2013年土地估價案例與報告模擬題第四套4

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　　第三部分土地估價

　　一、估價原則

　　(一)主要遵循替代原則可以概括為：

　　(1)土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格決定。

　　(2)地價水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格。

　　(3)土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。

　　(二)最有效利用原則

　　由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。

　　(三)上述原則加上多種評估方法綜合分析、判斷以體現(xiàn)客觀、公正、科學(xué)、合法。

　　二、估價方法與估價過程

　　依據(jù)文件有關(guān)規(guī)定，宗地地價評估選用兩種方法以上同時測算，綜合分析確定最終地價。根據(jù)評估對象的實際情況，以市場比較法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修訂法進(jìn)行評估。

　　1.市場比較法

　　(1)比較實例選擇?，F(xiàn)收集到與待估宗地(H)條件類似的A、B、C三宗案例進(jìn)行比較，因素條件說明見下表

　　(3)因素條件說明見下表。

　　樓面地價=15873000元/13217.39m2=1200.92元/m2

　　三、地價的確定

　　1.地價確定的方法

　　選取市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修訂法求取委估地塊地價，結(jié)果非常接近，無實質(zhì)性差異，故我們?nèi)煞N結(jié)果的算術(shù)平均值作為委估宗地的地價評估結(jié)果。

　　2.估價結(jié)果

　　總地價：1587.3萬元;單位地價：519元/m2;樓面地價：1174元/m2。第四部分附件

　　1.國家建設(shè)用地使用證

　　2.××單位房產(chǎn)所有證復(fù)印件

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