土地估價師《土地估價實務》模擬題2

　　第三部分　　土地估價

　　一、估價原則

　　1、最有效使用原則　(略)

　　2、貢獻原則　(略)

　　3、變動原則　(略)

　　4、合法原則　(略)二、估價方法與估價過程

　　(一) 估價方法的選擇

　　估價人員通過現(xiàn)場查勘，在認真分析調查收集資料的基礎上，遵循估價原則，確定采用收益還原法、市場比較法評估待估宗地地價。

　　(二) 估價過程

　　1、收益還原法

　　(1)計算估價對象總樓價：

　　計算公式為：P=a/r×[1-1/(1+r)n]

　　其中：P為總樓價。

　　a為房地年純收益。其參數(shù)是通過房地的正常租金水平測得。

　　r為綜合還原率

　　n為房地尚可使用年限

　　估價對象上上建筑物的耐用年限為60年，經現(xiàn)場查勘，該房屋尚可使用年限為45年。建筑物的重置單價為700元/平方米，殘值等于0。

　　根據(jù)估價人員現(xiàn)場觀察和對照《房屋完損等級評定標準》，確定本次估價對象地上建筑物于估價期日為基本完好房，成新率為75%。

　　(2)確定客觀租金：

　　應用市場比較法確定客觀租金。

　?、龠x擇可比實例：

　　根據(jù)收集的市場資料進行篩選，選取以下三個房地出租實例，詳見《房地出租比較實例基本情況一覽表》。(略)

　?、谟绊懽饨鹨蛩匦拚?略)

　　③客觀租金的計算及確定

　　比準價格A=243.60元/平方米

　　比準價格B=233.40元/平方米

　　比準價格C=249.09元/平方米

　　取比準價格A、比準價格B、比準價格C的算術平均數(shù)作為估價對象的客觀租金，即：

　　客觀租金=(243.60+233.40+249.09)÷3=242.03元/平方米

　　(3)計算房地總收益：

　　年總收益=2914.50×0.8×242.03=564317.15元

　　(4)計算年總費用

　?、俟芾碣M：

　　根據(jù)調查了解，當?shù)胤课莩鲎獾慕洜I管理費為房屋租金的3%，即：

　　房屋出租經營管理費=房地年租金×3%=564317.15×3%=16929.51元

　?、诰S修費：

　　根據(jù)××市建設和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租車經營維修費為房屋重置價格的2%

　　即：

　　房屋出租經營維修費=房屋重置價×2%=2914.50×700×75%×2%=40803元

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　?、郾ｋU費：

　　根據(jù)調查，市區(qū)房屋保險費為房屋現(xiàn)值的2‰，即：

　　房屋年保險費=房屋現(xiàn)值×2‰=2914.50×700×75%×2‰=3060元

　?、芊课菽暾叟f額：

　　房屋年折舊額=房屋重置價×1/耐用年限=2914.50×700×1/60=34002.50元

　?、葑饨饟p失：

　　根據(jù)調查，房屋出租租金損失一般為半月租金，即：

　　租金損失=564317.15÷12÷2=23513.21元

　　年總費用=①+②+③+④+⑤=118308.22元

　　(5)房地年純收益：

　　房地年純收益=房地年出租總收益-房地年出租總費用

　　=564317.15-118308.22=446008.93元

　　(6)確定綜合還原率：

　　采用收益排序插入法確定綜合還原率為10%。

　　(7)計算總樓價：

　　P=a/r×[1-1/(1+r)n]=446008.93/10%×[1-1/(1+10%)45]=4398900.39元

　　(8)房屋現(xiàn)值

　　房屋現(xiàn)值=房屋重置價×成新率=2914.50×700×75%=1530112元

　　(9)總地價

　　總地價=總樓價-房屋現(xiàn)值=4398900.39-1530112=2868788.39元2.市場比較法

　　(1)選擇房地出售實例：

　　估價人員對收集的多宗交易實例進行比較分析后，選擇了一宗交易實例作為比較實例，基本情況見下表：

　　基本情況 估價對象 實例A 實例B 實例C

　　交易方式 買賣 買賣 買賣 買賣

　　交易時間 1999年12月 1999年3月 1998年9月 1999年12月

　　交易價格(萬元) 310 260 275

　　交易情況 正常 正常 正常 正常

　　土地使用年期 40年 40年 40年 40年

　　土地用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè)

　　用地面積(┫) 651.67 496 385 442

　　容積率 4.90 4.75 4.80 4.90

　　建筑面積(┫) 2914.5 2356 1848 2187.9

　　重置單價(元/┫) 680 580 600 580

　　成新率 75 80 75 70

　　(2)房屋占地地價計算

　　①房屋現(xiàn)值計算：

　　房屋現(xiàn)值=房屋重置價×成新率

　　實例A房屋現(xiàn)值=580×2356×80%=1093184元

　　實例B房屋現(xiàn)值=600×1848×75%=831600元

　　實例C房屋現(xiàn)值=580×2187.90×70%=888287.40元

　?、趯嵗貎r計算：

　　據(jù)調查，房屋買賣中，賣方應支付的稅費為正常交易價的8.5%，則;

　　單位地價=(房屋交易所-房屋現(xiàn)值-賣方應支付的稅費)/房屋用地面積

　　實例A單位面積地價=(3100000-1093184-3100000×8.5%)/496

　　=3514.75元/平方米

　　實例B單位面積地價=(2600000-831600-2600000×8.5%)/385

　　=4019.22元/平方米

　　實例C單位面積地價=(2750000-888287.40-2750000×8.5%)/442

　　=3683.17元/平方米