2014年物業(yè)管理師《經(jīng)營(yíng)管理》章節(jié)練習(xí)8

　　(二)多項(xiàng)選擇題(每題2分。每題中的備選項(xiàng)中。有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選每個(gè)選項(xiàng)0.5分)

　　1、收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括( )等。

　　A.自住型公寓 B.政府辦公樓 C.旅館

　　D.餐館 E寫字樓

　　2、收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于( )。

　　A.過去凈收益的大小 B.現(xiàn)期凈收益的大小 C.未來(lái)凈收益的大小

　　D.獲得凈收益期限的長(zhǎng)短 E獲得凈收益的可靠性

　　3、物業(yè)要有價(jià)格與其他任何物品要有價(jià)格一樣，需要同時(shí)具備( )。

　　A.價(jià)值 B.價(jià)格 C.有用性 D.稀缺性 E有效需求

　　4、以下屬于物業(yè)價(jià)格與一般物品的價(jià)格的共同之處的是( )。

　　A.都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示

　　B.都有波動(dòng)，受供求因素的影響

　　C.容易受交易者的個(gè)別因素的影響

　　D.都是按質(zhì)論價(jià)，優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)

　　E價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)

　　5、物業(yè)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價(jià)格的特征。物業(yè)價(jià)格主要特征有( )。

　　A.價(jià)格受區(qū)位的影響很大

　　B.既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金

　　C.價(jià)格容易波動(dòng)

　　D.實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格

　　E容易受交易者的個(gè)別因素的影響

　　6、有效需求必須同時(shí)具備( )。

　　A. 購(gòu)買心理 B. 購(gòu)買行動(dòng) C. 購(gòu)買價(jià)格

　　D. 購(gòu)買意愿 E 購(gòu)買能力

　　7、以下關(guān)于物業(yè)區(qū)位的表述正確的是( )。

　　A. 物業(yè)價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)

　　B. 物業(yè)的區(qū)位就是指物業(yè)的地理坐標(biāo)位置

　　C. 物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置

　　D. 最常見的是用距離來(lái)衡量區(qū)位的好壞

　　E“便捷性”指“外”到“內(nèi)”――“進(jìn)”的方便程度

　　8、距離可以分為( )。

　　A. 空間路線距離 B. 交通直線距離 C. 交通路線距離

　　D.空間直線距離 E 交通時(shí)間距離

　　9、以下屬于以租賃為主要交易方式的物業(yè)類型的是( )。物業(yè)，如、、，甚至是主流

　　A. 公園 B. 公寓 C.寫字樓 D. 圖書館 E旅館

　　10、以下關(guān)于使用價(jià)值和交換價(jià)值的說(shuō)法中，正確的是( )。

　　A. 任何物品能夠成為商品，首先必須具備交換價(jià)值

　　B.沒有使用價(jià)值的東西不能成為商品

　　C.使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提

　　D.沒有使用價(jià)值就沒有交換價(jià)值

　　E 沒有交換價(jià)值就沒有使用價(jià)值11、以下關(guān)于市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的敘述中，正確的是( )。

　　A. 投資價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值

　　B. 市場(chǎng)價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值

　　C.在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的

　　D.在某一時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是惟一的

　　E 投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同

　　12、同一物業(yè)對(duì)于不同的投資者之所以會(huì)有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能存在( )。

　　A. 開發(fā)成本優(yōu)勢(shì)不同 B. 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用優(yōu)勢(shì)不同 C. 納稅狀況不同

　　D. 對(duì)未來(lái)的信心 E 政策優(yōu)惠不同

　　13、以下關(guān)于成交價(jià)格的敘述中，正確的是( )。

　　A. 是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格

　　B.在買方市場(chǎng)下，成交價(jià)格會(huì)偏向最低買價(jià)

　　C. 可以是貨幣額、商品或其他有價(jià)物

　　D. 隨著交易者的財(cái)力、動(dòng)機(jī)、對(duì)交易對(duì)象和市場(chǎng)的了解程度的不同而不同

　　E成交價(jià)格是一個(gè)已經(jīng)完成的事實(shí)

　　14、正常成交價(jià)格是指交易雙方在( )情況下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格。

　　A.公開市場(chǎng) B.信息通暢 C.平等自愿

　　D.誠(chéng)實(shí)無(wú)欺 E沒有利害關(guān)系

　　15、導(dǎo)致形成非正常成交價(jià)格的因素包括( )。

　　A. 不了解市場(chǎng)行情 B. 砍價(jià)不成功 C.壟斷

　　D. 團(tuán)體采購(gòu) E 強(qiáng)迫交易

　　16、成交價(jià)格還可以按照交易方式的不同來(lái)劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)格分為( )。

　　A. 掛牌成交價(jià) B.招標(biāo)成交價(jià) C.出讓成交價(jià)

　　D.拍賣成交價(jià) E協(xié)議成交價(jià)

　　17、物業(yè)拍賣是以公開競(jìng)價(jià)的形式，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式，在拍賣活動(dòng)中經(jīng)常涉及到的價(jià)格類型有( )。

　　A.評(píng)估價(jià) B.保留價(jià) C.起拍價(jià)

　　D.協(xié)議價(jià) E成交價(jià)

　　18、以下說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是( )。

　　A. 保留價(jià)是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格

　　B. 有保留價(jià)拍賣中，最高應(yīng)價(jià)即成為成交價(jià)

　　C. 減價(jià)拍賣是一種常見的叫價(jià)方式

　　D. 競(jìng)價(jià)是競(jìng)賣人自己報(bào)出的購(gòu)買價(jià)格

　　E評(píng)估價(jià)是對(duì)擬拍賣的物業(yè)的公開市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果

　　19、在過去“提高公房租金”的城鎮(zhèn)住房制度改革中，將房租分為( )。

　　A. 福利租金 B.市場(chǎng)租金 C.成本租金

　　D.準(zhǔn)成本租金 E商品租金

　　20、商品租金又稱全價(jià)租金，是指以物業(yè)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，由( )、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)等八項(xiàng)因素構(gòu)成

　　A. 攤銷費(fèi) B.管理費(fèi) C.維修費(fèi) D.投資利息 E房產(chǎn)稅21、以下屬于物業(yè)稅性質(zhì)的稅收種類有( )。

　　A.城鎮(zhèn)土地使用稅 B. 印花稅 C.城市房地產(chǎn)稅

　　D. 房產(chǎn)稅 E 契稅

　　22、原始價(jià)值簡(jiǎn)稱原值、原價(jià)，也稱歷史成本、原始購(gòu)置成本，是指一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本，包括( )等。

　　A. 購(gòu)買價(jià) B. 運(yùn)行費(fèi) C.運(yùn)輸費(fèi)

　　D.安裝費(fèi) E繳納的有關(guān)稅費(fèi)

　　23、以下有關(guān)賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值和原始價(jià)值的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是( )

　　A. 賬面價(jià)值又稱賬面凈值、折余價(jià)值

　　B.市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而不斷減少的

　　C.市場(chǎng)價(jià)值是指一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格

　　D.原始價(jià)值是始終不變的

　　E賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而上下波動(dòng)的

　　24、物業(yè)價(jià)格的影響因素的特點(diǎn)包括( )。

　　A.不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的

　　B.不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的

　　C.不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，與物業(yè)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的

　　D.有些物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無(wú)關(guān)

　　E大多數(shù)物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化

　　25、人口因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響主要包括( )。

　　A. 人口年齡結(jié)構(gòu) B.人口數(shù)量規(guī)模 C. 人口性別比例

　　D. 人口素質(zhì) E 家庭人口規(guī)模

　　26、城市規(guī)劃對(duì)物業(yè)價(jià)格有很大影響，特別是對(duì)( )等的規(guī)定。

　　A.城市發(fā)展方向 B.土地出讓金 C.建筑高度

　　D.建筑密度 E容積率

　　27、收益性物業(yè)價(jià)格的影響因素包括( )。

　　A. 人口因素 B. 經(jīng)濟(jì)因素 C. 物價(jià)因素

　　D. 利率因素 E 心理因素

　　28、心理因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響物業(yè)價(jià)格的心理因素主要有( )。

　　A.購(gòu)買或出售心態(tài) B.個(gè)人欣賞趣味 C.時(shí)尚風(fēng)氣

　　D.接近名家住宅心理 E講究風(fēng)水或吉祥樓層數(shù)字

　　29、收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法包括( )。

　　A.市場(chǎng)法 B. 路線價(jià)法 C. 假設(shè)開發(fā)法

　　D.成本法 E收益法

　　30、運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的一般步驟包括( )。

　　A.搜集交易實(shí)例 B.選取可比實(shí)例 C. 對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理

　　D.計(jì)算物業(yè)收益 E求取比準(zhǔn)價(jià)格31、在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括( )。

　　A.交易情況 B.交易實(shí)例物業(yè)的狀況 C.成交日期

　　D.成交價(jià)格 E付款方式

　　32、在市場(chǎng)比較法中，交易實(shí)例物業(yè)的狀況應(yīng)了解的內(nèi)容包括( )。

　　A.名稱、坐落 B.面積、四至 C.用途、產(chǎn)權(quán)

　　D.交易情況 E建筑物建成年月

　　33、通常房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中的計(jì)價(jià)方式包括( )。

　　A. 按套計(jì)價(jià) B.按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià) C.按公攤面積計(jì)價(jià)

　　D.按建筑面積計(jì)價(jià) E按使用面積計(jì)價(jià)

　　34、通常房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中的交易方式包括( )。

　　A. 協(xié)議 B.招標(biāo) C.競(jìng)價(jià) D.拍賣 E掛牌

　　35、選取可比實(shí)例應(yīng)符合的基本要求包括( )。

　　A.可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的相同物業(yè)

　　B.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近

　　C.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合

　　D.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格

　　E可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類似物業(yè)

　　36、在市場(chǎng)比較法中，進(jìn)行價(jià)格修正前，必須建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，具體內(nèi)容包括( )。

　　A.統(tǒng)一付款方式 B.統(tǒng)一采用單價(jià) C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵 E統(tǒng)一面積單位

　　37、在下列交易中，成交價(jià)格往往會(huì)偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的是( )。

　　A.急于出售或急于購(gòu)買的交易

　　B.交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易

　　C.交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易

　　D.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易

　　E受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易

　　38、“取得物業(yè)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式中物業(yè)價(jià)格通常由( )構(gòu)成。

　　A.土地取得成本、開發(fā)成本 B.管理費(fèi)用 C.廣告費(fèi)用

　　D.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi) E投資利息、開發(fā)利潤(rùn)

　　39、以下關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是( )。

　　A.重新購(gòu)建價(jià)格是交易時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

　　B.重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

　　C.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格

　　D.建筑物的重建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格

　　E建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格中已扣除建筑物的折舊

　　40、根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為( )。

　　A. 自然折舊 B. 物質(zhì)折舊 C. 經(jīng)濟(jì)折舊

　　D. 人為折舊 E 功能折舊41、運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為4個(gè)步驟，具體包括( )。

　　A.搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料

　　B.選用適宜的收益法公式求取積算價(jià)格

　　C.預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益

　　D.求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)

　　E選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格

　　42、在目前情況下，根據(jù)物業(yè)開發(fā)用地取得的途徑，可分為( )。

　　A.通過城市房屋拆遷取得

　　B. 通過租用農(nóng)村集體土地取得

　　C. 通過征收農(nóng)地取得

　　D. 通過開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地

　　E 通過購(gòu)買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓

　　43、開發(fā)成本是指在取得的物業(yè)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費(fèi)用、稅金等，具體包括( )。

　　A.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) C.房屋建筑安裝工程費(fèi)

　　D.開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi) E公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　44、物質(zhì)折舊的具體原因包括( )。

　　A.自然經(jīng)過的老化 B.建筑式樣過時(shí) C.意外破壞的損毀

　　D.延遲維修的損壞殘存 E正常使用的磨損

　　45、收益乘數(shù)是采用市場(chǎng)提取法，從與估價(jià)對(duì)象的收益流量類型等相同的類似物業(yè)有關(guān)資料中求得，收益乘數(shù)具體有( )。

　　A. 毛收入乘數(shù) B. 毛租金乘數(shù) C. 有效毛收入乘數(shù)

　　D. 凈收益乘數(shù) E 潛在毛收入乘數(shù)

　　(二)多項(xiàng)選擇題

　　1.CDE 2.CDE 3.CDE 4.ABD 5.ABDE 6.DE 7.ACD 8.CDE 9.CDE 10.BCD

　　11.CE 12.ABCDE 13.ACDE 14.CDE 15.ACE 16.ABDE 17.ABCE 18.AE 19.ABCDE 20.BCDE 21.ACD 22.CDE 23.BE 24.ABCD 25.BDE26.ACDE 27.ABCDE 28.ABCDE 29.ADE 30.ABCE31.ABCDE 32.ABCDE 33.ABCE 34.ABDE 35.BCDE 36.ABCDE 37.ABCDE 38.ABDE 39.BCD 40.BCE41.ACDE 42.ACDE 43.ABCDE 44.ACDE 45.BCDE

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