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2013年土地估價案例與報(bào)告模擬題第四套2

更新時間:2013-07-01 18:39:14 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 土地估價案例與報(bào)告

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  二、報(bào)告判讀題(共3題,分別為10分、25分、25分,共60分。第一題為土地估價技術(shù)報(bào)告片段。根據(jù)提問回答。第二題和第三題均為1個完整的土地估價技術(shù)報(bào)告,其中存在多處錯誤,請閱讀后指出錯誤并說明原因)

  (一)

  下面是一份土地估價技術(shù)報(bào)告中收益還原法測算說明部分(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)。請閱讀后回答相關(guān)問題。

  1.確定房地出租客觀租金

  應(yīng)用市場比較法確定房地出租客觀租金。根據(jù)收集的房地出租案例資料,選取了與待估房地產(chǎn)處于同一供需圈內(nèi)區(qū)位條件相似,規(guī)模相當(dāng),臨街狀況和建筑物相似的3個房地出租交易實(shí)例A、B、C。經(jīng)過比較分析,計(jì)算得到3個案例的比準(zhǔn)租金,其中,比準(zhǔn)租金A=295.60元/m2,比準(zhǔn)租金B(yǎng)=311.50元/m2,比準(zhǔn)租金C=280.88元/m2。

  根據(jù)對市場信息及對估價對象條件的分析,確定取三個比準(zhǔn)租金的算術(shù)平均值作為評估對象的客觀租金,計(jì)算過程如下:

  客觀租金=(295.60+311.50+280.88)元/m2÷3=295.99元/m2

  2.計(jì)算房地出租年總收益(注:房屋建筑面積為9015mz)房地年總收益=房屋建筑面積×租金

  =9015m2×295.99元/m2=2134680元

  3.計(jì)算房地出租年總費(fèi)用

  房地出租年總費(fèi)用包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和房屋年折舊費(fèi)等。

  (1)管理費(fèi)。根據(jù)調(diào)查了解,當(dāng)?shù)胤课莸慕?jīng)營管理費(fèi)一般為房地年租金的3%,所以,房屋出租經(jīng)營管理費(fèi)=房地年總收益×3%

  =2134680元×3%.=64040元

  (2)維修費(fèi)。根據(jù)××市建設(shè)和房管部門提供的資料,市區(qū)房屋出租年維修費(fèi)通常為房屋重置價的2%。待估宗地上房屋為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),參照××市房產(chǎn)和物價管理部門公布的各類房屋重置價及耐用年限等標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合土地估價師經(jīng)驗(yàn)判斷,確定與待估宗地上房屋同類結(jié)構(gòu)的房屋重置價格為750元/m2,耐用年限60年,殘值率為0。

  房屋出租維修費(fèi)=房屋重置價×2%

  =9015m2×750元/m2×2%=135225元

  (3)保險(xiǎn)費(fèi)。根據(jù)調(diào)查,××市市區(qū)房屋保險(xiǎn)費(fèi)率為房屋重置價的0.2%。根據(jù)估價師現(xiàn)場勘察和對照《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》,確定待估宗地上房屋在估價期日為基本完好房,成新率為75%。

  房屋年保險(xiǎn)費(fèi)=房屋重置價×0.2%

  =9015m2×750元/m2×0.2%=13522元

  (4)稅金。稅金包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅兩項(xiàng),其中,房產(chǎn)稅按房屋出租年租金的12%計(jì),營業(yè)稅

  按房屋出租年租金的5%計(jì)。

  房產(chǎn)稅=房地年總收益×12%=2134680元×12%=256162元

  營業(yè)稅=房地年總收益×5%=2134680元×5%=106734元

  稅金合計(jì)=房產(chǎn)稅+營業(yè)稅

  =(256162+106734)元=362896元

  (5)房屋年折舊費(fèi)。折舊費(fèi)按照土地剩余使用年期35計(jì)算,殘值率為零。房屋年折舊費(fèi)=房屋重置價×(1-殘值率)/剩余使用年期

  =9015m2×750元/m2×(1-0)/35=193179元

  (6)房地出租年總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+房屋年折舊費(fèi)=(64040+135225+13522+362896+193179)元=768862元

  4.計(jì)算房地純收益

  房地年純收益=房地出租年總收益-房地出租年總費(fèi)用

  =(2134680-768862)元=1365818元

  5.計(jì)算土地純收益

  (1)土地還原利率的確定。根據(jù)市場調(diào)查分析,確定土地還原利率為8%。

  (2)房屋還原利率的確定。根據(jù)市場調(diào)查分析,確定房屋還原利率為10%。

  (3)計(jì)算房屋純收益。房屋純收益根據(jù)房屋現(xiàn)值還原得到。

  房屋現(xiàn)值=房屋重置價×房屋成新度

  =9015m2×750元/m2×75%-5070938元

  房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原利率

  =5070938元×10%=507094元

  土地純收益=房地純收益-房屋純收益=(1365818-507094)元

  =858724元

  6.計(jì)算土地價格

  總地價一土地年純收益/土地還原利率×[1-1/(1+土地還原利率)使用年期]

  =858724/8%×[1-1/(1+8%)35]元=10008428元

  土地單價=10008428元/2504.1m2

  =3996.82元/m2(注:土地面積為2504.1m2)

  請根據(jù)上述報(bào)告片斷回答以下問題:

  1.上述報(bào)告對所選案例的租金說明不清楚,依據(jù)報(bào)告的具體內(nèi)容看,缺少哪些方面的說明?

  2.上述報(bào)告計(jì)算房地出租年總收益時,直接使用建筑面積乘以租金標(biāo)準(zhǔn),漏掉了哪些對總收益有影響的參數(shù)?

  3.上述報(bào)告確定土地還原利率為8%,但是缺乏明確的依據(jù)。請問確定土地還原利率的方法一般有哪些?

  4.上述報(bào)告中計(jì)算房屋純收益的目的是計(jì)算土地純收益,這種從不動產(chǎn)總收益中剝離出某一部分或者要素的價值的方法,其所遵循的估價原則是(  )。(只有一個選項(xiàng)正確,并請?zhí)钤诶ㄌ杻?nèi))

  A.替代原則

  B.最有效使用原則

  C.預(yù)期收益原則

  D.貢獻(xiàn)原則

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