2013年土地估價實務(wù)沖刺題5

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　　32、 土地與一般商品均可通過市場進行交易，因而土地估價的原理與方法和商品價格評估的原理與方法基本相同。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 正確

　　解　　析：這是土地價格的一般屬性。

　　33、土地價格是由土地的效用、相對稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影響形成的。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 正確

　　解　　析：這是土地價格的根本屬性。

　　34、土地估價原則都是孤立的，每個原則對應(yīng)每種不同估價方法。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 錯誤

　　解　　析：土地估價原則是有直接或間接的聯(lián)系，應(yīng)當(dāng)綜合運用，正確把握土地價格。

　　35、 剩余法估價及收益還原法估價中土地收益確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 正確

　　解　　析：剩余法估價及收益還原法總收益的測算，應(yīng)用了預(yù)期收益原則。

　　36、 最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠的考慮后予以確定。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 正確

　　解　　析：最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因為這直接影響將來的使用方式及收益量，這里又涉及到預(yù)期收益原則的運用。

　　37、 對土地的估價必須是對合法用途利用下的宗地進行，并且土地估價要遵循相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 正確

　　解　　析：土地使用權(quán)價格評估必須以估價對象的合法利用為前提。同時，土地估價還要遵循相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

　　38、 實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，可以直接用于評估，作為評估的依據(jù)。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 錯誤

　　解　　析：可以直接用于評估，作為評估的依據(jù)應(yīng)當(dāng)是客觀收益。

　　39、 承租土地使用權(quán)只能按合同租金的差值及租期估價。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 正確

　　解　　析：利用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格的原理，又稱差額租金還原法，是將市場租金與實際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價格

　　40、 收益還原法里用到的收益是指客觀收益。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 正確

　　解　　析：客觀收益是收益還原法里用到的收益。

　　41、 地租理論和生產(chǎn)要素理論分配理論是收益還原法的理論依據(jù)。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 正確

　　解　　析：收益還原法的理論依據(jù)是地租理論和生產(chǎn)要素理論分配理論

　　42、 運用收益還原法公式測算地價時，未來各年的還原利率應(yīng)當(dāng)相等。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 錯誤

　　解　　析：運用收益還原法公式測算地價時，未來各年的還原利率可以相等，也可以不等。

　　43、 綜合還原率是求取土地及其上面的建筑物合為一體的價格所使用的還原率。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 正確

　　解　　析：根據(jù)綜合還原率概念：綜合還原率是求取土地及其地上建筑物合為一體的價格時所使用的還原率。

　　44、 土地還原利率的大小與土地投資的風(fēng)險成反比，即投資房地產(chǎn)的風(fēng)險越大，其還原利率越低。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 錯誤

　　解　　析：還原率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。土地還原利率的大小與土地投資的風(fēng)險成正比。

　　45、 采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定還原利率時，可以選用一年期國債利率或一年期銀行定期貸款利率為安全利率。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 錯誤

　　解　　析：安全利率是指無風(fēng)險的資本投資利潤率，可以選用同一時期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。

　　46、 收益還原法的關(guān)鍵是還原利率的確定。( )

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： 錯誤

　　解　　析：收益還原法估價結(jié)果的準(zhǔn)確度，取決于土地的純收益及還原率的準(zhǔn)確程度，所以求取土地收益及確定還原率是收益還原法的關(guān)鍵。

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