管理費的核算具體技巧介紹

　　(一)行政辦公費的核算

　　此項費用的核算可以用全年的費用預(yù)算來折合出每月費用(全年費用/12)。物業(yè)管理公司根據(jù)上年的年終決算數(shù)據(jù)很容易就得到這一數(shù)值。

　　其構(gòu)成為：

　　1?行政辦公人員費用，包括工資、福利津貼、保險和服裝費等;

　　2?文具、辦公用品;

　　3?車輛使用費，包括油費、維修費、折舊費;

　　4?節(jié)日裝點費;

　　5?公共交際費;

　　6?宣傳廣告費;

　　7?一切雜項。

　　為所管物業(yè)之總面積，管理面積越大，則每單位面積分?jǐn)偟男姓k公費越低。

　　(二)一般公共設(shè)施維護(hù)費的核算

　　其構(gòu)成為：

　　1?人員費用。分管理人員、技師、工人等各類人員，包括工資、福利、津貼、保險和服裝費用等。

　　2?公共照明系統(tǒng)。此項又分為：

　　3?抽送風(fēng)分為以下二項：

　　4?給排水費用

　　5?供配電、發(fā)電系統(tǒng)設(shè)備維修費。F8(元/月)

　　6?消防系統(tǒng)維修費。F9(元/月)

　　7?公共建筑、道路維修費。F?10?(元/月)

　　8?以上2～7項之不可預(yù)見費用，按10%計。

　　9?更新儲備金。

　　(三)電梯費的核算

　　1?電費 www.Exam8.CoM考試就到考試吧

　　n：電梯數(shù);

　　W：電梯功率;

　　a：電梯使用系數(shù)，由于寫字樓、商廈、公寓的電梯使用時間和頻率不同，會有差別，它可以通過統(tǒng)計的方法進(jìn)行估算，a大致在0?3～0?6這樣的范圍。

　　2?維修費，包括材料和專門人工費。

　　3?第一、二項之不可預(yù)見費用，按10%計。

　　4?更新儲備金。

　　(四)空調(diào)費的核算

　　1?電費

　　中央空調(diào)之公共用電有主機(jī)和輔機(jī)(水泵、冷卻塔等)兩部分，所以：

　　2?水費。

　　3?維修費(僅指公共部分，各業(yè)主戶內(nèi)風(fēng)機(jī)由業(yè)主負(fù)責(zé)費用)，包括材料和人工費用。

　　4?1～3項之不可預(yù)見費用，按10%計算。

　　注意：由于辦公樓、商場的人流量不同，所以制冷量在設(shè)計時也不一樣。在提出上述之后，各類型物業(yè)要根據(jù)其設(shè)計數(shù)據(jù)調(diào)整價格。如商場一般制冷量是寫字樓的2倍，所以，對于商場的空調(diào)費分?jǐn)偩蛻?yīng)是(元/月平方米)。

　　5?更新儲備金。

　　(五)環(huán)衛(wèi)清潔費的核算

　　1?人工費。包括管理人員及工人的工資、福利津貼、獎金、保險、制服等。F1(元/月)

　　2?清潔機(jī)械材料費。其中大型清潔機(jī)械，如大樓幕墻清潔設(shè)備、打蠟拋光機(jī)等，按價值和使用年限折算出每月的值;日常易耗品及工具，每月作預(yù)算。F2(元/月)

　　3?垃圾桶購置費。

　　4?垃圾清倒費。

　　5?化糞池清理費。

　　6?水池清潔費。

　　7?清潔環(huán)衛(wèi)所需之其他費用。

　　(六)綠化費的核算

　　1?人員費用。包括管理人員、技師、工人等。

　　2?綠化工具、材料(如化肥、除草劑等)費。

　　3?綠化用水費。

　　4?園林景觀之再造費用。

　　(七)保安費的核算

　　1?人員費用。包括工資、福利津貼、人身保險、服裝床鋪等。

　　2?保衛(wèi)系統(tǒng)設(shè)備，包括：

　　(1)電費

　　(2)維修費

　　3?日常保衛(wèi)器材費(如警棍、電池等)。

　　4?更新儲備金

　　(八)電視系統(tǒng)費用的核算(非有線電視公司提供)

　　1?電費，W×30×P電。

　　2?維修費。

　　3?節(jié)目租用費

　　4?更新儲備金。

　　(九)保險費的核算

　　及時投購保險是物業(yè)管理中一個不可忽視的方面，切不可怠慢或存僥幸心理，一旦由于某種災(zāi)害造成了物業(yè)總體的破壞，而無資金及時修復(fù)，那將是物業(yè)管理公司的嚴(yán)重失職，它會因此而喪失管理資格，而業(yè)主所蒙受的損失更是無法彌補(bǔ)的，所以必須加倍重視。

　　1?險種選擇

　　險種的選擇是根據(jù)所管物業(yè)的類型和使用性質(zhì)來決定的。同時要考慮業(yè)主的意愿和承受能力。業(yè)主如有異議，則必須經(jīng)過業(yè)主管理委員會或業(yè)主大會討論決定，形成有關(guān)文件。

　　(1)一般對于多層公寓、別墅小區(qū)，只對配套的水電設(shè)施投保，以便萬一受到地震、臺風(fēng)、火災(zāi)等破壞時能及時修復(fù)。

　　(2)對于高層寫字樓、商廈、酒店等，則必須投購大廈財產(chǎn)保險，包括土建、裝修和設(shè)備，一般可按樓宇的總造價來投保。

　　(3)對于商廈、酒店的管理，還需投購公共責(zé)任險。 考試吧-全國最大教育類網(wǎng)站

　　(4)對一些特殊設(shè)備(如高層公寓的電梯)投保。

　　總之，綜合考慮安全、經(jīng)濟(jì)、地區(qū)特點、業(yè)主承受能力等諸多因素，審慎地選擇投保，是搞好物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)。

　　2?保險費分?jǐn)?/P>

　　M：投?？偨痤~;

　　X：保險費率;

　　S：保險受惠物業(yè)之總面積

　　(十)更新儲備金的核算

　　物業(yè)的配套設(shè)備都有一定的安全使用壽命，到時候就得更換(否則可能會釀成災(zāi)害)。一下子向業(yè)主籌集這筆費用，業(yè)主肯定難以承擔(dān)，所以物業(yè)管理公司有責(zé)任從物業(yè)投入使用開始就逐年積存這部分費用，以備不時之需，這是物業(yè)管理費重要的構(gòu)成部分。從所有權(quán)關(guān)系上講，這筆款項是業(yè)主的共有財產(chǎn)，所以要在銀行單獨立賬，由業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司共同管理。當(dāng)物業(yè)管理公司更換時，此筆款項必須移交給新的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司使用這筆款項，必須經(jīng)過業(yè)主管理委員會的審批。

　　關(guān)于更新儲備金的幾點爭議及說明：

　　1?業(yè)主費用負(fù)擔(dān)過重的疑慮

　　目前，很多物業(yè)管理公司在核算管理費用時，總覺得更新儲備金是一個較大的費用項目，總顧忌于業(yè)主的承受力而不予核算或人為地減少其數(shù)額。實際上，這里有一個財產(chǎn)關(guān)系需要澄清：表面上看，儲備金是業(yè)主的一項費用支出，但實質(zhì)上這筆支出卻是業(yè)主財產(chǎn)的積累，就好像業(yè)主每月在銀行存了一筆錢一樣。不考慮物價上漲因素，物業(yè)隨著使用年限的增長，設(shè)備逐漸老化，物業(yè)的價值在貶低，但儲備金的逐年積存，將正好抵消了這一貶值的部分，這恰恰是使物業(yè)保值的一種管理舉措。加之儲備金的核收考慮了物價上漲因素(即每年要根據(jù)物價上漲指數(shù)進(jìn)行調(diào)整)，因而物業(yè)的升值因儲備金的存在才真正得以實現(xiàn)。

　　再者，儲備金的核收完全是出于業(yè)主的利益考慮。管理者不僅要考慮業(yè)主的現(xiàn)時利益(所謂“費用負(fù)擔(dān)”)。更應(yīng)當(dāng)為業(yè)主的長遠(yuǎn)利益考慮，二三十年之后，如果由于缺少更新資金而使空調(diào)停機(jī)，十幾層以上的大廈電梯停運，水電設(shè)施帶險運行，那將是管理者的失敗。

　　對于業(yè)主來說，交納儲備金等于在為后人積累財富，因為這筆金融資產(chǎn)是歸業(yè)主自己所有的。

　　2?重復(fù)折舊的爭議及其平息

　　由于在核算設(shè)備更新儲備金時采用了與設(shè)備折舊類似的算法，不少業(yè)主認(rèn)為這樣出現(xiàn)了設(shè)備的重復(fù)折舊，因此而不愿意承擔(dān)這部分費用;不少管理者由于對這其中的財務(wù)關(guān)系也未透徹了解，在說服業(yè)主時也感到不少困難，所以非常有必要從財務(wù)角度徹底闡明其中的資產(chǎn)關(guān)系。業(yè)主在購買了物業(yè)之后，應(yīng)將購置費用按不同設(shè)施的使用年限，以折舊的形式，作為固定成本，參與企業(yè)的經(jīng)營核算。但儲備金只是將幾十年后更新設(shè)備所需的資金交由物業(yè)管理公司代為儲存積累，應(yīng)作為企業(yè)往來賬目，記在應(yīng)收款賬下，表現(xiàn)為該企業(yè)銀行存款減少，企業(yè)應(yīng)收款的增加，企業(yè)的資產(chǎn)并未減少。在賬務(wù)處理上，儲備金不應(yīng)記入成本，只是到了幾十年后設(shè)備更新時，積累的這部分儲備金才轉(zhuǎn)為該企業(yè)更新設(shè)備的成本，參與下一輪設(shè)備折舊和固定成本的攤銷。整個過程之中，設(shè)備隨著使用年限增長而貶值，而儲備金卻在不斷增加，始終保持了設(shè)備百分之百的價值，即物業(yè)保值得以實現(xiàn)。儲備金的核收積存，對于保持物業(yè)長久的完整性和正常使用意義重大，必不可少，對于多業(yè)主共有之物業(yè)來說，更是如此。因為幾十年之后，設(shè)備需要更新時，一下子向業(yè)主分?jǐn)傇S多費用，業(yè)主必將不堪重負(fù)，如果由于收不足更新費用而使設(shè)備得不到更新，使物業(yè)管理運行癱瘓，物業(yè)的價值、業(yè)主的利益將大大受損。所以，現(xiàn)在就逐步積存更新儲備金，實際上是減輕了業(yè)主的費用負(fù)擔(dān)，真正維護(hù)了業(yè)主的利益，即使業(yè)主幾十年后要轉(zhuǎn)讓自己的物業(yè)，由于這筆儲備金的存在，也不會使轉(zhuǎn)讓價值受損。

　　3?儲備金的管理和增值動作

　　(1)儲備金的管理。儲備金是業(yè)主的財產(chǎn)，雖然由物業(yè)管理公司核收，但必須由業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司共同管理，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，任何業(yè)主都有權(quán)對儲備金的管理和使用情況進(jìn)行查詢;物業(yè)管理公司也有將儲備金收入、管理和使用情況向業(yè)主公布的責(zé)任和義務(wù)。作為一種安全、透明的操作程序，可以由業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司共同開設(shè)一個儲備金賬戶，業(yè)主可以將應(yīng)繳的儲備金直接劃入或存入該賬戶，待交款單或進(jìn)賬單到物業(yè)管理公司核銷該筆費用，這樣就可以有效防止某些物業(yè)管理公司不負(fù)責(zé)任的短期行為而使業(yè)主蒙受財產(chǎn)損失。

　　(2)儲備金的增值動作。儲備金(包括維修基金)存于銀行不動，必然會隨著時間的推移和物價的上漲而貶值，所以在保證資金安全的前提下，通過經(jīng)營運作使之增值也是很有必要的。當(dāng)然，該筆資金的使用必須經(jīng)由業(yè)主大會討論通過。業(yè)主管理委員會可以接受全體業(yè)主的委托成為該筆資金產(chǎn)權(quán)的合法代表人，由它簽訂各種經(jīng)營合同。它和物業(yè)管理公司可以將該筆基金的一部分委托給經(jīng)營信譽(yù)良好的專業(yè)基金管理公司或企業(yè)，由其操作，獲取經(jīng)營收益;物業(yè)管理公司也可以向業(yè)主管理委員會申請使用該筆基金。這當(dāng)中，安全、有效的抵押或擔(dān)保是必不可少的，且應(yīng)特別注意委托經(jīng)營合同等法律文件的完備性和有效性。

　　(十一)物業(yè)管理公司酬金的核算

　　上述十項費用(并未完全包括)都是管理所需的實際支出，是沒有利潤的。物業(yè)管理公司作為一個企業(yè)實體，要有合理的利潤，否則將會失去經(jīng)營的動力。酬金的比率可根據(jù)管理的水平、管理成效，由物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會商定。一般服務(wù)性行業(yè)的利潤率在8～15之間。這筆費用就是以以上十項費用之和為基數(shù)，乘上酬金比率即可。

　　(十二)稅項的核算 www.Exam8.CoM考試就到考試吧

　　這是一個目前尚未解決清楚的問題。前述第一至第十項費用是管理的實際需要，無利潤可言;水費、電費、收視費等只是由物業(yè)管理公司代收、代繳，對于這部分往來收入，不應(yīng)該向管理者征稅，否則就出現(xiàn)了重復(fù)征稅的問題。但目前稅收部門仍對管理公司的全部收入征稅，這一方面增加了業(yè)主的費用負(fù)擔(dān)，同時也帶來了管理上的困難。這一問題有待在物業(yè)管理的立法中予以明確。物業(yè)管理公司要認(rèn)識并盡可能妥善處理好這一問題。

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