土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》模擬題3

　　③比較因素條件指數(shù)：

　　分別將估價(jià)對象和比較實(shí)例的各比較因素對比分析，確定出相應(yīng)的條件指數(shù)見下表：

　　比較因素 估價(jià)對象 比較實(shí)例A 比較實(shí)例B 比較實(shí)例C

　　地價(jià)指數(shù) 110 105 100 108

　　商業(yè)繁華程度 100 94 100 96

　　交通條件 100 97 100 101

　　臨街寬度 100 98 96 95

　　臨街深度 100 103 108 100

　?、芤蛩匦拚禂?shù)：

　　根據(jù)已得到的各比較因素條件指數(shù)，計(jì)算各比較因素的地價(jià)修正系數(shù)如下表：

　　比較因素 比較實(shí)例A 比例實(shí)例B 比例實(shí)例C

　　交易期日修正 110/105 110/100 110/108

　　商業(yè)繁華程度 100/94 100/100 100/96

　　交通條件 100/97 100/100 100/101

　　臨街寬度 100/98 100/96 100/95

　　臨街深度 100/103 100/108 100/100 ⑤計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：

　　將交易實(shí)例中的地價(jià)和估價(jià)對象與比較實(shí)例因素修正系數(shù)代入計(jì)算公式，則：

　　比準(zhǔn)價(jià)格A=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103

　　=4000.69元/平方米

　　比準(zhǔn)價(jià)格B=4019.22×110/100×100/100×100/100×100/96×100/108

　　=4264.22元/平方米

　　比準(zhǔn)價(jià)格C=4072.63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100

　　=4072.63元/平方米

　　通過對上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格分析比較，確定土地單位面積地價(jià)為4264.22元/平方米。

　　三、地價(jià)的確定

　　估價(jià)人員簽于估價(jià)對角特定目的，認(rèn)為應(yīng)取市場比較法和收益還原法的估價(jià)結(jié)果的算術(shù)平

　　均數(shù)作為估價(jià)對象的最終估價(jià)結(jié)果，即：

　　單位面積地價(jià)=4816.80×0.4+4264.22×0.6=4485.25元/平方米

　　樓面地價(jià)=4485.25÷4.9=915.36元/平方米

　　總地價(jià)=4485.25×595.58=2671325元(取整)

　　第四部分 附錄

　　1. 估價(jià)對象《國有土地使用證》

　　2. 估價(jià)對象宗地圖

　　3. 估價(jià)機(jī)構(gòu)〈土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書〉

　　4. 土地估價(jià)師資格證書

　　5. 估價(jià)對象照片

　　6. 委托估價(jià)協(xié)議書

　　參考答案：

　　第一題：

　　1、解題方法

　　該宗土地與房屋有出租受益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。

　　2、房地出租總收益計(jì)算

　　房地年總收益=50元/月平米×800×12月=480000(元)

　　3、計(jì)算出租總費(fèi)用

　　(1) 年稅金=20元/年平米×800=16000(元)

　　(2) 年管理費(fèi)=50元/月平米×800×12月×5%=24000(元)

　　(3) 年維修費(fèi)=2500×800×2%=40000(元)

　　(4) 年保險(xiǎn)費(fèi)=2500×800×0.2%=4000(元)

　　(5) 年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)/房屋可使用年限=2500×800/40=50000(元)

　　(6) 年總費(fèi)用=年稅金+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年折舊費(fèi)=16000+24000+40000+4000+50000=134000(元)

　　4、計(jì)算房屋年純收益

　　房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率=(房屋重置價(jià)-年折舊費(fèi)×已使用年限)=(2500×800-50000×4)×5%=90000(元)

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　　5、計(jì)算土地年純收益

　　土地年純收益=年總收益-年總費(fèi)用-房屋年純收益=?(元)

　　6、計(jì)算2002年9月土地價(jià)格

　　(1)土地總價(jià)= a/ r ×[ 1- 1/(1+r)n ]=?(元)

　　r=4%， n=36

　　(2)單位地價(jià)=土地總價(jià)/1000=?(元/平方米)

　　第二題：

　　1、方法選擇

　　根據(jù)題意，應(yīng)采用成本逼近法

　　2、基本公式

　　出讓土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息+利潤+土地增值收益)/可出讓土地面積比率×年期修正系數(shù)

　　3、計(jì)算步驟

　　(1)計(jì)算土地取得費(fèi)：15×15=225(元/平方米)

　　(2)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用：10×15=150(元/平方米)

　　(3)計(jì)算利息：

　　利息=土地取得費(fèi)利息+土地開發(fā)費(fèi)利息=225×[(1+8%)2-1]+150×40%×[(1+8%)1.5-1] +150×60%×[(1+8%)0.5-1]=?(元/平方米)

　　(4)計(jì)算利潤：

　　利潤=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi))×投資回報(bào)率=(225+150)×20%=75(元/平方米)

　　(5)計(jì)算土地增值收益：

　　土地增值收益=(土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息+利潤)×土地增值收益率=(225+150+利息+75)×20%=?(元/平方米)

　　(6)計(jì)算無限年期全開發(fā)區(qū)土地的單位地價(jià)

　　無限年期全開發(fā)區(qū)土地的單位地價(jià)=土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息+利潤+土地增值收益=?(元/平方米)

　　(7)計(jì)算無限年期可出讓土地平均單位地價(jià)

　　無限年期可出讓土地平均單位地價(jià)=無限年期全開發(fā)區(qū)土地單價(jià)/可出讓土地面積比率=無限年期全開發(fā)區(qū)土地單價(jià)/(5-1)=?(元/平方米)

　　(8)進(jìn)行年期修正，計(jì)算50年期可出讓土地平均單位地價(jià)

　　50年期可出讓土地平均單位地價(jià)=無限年期可出讓土地平均單位地價(jià)×年期修正系數(shù)=無限年期可出讓土地平均單位地價(jià)×[1-1/(1+8%)50]=?(元/平方米)

　　第三題：

　　(一)解題思路

　　1、 運(yùn)用收益還原法估算房地合一的房地產(chǎn)價(jià)格;

　　2、 運(yùn)用剩余法估算土地價(jià)格;

　　3、 根據(jù)貸款要求推算可以貸款的額度。

　　(二)本題應(yīng)用的主要公式

　　1、收益還原法涉及的主要公式：

　　年房地純收益=年出租總收入-年房地費(fèi)用

　　年出租總收入=商鋪年出租總收入+寫字樓年出租總收入

　　年房地費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+折舊

　　年折舊=建安造價(jià)/按土地剩余使用權(quán)年限計(jì)算的折舊期

　　采用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格公式(略)

　　2、剩余法涉及的主要公式：

　　地價(jià)=房地產(chǎn)價(jià)格-總建筑成本-利息-利潤

　　3、可抵押貸款額計(jì)算涉及的主要公式：

　　可抵押貸款額=地價(jià)×可貸款比例

　　(三)計(jì)算步驟

　　1、應(yīng)用收益還原法測算房地產(chǎn)總價(jià)

　　(1)計(jì)算年出租總收入

　　房地產(chǎn)總建筑面積=土地面積×容積率=10000×3=30000(平方米)

　　商鋪建筑面積=5000(平方米)

　　寫字樓建筑面積=30000-5000=25000(平方米)

　　商鋪年出租收入=200×12×(1000+4000×90%)=1104(萬元)

　　寫字樓年出租收入=100×12×(5000+20000×90%)=2760(萬元)

　　年出租總收入=商鋪年出租收入+寫字樓年出租收入=3864(萬元)