2013年土地估價(jià)師估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)練習(xí)題6

　　情景分析題

　　(一)某工業(yè)集團(tuán)擬將其下屬的A 企業(yè)進(jìn)行股份制改造,A企業(yè)占用的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)共1000000┫，所在區(qū)域的工業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)為350元/┫。根據(jù)股改要求，土地將采用國(guó)家作價(jià)入股方式進(jìn)行處置，由于受總體股本額限制，該集團(tuán)要求投入的土地資產(chǎn)不超過(guò)億元。根據(jù)以上資料，回答51～55小題的問(wèn)題。

　　51.要使總估價(jià)額不超過(guò)億元，可使用的方法有(　　)。

　　A.縮小入股土地的面積

　　B.縮短入股土地的年期

　　C.降低土地的單價(jià)

　　D.限制入股土地的權(quán)利

　　52.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的宗地價(jià)格是(　　)。

　　A.比準(zhǔn)價(jià)格

　　B.剩余價(jià)格

　　C.交易底價(jià)

　　D.成本累加價(jià)格

　　53.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的最基本條件包括(　　)。

　　A.土地上有建筑物

　　B.有基準(zhǔn)地價(jià)

　　C.已有宗地價(jià)格修正系數(shù)表

　　D.具有足夠數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)樣本

　　54.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)的土地用途以(　　)用途為主。

　　A.現(xiàn)實(shí)

　　B.住宅

　　C.商業(yè)

　　D.規(guī)劃

　　55.地價(jià)管理的主要作用在于(　　)。

　　A.防止地價(jià)暴漲和土地投機(jī)

　　B.促進(jìn)土地合理利用，防止國(guó)有土地收益流失

　　C.規(guī)范交易行為，健全地產(chǎn)市場(chǎng)

　　D.規(guī)范估價(jià)方法，提高地價(jià)水平

　　(二)企業(yè)甲擁有一宗土地面積為20畝的國(guó)有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)4萬(wàn)┫綜合大樓和2萬(wàn)┫公寓，預(yù)計(jì)2年建成后即全部售出。企業(yè)甲在完成前期投入后，擬將該宗地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乙。

　　經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段相同功能的綜合樓售價(jià)為6000元/┫，公寓售價(jià)為4500元/┫，同類(lèi)結(jié)構(gòu)的綜合樓工程建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)為2100元/┫，公寓為1800元/┫，在建筑期間，建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)第一年投入40%，第二年投入60%，銀行貸款年利率為5.5%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為總售價(jià)的15%，銷(xiāo)售稅率為售價(jià)的5.5%。根據(jù)以上資料，回答56～60小題的問(wèn)題。

　　56.該宗地在規(guī)劃條件下的總地價(jià)為(　　)萬(wàn)元。

　　A.12253.59

　　B.13460.85

　　C.11538.69

　　D.12760.47

　　57.經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乙準(zhǔn)備以開(kāi)發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價(jià)的90%給甲作為地價(jià)的補(bǔ)償，開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)銷(xiāo)售稅費(fèi)由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，試問(wèn)甲除可得到14000┫綜合樓外，還可分得(　　)┫的公寓。

　　A.13657.40

　　B.12360

　　C 11589.11

　　D.11267.76

　　58.根據(jù)評(píng)估目的不同，宗地地價(jià)可分為(　　)。

　　A.基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)等

　　B.成交地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)等

　　C.基準(zhǔn)地價(jià)、成交地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等

　　D.標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)、交易底價(jià)等

　　59.宗地地價(jià)評(píng)估的程序，是以(　　)開(kāi)始到最后提交估價(jià)報(bào)告書(shū)為止的全過(guò)程。

　　A.收集資料

　　B.接受估價(jià)委托書(shū)

　　C.擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃

　　D.確定估價(jià)基本項(xiàng)目

　　60.宗地地價(jià)是指具體宗地在某一期日的(　　)價(jià)格。

　　A.土地抵押權(quán)

　　B.土地使用權(quán)

　　C.土地租賃權(quán)

　　D.土地所有權(quán)

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