2013年土地估價案例與報告模擬題第四套3

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　　(二)下面是一個完整的土地估價技術(shù)報告(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，請閱讀后指出錯誤并說明原因。

　　土地估價技術(shù)報告

　　第一部分總述

　　一、估價項目名稱：××××地價評估

　　二、委托估價方：××××市新區(qū)塑料建材廠(其他略)

　　三、受托估價方：××××市地產(chǎn)評估咨詢中心(其他略)

　　四、估價對象：本項評估是對××××市新區(qū)塑料建材廠所占宗地的地價評估

　　五、估價目的：本報告為××××市新區(qū)塑料建材廠抵押貸款提供地價依據(jù)六、估價依據(jù)：(略)

　　七、地價定義：50年土地使用權(quán)的現(xiàn)實市場價格八、估價期日：2008年5月20日～6月1日

　　九、估價日期：2008年5月31日十、估價結(jié)果：

　　總地價：1551.88萬元;單位地價：519元/m2樓面地價：1174元/m2

　　評估價格貨幣種類：人民幣

　　十一、需要特殊說明的事項

　　(1)此項評估是評估期日的價格現(xiàn)值，假設(shè)在此期間物業(yè)價格值保持穩(wěn)定。

　　(2)本報告只為××××塑料建材廠抵押貸款提供地價依據(jù)，用于其他方面的可行性未做探討。

　　(3)樓房沒有進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試和檢驗設(shè)施，因此不能確定其設(shè)施的完備性。

　　(4)報告之中有關(guān)證明材料由當(dāng)事人提供。

　　(5)本報告有效期為半年。

　　(6)本報告全文或部分內(nèi)容公布之前，需征得本中心同意，國家法律規(guī)定者除外。

　　十二、土地估價人員

　　(略)

　　2008年6月8日

　　第二部分估價對象描述及地價影響因素分析

　　一、估價對象描述

　　1.土地位置狀況

　　待估宗地位于××××市新區(qū)××××號，屬工業(yè)用地，宗地四至：東為×公司;西為×路;南為×道;北為×廠。占地面積為29887.5m2，土地級別屬于二級甲。國家建設(shè)用地使用證證號為：××國用(2008)字第411號。

　　2.土地權(quán)利狀況

　　該宗地以劃撥方式取得土地使用權(quán)，使用期限為50年，剩余45年，已使用5年，該單位享有土地的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等他項權(quán)利，地上附著物及建筑物所有權(quán)歸××塑料建材廠。

　　3.建筑物和地上附著物狀況

　　××塑料建材廠除辦公樓4層外，其他兩座廠房、傳達(dá)室等土地附著物均為平房，砌體結(jié)構(gòu)，耐用年限為30年，建筑面積為13217.39m2，均為水泥地面，內(nèi)墻為涂料粉刷，外墻用水刷石裝飾，建筑高度為12m，門窗均為塑鋼材料。

　　二、地價影響因素分析

　　1.一般因素

　　××塑料建材廠歷年來為新區(qū)支柱企業(yè)。近年來，由于受市場影響，效益開始滑坡，經(jīng)營處于低谷，導(dǎo)致該廠負(fù)擔(dān)沉重，資金較為緊張，影響了發(fā)展，職工工資連續(xù)3個月沒有兌現(xiàn)。根據(jù)國家有關(guān)政策，該企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營機(jī)構(gòu)，正在上新的國家級項目。

　　2.區(qū)域因素

　　該宗地土地級別為二級甲工業(yè)用地，但交通條件較優(yōu)越，新城道為城市生活型主干道，有通往市區(qū)和外縣的公共汽車，各種建筑均符合規(guī)劃要求。商業(yè)、服務(wù)業(yè)基本配套，環(huán)境有輕度污染，市政設(shè)施良好，上水、排水與區(qū)主干線連接。供電有保障。通信線路與市區(qū)電話聯(lián)網(wǎng)，可以全國直撥。供暖為統(tǒng)一供熱，是較為理想的工業(yè)用地。

　　3.個別因素

　　該宗地用地規(guī)劃、綠化、美化較好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用設(shè)施配套，最有效用途為工業(yè)，實際用途與最有效用途一致。宗地的寬度、進(jìn)深、形狀等對工業(yè)用地沒有影響。按照區(qū)規(guī)劃要求，地上容積率為0.5～4。

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