2013年土地估價(jià)案例與報(bào)告模擬題第二套6

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　　2009年9月20日

　　第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析

　　一、估價(jià)對(duì)象描述

　　1.土地位置狀況

　　位置：××倉(cāng)庫(kù)位于某市××路150號(hào)，靠近碼頭。土地用途：倉(cāng)儲(chǔ)用地。

　　土地面積：××倉(cāng)庫(kù)總用地面積為152000m2，其中估價(jià)對(duì)象土地面積為4850m2。

　　土地利用狀況：××倉(cāng)庫(kù)用地中直接用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)土地占土地總面積的68.5%，為104120m2，其余為道路、食堂、辦公、浴室及廠辦幼兒園及綠化等占地。

　　土地等級(jí)：6等。

　　2.土地權(quán)利狀況評(píng)估土地為國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，土地使用權(quán)證號(hào)(略)。該土地為2000年經(jīng)市土地管理部

　　門批準(zhǔn)依法征收的當(dāng)?shù)剞r(nóng)地，并嚴(yán)格按規(guī)劃建設(shè)使用。

　　3.建筑物及其他附著物狀況(略)

　　二、地價(jià)影響因素分析

　　1.一般因素

　　某市為重要港口工業(yè)城市，有優(yōu)良的港口、鐵道、公路和航空運(yùn)輸條件。氣候溫暖，四季分明，地質(zhì)、水文條件良好，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，尤其是改革開放以后大量外資看好其良好的投資環(huán)境，該市發(fā)展前景越來(lái)越好。

　　2.環(huán)境因素

　　××倉(cāng)庫(kù)所在地區(qū)為該市的主要工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)地區(qū)，交通條件極為方便，路網(wǎng)港叉縱橫交錯(cuò)，鐵路、公路、水路應(yīng)有盡有，市政基礎(chǔ)設(shè)施也很齊全(五通：通路、電、上水、下水、電信)，具備了工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的優(yōu)良環(huán)境和硬件條件，是理想的貨物運(yùn)輸集散地。

　　3.個(gè)別因素

　　××倉(cāng)庫(kù)土地的最佳用途即為倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸用途，無(wú)改變用途的可能性，評(píng)估對(duì)象所用市政設(shè)施全部取自××倉(cāng)庫(kù)已建成的未合資部分。食堂、辦公等也均可無(wú)償使用。該地地勢(shì)較高，無(wú)水浸和暴雨積水記錄，地面承載力良好，均能達(dá)到設(shè)計(jì)要求。市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全，達(dá)到“五通一平”，地上建筑物面積為5800m2。

　　第三部分土地及附著物估價(jià)

　　一、估價(jià)原則(略)

　　二、估價(jià)技術(shù)路線

　　由于市場(chǎng)上不存在與估價(jià)對(duì)象相似的成交實(shí)例，但可由委托方提供土地開發(fā)成本及其收益資料，故采用成本法和收益還原法評(píng)估地價(jià)，為了使成本法評(píng)估地價(jià)更加準(zhǔn)確，以比較法求出生地地價(jià)再加上實(shí)際開發(fā)費(fèi)用求出熟地價(jià)。庫(kù)房采用重置價(jià)折舊法評(píng)估。

　　三、估價(jià)過程

　　基本公式：評(píng)估對(duì)象價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格

　　(一)土地估價(jià)

　　1.成本法評(píng)估土地價(jià)格

　　本案所稱成本法評(píng)估土地價(jià)格，是以估價(jià)對(duì)象附近或同一供需圈內(nèi)近些年的土地出讓實(shí)例，先采用比較法求出生地地價(jià)，再加上土地開發(fā)費(fèi)得到評(píng)估土地“七通一平”的熟地地價(jià)。

　　(1)比較實(shí)例選擇。本次評(píng)估收集了以下3個(gè)比較實(shí)例：比較實(shí)例A：東平路32號(hào)，國(guó)有出讓倉(cāng)儲(chǔ)用地;

　　比較實(shí)例B：臨江路l58號(hào)，國(guó)有出讓運(yùn)輸業(yè)用地;比較實(shí)例C：l臨江路194號(hào)，國(guó)有出讓工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地。

　　(2)比較因素選擇。比較因素選擇了影響倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)用地地價(jià)的區(qū)域因素和個(gè)別因素(詳細(xì)說明略)。

　　(3)編制因素條件說明見下表。

　　(4)編制比較因素條件指數(shù)表(略)。

　　(5)因素修正。由于實(shí)例成交日期與估價(jià)期日比較接近，而且該段時(shí)間內(nèi)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地地價(jià)穩(wěn)定，無(wú)大的變化，不作修正。交易情況正常，也不作修正。

　　上述比準(zhǔn)價(jià)格接近，取其算術(shù)平均值

　　地價(jià)=(24+23.7+24.05)美元/m2/3=23.9美元/m2取整為24美元/m2

　　(6)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)。根據(jù)委托方提供的詳細(xì)的土地開發(fā)費(fèi)用，計(jì)算得到開發(fā)費(fèi)為8美元/m2。

　　(7)計(jì)算單位面積地價(jià)。利息率取銀行一年期貸款利率12%，管理費(fèi)取3%，開發(fā)周期取1年，開發(fā)費(fèi)均勻投入，利潤(rùn)率取行業(yè)利潤(rùn)率7%，則

　　地價(jià)=[24×(1+12%)1.5+8×(1+12%)0.5+(24+8)(3%+7%)]美：元/m2

　　=(28.45+8.47+3.2)美元/m2=40.12美元/m2

　　(8)總地價(jià)=40.12美元/m2×4850m2=194582美元，合人民幣161.5萬(wàn)元(美元與人民幣

　　匯率取1：8.3)

　　2.收益還原法評(píng)估土地價(jià)格根據(jù)委托方提供的資料計(jì)算。

　　(1)××倉(cāng)庫(kù)去年全年經(jīng)營(yíng)收入880.5萬(wàn)元(人民幣)。

　　(2)全年全部經(jīng)營(yíng)支出為320萬(wàn)元(人民幣)。

　　(3)土地純收益(營(yíng)業(yè)稅及附加取5.56%)[880.5×(1-5.56%)-320]萬(wàn)元=511.5萬(wàn)元

　　(4)計(jì)算地價(jià)(土地還原利率取7%)

　　地價(jià)=1-(511.5/7%)×[1-1/(1+7%)50]/152000]×4850萬(wàn)元

　　=225.2萬(wàn)元3.地價(jià)的確定

　　將上述兩種方法求取的地價(jià)取其算術(shù)平均值，則評(píng)估地價(jià)為(161.5+225.2)萬(wàn)元/m2=193.35萬(wàn)元

　　(二)求取房屋價(jià)格

　　1.計(jì)算房屋重置價(jià)評(píng)估房屋為一座3層庫(kù)房，框架結(jié)構(gòu)，有一臺(tái)2t貨梯，該房屋于1994年竣工使用，耐用年限

　　60年。根據(jù)某市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的建筑定額及材差，計(jì)算得房屋重置單價(jià)為ll00元/m2(144.6美元/m2)。

　　則房屋重置價(jià)為：ll00元/m2×5800m2=6380000元

　　2.計(jì)算房屋折舊(設(shè)殘值率為2%，耐用年限為60年)

　　(1)年折舊額：6380000×[(1-2%)/60]元=104206元

　　(2)折舊總額：104206元×l4=1458884元

　　3.計(jì)算房屋現(xiàn)值

　　(6380000-1458884)元=4921116元，取492.1萬(wàn)元

　　(三)評(píng)估對(duì)象總價(jià)

　　評(píng)估對(duì)象總價(jià)=地價(jià)+房屋價(jià)格

　　=(193.35+492.1)萬(wàn)元=685.45萬(wàn)元

　　四、估價(jià)結(jié)果(略)

　　第四部分附件

　　一、房屋產(chǎn)權(quán)證書

　　二、估價(jià)對(duì)象照片

　　三、××公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照