2013年土地估價(jià)實(shí)務(wù)沖刺題4

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　　25、 收益還原法可用于( )。

　　A.評(píng)估土地價(jià)格

　　B.評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格

　　C.評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格

　　D.評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a, b, c, d

　　解　　析：根據(jù)收益還原法的適用范圍，可以知道ABC，是正確答案，評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格也應(yīng)當(dāng)是收益還原法，相當(dāng)于一定年期的評(píng)估土地價(jià)格。

　　26、 采用收益還原法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)總收益的來(lái)源主要包括( )。

　　A.土地租金

　　B.房地出租的租金

　　C.房屋折舊費(fèi)

　　D.利息

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a, b, d

　　解　　析：根據(jù)收益還原法的總收益計(jì)算方法，可知道土地租金、房地出租的租金，利息也應(yīng)當(dāng)計(jì)算到總收益里面。

　　27、 計(jì)算房地出租的總費(fèi)用應(yīng)包括( )。

　　A.管理費(fèi)

　　B.維修費(fèi)

　　C.房屋折舊費(fèi)

　　D.空房損失費(fèi)

　　E.保險(xiǎn)費(fèi)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a, b, c, e

　　解　　析：根據(jù)房地出租的總費(fèi)用應(yīng)包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、房屋折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)。

　　28、 估價(jià)要考慮( )等因素對(duì)土地收益的影響。

　　A.社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　B.土地利用方式

　　C.土地預(yù)期收益

　　D.土地利用政策

　　E.地塊大小

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a, b, c, d

　　解　　析：土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響。綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。

　　29、 替代原則可以在( )估價(jià)方法中得以應(yīng)用。(2002年真題)

　　A.路線地價(jià)法

　　B.市場(chǎng)比較法

　　C.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

　　D.收益還原法

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a, b, c, d

　　解　　析：市場(chǎng)比較法是直接進(jìn)行比較計(jì)算土地價(jià)格，通過(guò)選取交易案例與待估地塊進(jìn)行比較來(lái)確定待估地塊價(jià)格，路線地價(jià)法是根據(jù)替代原則制定路線價(jià)和修正系數(shù)表來(lái)計(jì)算土地價(jià)格。某地塊的價(jià)格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價(jià)格，這是收益還原法的應(yīng)用。基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是先評(píng)定土地使用價(jià)值，進(jìn)行分等定級(jí)，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級(jí)，在此基礎(chǔ)上再測(cè)算其平均價(jià)格;而基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，則是在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，通過(guò)待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，評(píng)估出宗地價(jià)格。由此可以看出，這實(shí)際上都是替代原則在基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的具體運(yùn)用。

　　30、 土地估價(jià)中的替代原則是指土地價(jià)格水平( )。

　　A.由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定

　　B.由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)交易案例相互比較后所決定

　　C.可通過(guò)比較地塊的條件和使用價(jià)值來(lái)確定

　　D.根據(jù)過(guò)去實(shí)際收益的高低來(lái)確定

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a, b, c

　　解　　析：土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：

　　1.土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定;

　　2.土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格;

　　3.土地價(jià)格可通過(guò)比較地塊的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。

　　31、 根據(jù)土地估價(jià)原則，( )應(yīng)成為估價(jià)的主要依據(jù)。

　　A. 既往收益

　　B.實(shí)際收益

　　C.客觀收益

　　D.預(yù)期收益

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： c, d

　　解　　析：根據(jù)最有效利用原則和預(yù)期原則可知道。

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