電商崛起攪熱物流地產(chǎn)

更新時(shí)間：2013-10-25 18:49:12 來源：|0

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　　電商崛起攪熱物流地產(chǎn)

　　電子商務(wù)的崛起一度讓實(shí)體零售商鋪和商場(chǎng)感覺到了其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，但沒想到的是，電商卻對(duì)另外一類商業(yè)物業(yè)的發(fā)展有了促進(jìn)作用。記者日前了解到，深圳一些工業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)，如物流倉儲(chǔ)物業(yè)受益于電商日益增長(zhǎng)的倉儲(chǔ)需求量而呈現(xiàn)空置率下降、租金上升的趨勢(shì)，同時(shí)，這種趨勢(shì)也吸引了投資者，不少投資機(jī)構(gòu)和投資者已經(jīng)在積極尋求收購收益率較高的物流倉儲(chǔ)設(shè)施。

　　電商未對(duì)購物中心造成巨大沖擊

　　有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，到2020年，中國電子商務(wù)市場(chǎng)的規(guī)模將達(dá)到1萬億美元，屆時(shí)中國將很快趕超美國成為全球最大的線上零售市場(chǎng)，而這種市場(chǎng)趨勢(shì)將影響零售地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商乃至零售商都會(huì)擔(dān)心線上零售額的增長(zhǎng)導(dǎo)致實(shí)體店消費(fèi)額的下降。

　　而從美國的經(jīng)驗(yàn)來看，電子商務(wù)的崛起確已證明其對(duì)實(shí)體零售業(yè)的強(qiáng)烈沖擊，受沃爾瑪和亞馬遜的雙重威脅，加上電子媒體的崛起，10―15年前美國那些欣欣向榮的零售企業(yè)現(xiàn)已業(yè)績(jī)慘淡，其原因便在于，消費(fèi)者或選擇在網(wǎng)上購買實(shí)體商品，或直接選擇電子替代品，這讓大眾商品連鎖企業(yè)面臨破產(chǎn)，而城市中夫妻老婆店也面臨終結(jié)。

　　而仲量聯(lián)行上周發(fā)布的“網(wǎng)購如何改變中國零售和物流地產(chǎn)市場(chǎng)”的報(bào)告則認(rèn)為，從中國的零售地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r來看，主流觀點(diǎn)對(duì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景過于悲觀。仲量聯(lián)行零售地產(chǎn)部高級(jí)經(jīng)理范夢(mèng)瑜認(rèn)為，中國零售市場(chǎng)還遠(yuǎn)未發(fā)展成熟，實(shí)體零售店的覆蓋網(wǎng)絡(luò)也未完善，許多不發(fā)達(dá)城市還沒有現(xiàn)代化購物中心。而考慮到中國人有逛街休閑活動(dòng)的傳統(tǒng)，中國消費(fèi)者依然會(huì)選擇購物中心。

　　以深圳為例，范夢(mèng)瑜介紹，第三季度深圳本地零售商仍表現(xiàn)活躍，地段優(yōu)越的購物中心仍供不應(yīng)求，這使得深圳今年全年零售地產(chǎn)的凈吸納量預(yù)計(jì)創(chuàng)新高。但是，由于大部分成交位于非核心區(qū)的新商場(chǎng)，整體租金升幅偏低，未來優(yōu)質(zhì)供應(yīng)將陸續(xù)增加，租金也會(huì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。

　　仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)還顯示，今年一季度開業(yè)的寶安區(qū)首家中高檔購物中心海雅繽紛城，在本季度的進(jìn)駐率逐步改善?！胺侵行膮^(qū)域的商場(chǎng)由于可以輻射到居住在關(guān)外的本地人群，對(duì)國內(nèi)外中檔零售商有較大的吸引力，成為新設(shè)點(diǎn)的選擇之一。”仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)林世松表示，這部分需求將支撐整體商鋪市場(chǎng)的租賃活動(dòng)。

　　而深圳中心區(qū)的購物中心則更加搶手，看不出電商環(huán)境下的蕭條。林世松表示，深圳中心各購物中心接近滿租，也鼓勵(lì)業(yè)主繼續(xù)提升租金，同時(shí)，第三季度深圳全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均租金環(huán)比增速從上季度的0.1%上升至本季度的1%，但整體升幅仍十分緩慢。而深圳全市零售物業(yè)的空置率由上季度的 7.4%下降到本季度的6.3%，呈現(xiàn)整體租賃情況相對(duì)平穩(wěn)的狀況。由此可見，深圳零售物業(yè)在電商大背景下仍煥發(fā)生命力。

　　林世松預(yù)計(jì)，盡管電商甚囂塵上，但深圳市民消費(fèi)能力高，商戶未來對(duì)中心區(qū)有限的空置面積競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)逐漸激烈，核心區(qū)域如羅湖和南山區(qū)一些人流量高的項(xiàng)目將依然受到零售商的青睞，其租金將繼續(xù)上揚(yáng)。

　　位置優(yōu)越物流園租金將持續(xù)高位

　　一方面，電子商務(wù)對(duì)傳統(tǒng)零售物業(yè)產(chǎn)生沖擊，而另一方面，電子商務(wù)的發(fā)展卻對(duì)中國物流地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生積極影響。仲量聯(lián)行的研究報(bào)告顯示，中國物流市場(chǎng)長(zhǎng)期以來都是以低端倉庫占主導(dǎo)地位，缺乏現(xiàn)代化的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫，而電商崛起后為物流開發(fā)商帶來新的發(fā)展機(jī)遇。

　　仲量聯(lián)行深圳工業(yè)部深圳地區(qū)董事陳劍鋒告訴記者，現(xiàn)在幾乎所有的大型物流開發(fā)商都擁有至少一家主流電商企業(yè)作為租戶，如1號(hào)店是安博的最大租戶，租賃面積達(dá)10萬平方米，唯品會(huì)與嘉民達(dá)成合作協(xié)議，亞馬遜與易商和普洛斯均有合作。而作為中國最大的物流開發(fā)商，普洛斯擁有市場(chǎng)上一半的現(xiàn)代化倉庫面積，其電商租賃面積占比已經(jīng)從2011年的14% 上升到2012年底的20%。

　　在2013年上半年實(shí)體零售商租賃需求放緩的大環(huán)境下，電商對(duì)物流倉儲(chǔ)空間的問詢量卻依然保持強(qiáng)勁”，陳劍鋒表示，網(wǎng)絡(luò)銷售額與之對(duì)應(yīng)的倉儲(chǔ)面積需求的快速增長(zhǎng)，表明物流開發(fā)商與電商企業(yè)之間的共生關(guān)系也具有進(jìn)一步發(fā)展的空間。此外，仲量聯(lián)行的電子商務(wù)研究報(bào)告也顯示，B2C電商平臺(tái)的發(fā)展讓電商網(wǎng)店對(duì)于倉儲(chǔ)需求大增。

　　從深圳物流園區(qū)的變化來看，高空置面積正在被電商需求所消化，而租金也呈現(xiàn)小幅上升。陳劍鋒告訴記者，在電商和第三方物流租賃需求上升的背景下，深圳非保稅物流園租金維持平穩(wěn)，第三季度那些處于良好地段的非保稅物流園呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面。

　　同時(shí)，統(tǒng)計(jì)顯示，深圳第三季度在非保稅物流園方面沒有新增供應(yīng)，再加上現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)物流園區(qū)供應(yīng)稀缺，制約了部分租賃需求，租賃市場(chǎng)整體較為沉寂。而在租金方面，深圳三季度非保稅物流園租金錄得每月每平方米31.6元，與上季度持平。整體空置率則為24%?！胺潜６愇锪鲌@較高的空置率正在逐漸得到消化，租金將繼續(xù)小幅上升?！标悇︿h表示，2013年四季度深圳非保稅物流園新供應(yīng)仍然缺乏，預(yù)計(jì)現(xiàn)有的非核心區(qū)域的空置面積將會(huì)逐漸得到消化。

　　展望未來，陳劍鋒認(rèn)為深圳的零售消費(fèi)增長(zhǎng)將繼續(xù)支持非保稅物流園的租賃需求，特別是來自電商和大型零售商的需求將支撐租賃需求。陳劍鋒指出，未來位置優(yōu)越和低空置率的非保稅物流園租金升幅將相對(duì)較大，而位置較差的非保稅物流園在空置率方面將繼續(xù)受到較大的壓力，這也將限制整體租金的增幅。

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