2013年土地估價(jià)案例與報(bào)告模擬題第二套7

　　參考答案

　　一、案例分析題

　　(一)

　　1.從政府收取地價(jià)收益最大化出發(fā)，算式優(yōu)選順序?yàn)椋核闶?、算式1、算式3、算式2;或優(yōu)選順序?yàn)椋核闶?、算式4、算式3、算式2。

　　分析理由：

　　(1)算式4。拍賣成交的合同樓面地價(jià)一般遠(yuǎn)比評(píng)估地價(jià)要高，當(dāng)拍賣成交的合同樓面地價(jià)高于增加容積后的評(píng)估樓面地價(jià)時(shí)，選用算式4方案最優(yōu)。

　　(2)算式1。當(dāng)拍賣成交的合同樓面地價(jià)低于增加容積率后的評(píng)估樓面地價(jià)時(shí)，選用算式l方案最優(yōu)。

　　(3)算式3。是原容積率下的評(píng)估樓面地價(jià)補(bǔ)交，算式3的補(bǔ)交地價(jià)比算式4與算式1少，但比算式2多。

　　(4)算式2。是現(xiàn)容積率下的評(píng)估價(jià)與拍賣成交的合同價(jià)之差，是政府補(bǔ)交地價(jià)最少的一種，也有可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)值。

　　2.

　　(1)原出讓方(當(dāng)?shù)卣?調(diào)整規(guī)劃批復(fù)，或重新供地批復(fù)。

　　(2)規(guī)劃部門出具的調(diào)整規(guī)劃意見書。

　　(3)與國(guó)土部門簽訂出讓合同補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)交土地出讓金。

　　3.評(píng)估對(duì)象為：容積率為3條件下的住宅用地;從出讓之日至今已有一年多時(shí)間，但不超過3年，根據(jù)約定，評(píng)估應(yīng)按照當(dāng)時(shí)的情況進(jìn)行，所以基準(zhǔn)日與土地使用年期一般設(shè)定為：

　　基準(zhǔn)日：2009年6月簽訂出讓合同日;土地使用年限為：70年。

　　4.(1)闡述評(píng)估價(jià)格與成交價(jià)格的關(guān)系。評(píng)估價(jià)是宗地在不同市場(chǎng)條件和不同交換形式下的地價(jià)水平;成交價(jià)是反映宗地在地產(chǎn)交易或交換等活動(dòng)中的實(shí)際價(jià)格，是由交易雙方認(rèn)可的價(jià)格。在一般正常穩(wěn)定的地產(chǎn)市場(chǎng)與正常交易的情況下，評(píng)估價(jià)與成交價(jià)應(yīng)該基本一致，但當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定、競(jìng)賣者勢(shì)在必得等非理性因素或評(píng)估價(jià)沒有客觀地反映土地市場(chǎng)實(shí)際情況時(shí)會(huì)出現(xiàn)拍賣價(jià)格明顯高于拍賣底價(jià)(或評(píng)估價(jià))的情況。

　　(2)當(dāng)拍賣價(jià)明顯高于拍賣底價(jià)時(shí)，選擇不同地價(jià)補(bǔ)交算式(樓面地價(jià))，補(bǔ)交的結(jié)果(補(bǔ)交出讓金的數(shù)額)會(huì)產(chǎn)生很大的差異。如：補(bǔ)交地價(jià)時(shí)如果按照“算式2”扣減成交價(jià)格，就會(huì)由于成交價(jià)格遠(yuǎn)高于原評(píng)估價(jià)格而造成政府收益的減少。如果按照“算式4”補(bǔ)交地價(jià)，政府收取的出讓金會(huì)高于正常情況下的收益水平。

　　5.(1)不符合城市規(guī)劃的不允許補(bǔ)辦手續(xù)。

　　(2)非政府原因的原則上不提倡補(bǔ)地價(jià)政策，因?yàn)檠a(bǔ)地價(jià)政策會(huì)擾亂正常的招拍掛市場(chǎng)，影響土地出讓合同的嚴(yán)肅性，且從管理上容易產(chǎn)生腐敗行為。

　　(3)即使要制定補(bǔ)地價(jià)政策，應(yīng)從嚴(yán)控制標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)設(shè)計(jì)上從高收取土地出讓金。

　　(二)

　　1.填寫有關(guān)信息

　　(1)工作底圖種類：(宗地圖)。

　　(2)權(quán)利人：(黃坪旅游公司)。

　　(3)宗地編號(hào)：(5)。

　　(4)所在街坊：(74)。

　　(5)地類：(242)。

　　(6)四至：(東：東安河;南：黃坪中學(xué);西：麗景巷;北：大場(chǎng)路)。

　　2.列出有關(guān)該宗地個(gè)別條件的信息

　　(1)用途：商業(yè)。

　　(2)土地面積：308m2。

　　(3)臨街，街角地。

　　(4)矩形，規(guī)則。

　　(5)南高北低。

　　(6)地質(zhì)狀況較好。

　　(7)建筑密度較低。.

　　(8)向東發(fā)展受到限制。

　　3.列出有關(guān)該宗地區(qū)位條件和周邊環(huán)境的信息

　　(1)二級(jí)地。

　　(2)銀行。

　　(3)商場(chǎng)。

　　(4)郵局。

　　(5)學(xué)校。

　　(6)道路。

　　(7)河流，略有污染。

　　(8)古橋。

　　4.對(duì)于估價(jià)師能否作出可以接受委托的決定，列出你的判斷依據(jù)(列出計(jì)算步驟)

　　(1)不能接受。

　　(2)該地塊容積率：120×5/308=1.94。

　　(3)該區(qū)域商業(yè)用地平均容積率：2.00。

　　(4)該區(qū)域商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)：1200元/m2。

　　(5)該地塊估計(jì)地價(jià)：1200元/m2×308m2=369600元。

　　(6)該地塊可能的貸款額：369600元×60%=221760元。

編輯推薦：2013年土地估價(jià)師考試VIP套餐

         2012土地估價(jià)師考試真題及答案專題

          土地估價(jià)師歷年真題匯總