2013年經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)》練習(xí)題9(3)

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            2013年經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)》練習(xí)題9

   一、單項選擇題答案

　　1

　　[答案]：D

　　[解析]：參見教材P213-214。不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場匯價。但是如果在幣種換算之前已進(jìn)行了交易日期調(diào)整的話，則采用估價時點(diǎn)的市場匯價

　　500×(1-0.7%)8×7.95=3757.78

　　2

　　[答案]：B

　　[解析]：參見教材P212。

　　3

　　[答案]：A

　　[解析]：參見教材P212。

　　4

　　[答案]：D

　　[解析]：參見教材P214。10+40/[(1+1%)6]=48(萬元)

　　5

　　[答案]：A

　　[解析]：參見教材P214。此題是定基價格指數(shù)，所以11月的價格是：2300×83.5÷78.6=2443 。

　　6

　　[答案]：A

　　[解析]：參見教材P216。

　　7

　　[答案]：D

　　[解析]：參見教材P218。本題考查用成本法計算新開發(fā)土地價值。題中告知直接成本為包括土地取得成本和土地開發(fā)成本之和。

　　開發(fā)利潤=(土地取得成本+開發(fā)成本)×直接成本利潤率=(1000+1500)×6%=150

　　土地價格=土地重新取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+利潤

　　=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150

　　=3000元/平方米

　　8

　　[答案]：B

　　[解析]：參見教材P213。本題考查交易情況修正中的稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)的計算。應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，賣方還需交納稅費(fèi)，所以題中的297萬元，是買方實(shí)際支出的。根據(jù)公式：

　　(1)正常價格=買方實(shí)付金額-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)

　　(2)應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)=正常價格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率

　　設(shè)正常的交易價格為x，則應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)為8%，則

　　x=297-8%x，x=275萬元。

　　9

　　[答案]：A

　　[解析]：參見教材P220。

　　10

　　[答案]：D

　　[解析]：參見教材P235。

　　11

　　[答案]：C

　　[解析]：參見教材P224。V=A/Y=8/8%=100(萬元)

　　12

　　[答案]：C

　　[解析]：參見教材P211。

　　13

　　[答案]：A

　　[解析]：參見教材P224。本題考查收益年限有限年且其他因素不變的收益法的計算。V=(A/Y)×[1-1/(1+Y)n]=(40/8%)×[1-1/(1+8%)40]=476.98萬元

　　14

　　[答案]：B

　　[解析]：參見教材P226。預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式：V=(A/Y)[1-1/(1+Y)t]+Vt/(1+Y)t=(216/8%)[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200萬元。

　　15

　　[答案]：B

　　[解析]：參見教材P223。建筑物現(xiàn)值=C[1-(1-R)t/N]=800×120[1-(1-6%)×8/30]=71936

　　16

　　[答案]：A

　　[解析]：參見教材P224。注意結(jié)合收益年限無限年且其他因素不變的房地產(chǎn)收益價格公式V=A/Y與收益年限有限年且其他因素不變的房地產(chǎn)收益價格公式V=(A/Y)[1-1/(1+Y)n]進(jìn)行判斷，我們會發(fā)現(xiàn)有限年的公式還要乘以一個分?jǐn)?shù)1-1/(1+Y)n，所以本題答案為A。