2014年理財規(guī)劃師專業(yè)能力三級復習：購房財務規(guī)劃的基本方法

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　　購房財務規(guī)劃的基本方法

　　1. 計算房屋單價

　　s 第一，可負擔首付款。

　　可負擔首付款 = 目前凈資產在未來購房時的終值 + 以目前到未來購房這段時間內年收入在未來購房時的終值 × 年收入中可負擔首付比例的上限。

　　s 第二，可負擔房貸。

　　可負擔房貸 = 以未來購房時年收入為年金的年金現(xiàn)值 × 年收入中可負擔貸款的比率上限。

　　s 第三，可負擔房屋總價。

　　可負擔房屋總價 = 可負擔首付款 + 可負擔房貸

　　s 第四，可負擔房屋單價。

　　可負擔房屋單價 = 可負擔房屋總價 ÷ 需求的面積(需要多少平方米)

　　【例子】王先生預計今年年底收入為10萬元，以后每年有望增加3%，每年的儲蓄比率是40%。目前有存款2萬元，打算5年后買房。假設王先生的投資報酬率是10%，王先生買房時準備貸款20年，計劃采用等額本息的方式還款，假設房貸的利率是6%。

　　那么，王先生可負擔首付款是多少?可負擔房貸是多少?可負擔房屋總價是多少?

　　我們根據(jù)第一個公式計算可負擔首付款，因此，可以負擔的首付款為29萬元。

　　未來購房時(第六年)年收入中可負擔貸款的部分 = 112 511 × (1 + 10%) × 40% = 49522元。

　　貸款利率為6%，貸款時間為20年，每年房貸償還是上面算得的49522，由此算出這筆資金的現(xiàn)值是568013，即可負擔的貸款部分是56.8萬元。

　　得到了可負擔貸款額度之后，那么可負擔房屋的總價就很容易計算了，根據(jù)第三條公式，可負擔房屋總價 = 可負擔首付款 + 可負擔房貸 = 29 + 56.8 = 85.8 萬元。

　　我們也可以算出房屋總價的貸款比率，那就是

　　房屋貸款額占房屋總價的比率 = 56.8 ÷ 85.8 × 100% = 66.2%。

　　假設王先生計劃購買100平方米的房子，那么可負擔的房屋單價就是

　　可負擔房屋單價 = 858 000 ÷ 100 = 8580 元/平方米

　　2.計算每月需要負擔的費用。

　　欲購買的房屋總價 = 房屋單價×需求面積

　　需要支付的首期部分 = 欲購買房屋總價 × (1 ? 按揭貸款成數(shù)比率)

　　需要支付的貸款部分 = 欲購買房屋總價 × 按揭貸款成數(shù)比率

　　每月攤還的貸款本息費用 = 需要支付的貸款部分的以月為單位的準年金值

　　【例子】張先生欲購買100平方米的房子，若房屋價格是3000~6000元/平方米，則購買100平方米的房子所需要的費用就是30萬~60萬元。假設按7成按揭，貸款期限為20年，年貸款利率是6%，以等額本息方式進行還款。

　　這時，假設想要購買總價為30萬元的房子，那么為了計算每月的房貸支出，先要算出需要支付的貸款，即

　　需要支付的貸款數(shù)額 = 30 × 70% = 21 萬元。

　　然后，根據(jù)年金計算的方法，把這21萬元當作年金的現(xiàn)值，年金持續(xù)的時間是20年，也就是20×12 = 240個月，年金的月利率是6%÷12 = 0.5%，那么就可以算出每月支付的貸款是1505元。

　　貸款購房的時候房價最好控制在年收入的6倍以下，貸款期限在8~15年之間。

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