整體為單位，針對城鎮(zhèn)內(nèi)某土地級別的不同區(qū)域類型，分用途評估出基準(zhǔn)地價;并在此基礎(chǔ)上，分析地價與其影響因素之間的關(guān)系，從而建立以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)的宗地地價評估的修正體系。

　　19.采用剩余法評估地價時，利息的計算應(yīng)以開發(fā)建造過程中的全部預(yù)付資本為計算基礎(chǔ)。

　　20.基準(zhǔn)地價，標(biāo)定地價，交易底價都是根據(jù)過去成交地價及土地收益情況評估得到的宗地評估地價。

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