助理理財(cái)規(guī)劃師專業(yè)能力-制定住房消費(fèi)方案

　　一、 為什么要進(jìn)行住房消費(fèi)規(guī)劃?
　　根據(jù)負(fù)擔(dān)能力、個(gè)人所處的生命周期階段選擇合適的要求;
　　設(shè)定購房目標(biāo)，提前準(zhǔn)備;
　　根據(jù)客戶的財(cái)務(wù)狀況在各種還款方式中選擇最佳的還款方式;
　　將住房消費(fèi)規(guī)劃與其他規(guī)劃如子女教育規(guī)劃、保險(xiǎn)規(guī)劃、退休養(yǎng)老規(guī)劃等相結(jié)合，綜合考察，最終確定最佳的理財(cái)方案等。
　　二、 住房支出的分類：住房消費(fèi)和住房投資
　　三、 購房的目標(biāo)：
　　1 購房面積需求：不必盲目求大、無需一次到位、量力而行
　　2 購房環(huán)境需求
　　3 購房規(guī)劃的流程圖
　　四、 購房的財(cái)務(wù)決策
　　(一) 財(cái)務(wù)規(guī)劃的基本方法
　　包括客戶家庭計(jì)劃購房的時(shí)間、希望的居住面積、房價(jià)這三大要素。
　　購房的財(cái)務(wù)決策――購房規(guī)劃的基本方法
　　1 可負(fù)擔(dān)首付款=目前凈資產(chǎn)在未來購房時(shí)的終值+以目前到未來購房這段時(shí)間年收入在未來購房時(shí)的終值*年收入中可負(fù)擔(dān)首付比例的上限
　　2 可負(fù)擔(dān)房貸：以未來購房時(shí)年收入為年金的年金現(xiàn)值*年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的上限比例
　　3 可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)= 可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房貸
　　4 可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)=可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)/需求平方米數(shù)
　　方法一：以儲(chǔ)蓄及還貸能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)
　　估算可負(fù)擔(dān)首付款、估算可負(fù)擔(dān)房貸;
　　估算可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)：可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房貸
　　方法二：按想購買的房屋價(jià)格來計(jì)算首付和月供
　　(二) 其他需要考慮的因素
　　1 契稅：普通住宅1.5%，非普通住宅3%
　　2 評(píng)估費(fèi)：一般二手房、高檔公寓、別墅需要評(píng)估
　　3 律師費(fèi)：公積金貸款不需要
　　4 保險(xiǎn)費(fèi)：商業(yè)貸款采用財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保的，須購買房屋綜合險(xiǎn)，費(fèi)率0.04-0.06%間。
　　5 抵押登記費(fèi)：每平方米0.30元;二手房公證費(fèi)每間200元
　　6 印花稅：與房地產(chǎn)開發(fā)商簽合同時(shí)，購房款的萬分之五;與商業(yè)銀行簽貸款合同時(shí)，貸款額的萬分之五

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　　(三) 購房財(cái)務(wù)規(guī)劃的主要指標(biāo)
　　1 房屋月供款與稅前總收入的比率 ? 不超過25-30%
　　2 所有貸款月供款與稅前總收入的比率，一般控制在33-38%
　　一、 住房消費(fèi)信貸
　　(一) 住房消費(fèi)信貸的種類
　　1 個(gè)人公積金貸款：不超過30年，利率低、要求提供擔(dān)保、貸款對(duì)象有特殊要求
　　擔(dān)保的形式：抵押加一般保證、抵押加購房綜合險(xiǎn)、質(zhì)押擔(dān)保、連帶責(zé)任保證
　　2 個(gè)人住房商業(yè)性貸款：
　　(1)個(gè)人住房按揭貸款
　　(2)個(gè)人二手房貸款
　　(3)個(gè)人商用房貸
　　(4)個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款
　　(5)集資建房或個(gè)人自建房貸款
　　(6)個(gè)人住房商業(yè)性貸款的形式：
　　抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押(質(zhì)押)加保證貸款
　　3 個(gè)人住房組合貸款：
　　住房公積金中心和銀行對(duì)同一借款人所購的同一套住房發(fā)放的組合貸款。
　　(二)還款方式和還款金額
　　1 首付款：30%
　　2 期款：借款人獲得房貸后，須定期向銀行歸還本息
　　貸款在一年期以上的，采用等額本息還款法、等額遞增還款法、等額遞減還款法和等額本金還款法。
　　等額本息每月還款額
　　=[貸款本金*月利率*(1+月利率)還款期數(shù)] / [(1+月利率)還款期數(shù)-1]
　　等額本金每月還款額
　　=(貸款本金/還款期數(shù))+(貸款本金-累計(jì)已還本金)*月利率
　　3 提前還貸的選擇權(quán)
　　(1)提前還貸的三種情況：
　　借款人貸款時(shí)對(duì)自身的償還能力估計(jì)不足;
　　借款人在貸款時(shí)根據(jù)成本效益原則使用較大的住房貸款額度，而將自有資金投入高利潤項(xiàng)目，貸款后投資項(xiàng)目收益發(fā)生變化;
　　借款人在貸款一段時(shí)間后收入增加，財(cái)務(wù)狀況改善。

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　　(2)提前還貸的方法：
　　全部提前還貸;
　　部分提前還貸，剩余貸款每月還款額不變，縮短還款期限;;
　　部分提前還貸，剩余貸款每月還款額減少，還款期限不變;
　　部分提前還貸，剩余貸款每月減少、同時(shí)還款期限縮短。
　　(3)如何還貸最優(yōu)?
　　(4)提前還貸需要注意的問題：違約金
　　4延長貸款
　　(三)利率調(diào)整對(duì)還款總額的影響
　　案例：王先生年收入為10萬元，預(yù)計(jì)收入每年增加3%，每年的儲(chǔ)蓄比率為40%。目前有存款5萬元，打算5年后買房，假設(shè)王先生的投資報(bào)酬率為5%。王先生買房時(shí)準(zhǔn)備貸款20年，假設(shè)房貸利率為6%。
　　問：可負(fù)擔(dān)首付款?可負(fù)擔(dān)房貸?可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)?
　　王先生5年后的可負(fù)擔(dān)首付款為297827元，但是考慮到王先生購房后一系列的支出如相關(guān)稅費(fèi)、裝修等，把王先生可負(fù)擔(dān)的首付款設(shè)定為250000元。
　　王先生買房時(shí)準(zhǔn)備貸款20年，假設(shè)房貸利率為6%，并且假設(shè)王先生每年的房貸還款額為40000元。
　　則折算至王先生買房時(shí)，可負(fù)擔(dān)房貸為：458797元
　　N=20; I/Y=6; PMT=40000; CPT PV=?
　　可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)= 458797+250000=708797元
　　驗(yàn)證貸款比例是否合適?
　　250000/708797=35%
　　貸款比例=1- 35%=65%
　　案例：
　　張先生看好了一套100平方米的房子，據(jù)張先生了解，目前這套住房的價(jià)格是6000元/平方米，購買這套100平方米的房子所需要的費(fèi)用為60萬。張先生對(duì)首付房貸等問題不是很了解，想請(qǐng)理財(cái)規(guī)劃師給出建議。
　　假設(shè)按7成按揭，貸款期限20年，按照6%的貸款利率，計(jì)算如下：
　　P/Y=12; N=240; I/Y=6; PV=420000; CPT PMT=?
　　計(jì)算得PMT=3009元。
　　分期付款計(jì)算案例：
　　張先生購買了一套總價(jià)100萬的新房，首付20萬，貸款80萬，利率為6%，期限為20年。如果采用等額本息方式，每月還款額為多少?張先生在還款5年之后，還有多少本金未還?還了多少本金?還了多少利息?

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