2014年經濟師《中級房地產》預習講義：國有建設用地使用權抵押

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　　第五節(jié) 國有建設用地使用權抵押

　　一.國有建設用地使用權抵押權設定

　　(一)可以設定抵押權的建設用地使用權

　　(1)通過有償出讓轉讓方式取得的(2)通過行政劃撥方式取得后補簽合同后

　　(二)屬于下列范圍的建設用地屬涌泉不得設定抵押

　　<城市房地產抵押管理辦法>第八條規(guī)定內容

　　權屬有爭議的土地

　　教育、醫(yī)療、市政等公共福利土地使用權

　　列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的建筑物及其土地使用權

　　已公告列入拆遷范圍的房地產

　　依法查封、扣押、監(jiān)管或其他形式限制的房地產

　　其它

　　(三)設定建設用地使用權抵押權應注意的問題

　　同一宗土地可以設定兩個以上的抵押權，但應將情況告知抵押權人，其所擔保的債權不得超出抵押物的價值

　　兩宗以上土地使用權設定同一抵押權，視為同一抵押標的物，其擔保作用不可分割

　　地隨房地，房隨地走

　　共有房地產抵押的，必須經共有人書面同意

　　已租賃的土地使用權抵押，應告知承租人和抵押權人，原租賃合同繼續(xù)有效(抵押不破租賃)

　　土地的抵押價值可以由當事人商定，也可由房地產價格評估機構進行評估

　　抵押權人可為抵押物投保，保險費由抵押人承擔，抵押權人為第一受償人

　　抵押的期限不得超過經營期限或土地的剩余使用年限

　　應辦理抵押登記，抵押權自登記時設立

　　【例題?單選題】【2005年真題】甲擁有一宗土地的使用權，自2004年1月1日起將其出租給乙使用，租期5年。2005年，甲因債務問題，將該地塊抵押給丙，則(　)。

　　A.甲乙之間的租賃合同中止，應由乙丙重新協商簽訂新的租賃合同

　　B.原租合同是否有效，就由乙丙協商確定

　　C.乙應將租金直接支付給丙

　　D.甲仍有權收取乙的租金

　　【答案】D

　　【解析】抵押不破租賃

　　二.國有建設用地使用權抵押程序

　　簽訂抵押合同

　　公證

　　抵押登記

　　注銷登記

　　三.國有建設用地使用權抵押登記制度

　　應當向土地所在地縣級以上地方人民政府房地產管理部門辦理土地使用權抵押登記

　　抵押合同自抵押登記之日起生效

　　辦理登記應提交的文件(7類)

　　登記的主要內容――被擔保的金額、抵押權人姓名或單位名稱、債權等

　　登記機關在產權證上進行他項權利記載，所有權證書由抵押人收執(zhí)，向抵押權人頒發(fā)他項權利證書

　　【例題?單選題】【2006年真題】A公司將M地塊的使用權抵押給B公司，于7月1日簽訂抵押合同，并于次日辦理了公證，7月9日完成抵押登記，則抵押合同生效的時間為(　)。

　　A.7月1日

　　B.7月2日

　　C.7月9日

　　D.7月10日

　　【答案】C

　　【解析】抵押合同自抵押登記之日起生效

　　四.抵押建設用地使用權的占用與管理

　　由抵押人占用與管理抵押的土地

　　抵押權人有權進行監(jiān)督檢查

　　當抵押房地產價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或增加擔保

　　抵押的土地可以出租轉讓，但價款應優(yōu)先提前清償抵押權人的債權，超過部分歸抵押人所有

　　五.抵押建設使用權的處分

　　(一)抵押建設用地使用權處分的條件

　　抵押期屆滿，抵押權人未受清償

　　抵押人死亡引起無法履行債務

　　抵押人在抵押合同期宣告破產或解散

　　抵押人擅自處分抵押物

　　抵押合同約定的其他情況

　　(二)抵押建設用地使用權處分的受償

　　處分抵押物所得金額的分配順序

　　支付處分抵押物的費用

　　扣除抵押物應繳納的稅費

　　償還抵押權人的債權本息及支付違約金

　　賠償違約給抵押權人造成的損害

　　剩余金額交還抵押人

　　同一房地產設定兩個以上抵押權時的清償順序

　　已登記的，按登記的先后順序清償，順序相同的，按債權比例清償

　　已登記的先于未登記的

　　均未登記，按債權比例清償

　　抵押設定后土地上新增建筑物不屬于抵押財產，可一同處分，但新增建筑物的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償

　　六.建設用地抵押權的滅失

　　抵押土地使用權處分的條件(5種情況)

　　可折價或拍賣抵押物清償抵押權人

　　協議不成可以提起訴訟

　　七.最高額抵押權

　　(一)最高額抵押權的概念

　　指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續(xù)發(fā)生的債權作擔保。

　　最高額抵押具有擔保債權的不特定性的特點。即最高額抵押所擔保的未來債權是不特定的，將來的債權是否發(fā)生、債權類型是什么、債權額是多少均是不確定的。因此，其所擔保的債權不必須都是同一性質的債務

　　(二)最高抵押權的法律規(guī)定

　　設立前已存在的債權，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍

　　確定前，債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓

　　確定前，部分抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權內容

　　(三)最高抵押權的確定

　　約定的債權確定期間屆滿

　　沒有確定期間或期間不明，自設立之日起滿兩年后請求確認的

　　新的債權不可能發(fā)生

　　抵押財產被查封、扣押

　　債務人、抵押人被宣告破產或被撤銷

　　其它

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