2014年土地估價(jià)師土地估價(jià)實(shí)務(wù)精選試題二

2014土地估價(jià)vip套餐

　　2014年土地估價(jià)師土地估價(jià)實(shí)務(wù)精選試題匯總

    一、單項(xiàng)選擇題(共30題，題號(hào)1-30，每題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中只有一個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。每題1分，共30分。選錯(cuò)不得分，不倒扣分)

　　1.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接一項(xiàng)土地評(píng)估業(yè)務(wù)后安排土地估價(jià)師對(duì)待估宗地周邊環(huán)境進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，你認(rèn)為該調(diào)查的主要目的是了解待估宗地的( D )。

　　A.待估地產(chǎn)狀況

　　B.地上建筑物狀況

　　C.市場(chǎng)情況

　　D.區(qū)域因素條件

　　2.價(jià)格定義是土地估價(jià)最重要的程序，完整的土地價(jià)格定義應(yīng)包括(A)等內(nèi)容。

　　A.估價(jià)期日、實(shí)際與設(shè)定開發(fā)程度、實(shí)際與設(shè)定用途、現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件、實(shí)際與設(shè)定使用年期、價(jià)格類型

　　B.估價(jià)日期、設(shè)定開發(fā)程度、設(shè)定用途、現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件、設(shè)定使用年期、價(jià)格類型

　　C.估價(jià)期日、實(shí)際開發(fā)程度、現(xiàn)狀用途、現(xiàn)狀容積率、剩余使用年期

　　D.估價(jià)期日、開發(fā)程度、用途、容積率、使用年期

　　3.一個(gè)合格的土地估價(jià)師從信息收集分析到價(jià)格測(cè)算都要具有較好的專業(yè)素養(yǎng)，你認(rèn)為下列描述，(C )是不正確的。

　　A土地估價(jià)依據(jù)的理論與方法與機(jī)器、設(shè)備、建筑物等估價(jià)所依據(jù)的理論與方法并不完全一致

　　B.同樣一塊土地，其價(jià)格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān)，不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價(jià)格相差很大

　　C.同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價(jià)百倍，也可以使之無(wú)人問(wèn)津，這是經(jīng)濟(jì)因素對(duì)地價(jià)所產(chǎn)生深刻的影響

　　D.土地估價(jià)必須充分收集土地市場(chǎng)資料，把握土地市場(chǎng)的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)

　　解析：同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價(jià)百倍，也可以使之無(wú)人問(wèn)津，這是行政(政府土地政策)因素對(duì)地價(jià)所產(chǎn)生深刻的影響

　　4.估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)某項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。在完成現(xiàn)場(chǎng)勘查后，估價(jià)人員應(yīng)開展的工作為( B )。

　　A.要求委托方提供待估宗地國(guó)有土地使用權(quán)證，明確估價(jià)對(duì)象位置、宗地號(hào)等情況

　　B.選擇適宜的估價(jià)方法進(jìn)行初步地價(jià)測(cè)算

　　C.與委托方商討確定土地估價(jià)基準(zhǔn)日，準(zhǔn)備撰寫估價(jià)報(bào)告

　　D.就轉(zhuǎn)讓價(jià)格預(yù)期征求委托方意見(jiàn)，選擇適宜的估價(jià)方法進(jìn)行地價(jià)測(cè)算

　　5.“同一供需圈”是指( )。

　　A. 待估宗地所在區(qū)域

　　B.與待估宗地有替代關(guān)系，對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域

　　C.待估宗地與比較宗地所處的同一區(qū)域

　　D.與待估宗地相鄰的區(qū)域

　　答案：B

　　解析：同一供需圈”是指與待估宗地有替代關(guān)系，對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域。

　　6.某單位在其使用的劃撥土地上建成辦公樓并出租，尚未辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，現(xiàn)該單位為進(jìn)行內(nèi)部資產(chǎn)清算，委托土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了地價(jià)評(píng)估，估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中進(jìn)行了下列描述，其中正確的是( D )。

　　A.為委托方了解估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)正常市場(chǎng)價(jià)值提供價(jià)格參考依據(jù)

　　B.設(shè)定評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在產(chǎn)權(quán)無(wú)瑕疵條件下的完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值

　　C.評(píng)估時(shí)部分參數(shù)采用估價(jià)對(duì)象的實(shí)際數(shù)據(jù)

　　D.該地公布的基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2006年1月1日，估價(jià)基準(zhǔn)日為2007年12月16日，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí)需進(jìn)行期日修正

　　7.某企業(yè)以國(guó)家出租方式取得某辦公用地使用權(quán)，根據(jù)合同支付的租金為3萬(wàn)元，租期10年，租金不調(diào)整。如果目前同類用地市場(chǎng)年租金為8萬(wàn)元，承租土地使用權(quán)的還原利率為7%，則租金盈余為( )萬(wàn)元。

　　A.3

　　B.5

　　C.8

　　D.35

　　答案：B

　　解析：(8-3)=5

　　8.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村集體企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押的條件是( B )。

　　A.補(bǔ)交土地出讓金

　　B.與地上的廠房等建筑物共同抵押

　　C.以土地所有權(quán)抵押

　　D.改變土地所有權(quán)性質(zhì)

　　9.若土地年純收益A按比率遞增，土地還原率r不變且大于零，則無(wú)限年期土地使用權(quán)的價(jià)格P計(jì)算公式為( )。P=

　　A/(r+s)

　　B.P=A/(rxs)

　　C.P=A/(r-S)

　　D.P=A/r+A/s

　　答案：C

　　解析：P=A/(r-S)

　　10.農(nóng)用地分等的技術(shù)路線是，依據(jù)全國(guó)統(tǒng)一制定的(B )，以指定作物的光溫(氣候)生產(chǎn)潛力指數(shù)，通過(guò)對(duì)土地自然質(zhì)量、土地利用水平、土地經(jīng)濟(jì)水平逐級(jí)訂正，綜合評(píng)定農(nóng)用地等別。

　　A.分等單元

　　B.標(biāo)準(zhǔn)耕作制度

　　C.基準(zhǔn)作物

　　D.標(biāo)準(zhǔn)樣地

　　11.采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，其土地還原率一般應(yīng)( )出讓土地使用權(quán)還原率。

　　A.低于

　　B.高于

　　C.等于

　　D.等于或低于

　　答案： B

　　解析：采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，其土地還原率一般應(yīng)高于出讓土地使用權(quán)還原率。

　　12.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，不同類型農(nóng)用地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)期限最長(zhǎng)的為( D )年。

　　A.30

　　B.40

　　C.50

　　D.70

　　13.在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條工業(yè)專用鐵路線對(duì)居住區(qū)的土地價(jià)格和倉(cāng)儲(chǔ)或工業(yè)用地價(jià)格可能會(huì)產(chǎn)生的變化，下列判斷最合理的是(D)。

　　A.居住區(qū)地價(jià)上升，倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)用地地價(jià)下降

　　B.居住區(qū)地價(jià)上升，倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)用地地價(jià)上升

　　C.居住區(qū)地價(jià)下降，倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)用地地價(jià)一定上升

　　D.居住區(qū)地價(jià)下降，倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)用地地價(jià)持平或者上升

　　14.采用收益還原法評(píng)估某宗土地的價(jià)格時(shí)，除有租約限制外，應(yīng)選取( )作為估價(jià)依據(jù)。

　　A. 類似土地的客觀純收益

　　B.類似土地的實(shí)際純收益

　　C. 類似土地的最高純收益

　　D.類似土地的最低純收益

　　答案：A

　　解析：采用收益還原法評(píng)估某宗土地的價(jià)格時(shí)，除有租約限制外，應(yīng)選取類似土地的客觀純收益作為估價(jià)依據(jù)。

　　15.在評(píng)估某臨街商業(yè)用地土地價(jià)格時(shí)，經(jīng)實(shí)地勘察，得知宗地被里地線分割為兩部分，宗地所在區(qū)域既有路線價(jià)成果，又有級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)成果，則下述評(píng)估技術(shù)思路最為恰當(dāng)?shù)氖?A)。

　　A評(píng)估時(shí)里地線以內(nèi)以路線價(jià)為主，里地線以外以級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為主

　　B.分別利用路線價(jià)和級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估單價(jià)，取兩者的平均值確定待估宗地單價(jià)

　　C.先利用路線價(jià)和級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)分別進(jìn)行評(píng)估，再選擇適宜的估價(jià)基本方法作為印證進(jìn)行評(píng)估，取與基本估價(jià)方法評(píng)估結(jié)果最接近的價(jià)格作為最終結(jié)論

　　D.一般情況下，路線價(jià)與級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格水平相差懸殊，不宜采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

　　16.根據(jù)商業(yè)出租柜臺(tái)資料評(píng)估土地價(jià)格，可采用下述公式計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)：樣點(diǎn)地價(jià)=( )/(出租柜臺(tái)分?jǐn)偼恋孛娣e×土地還原率)。

　　A.商店純收益

　　B.商店總收益

　　C.商店土地純收益

　　D.商店出租柜臺(tái)土地純收益

　　答案：D

　　解析：樣點(diǎn)地價(jià)=商店出租柜臺(tái)土地純收益/(出租柜臺(tái)分?jǐn)偼恋孛娣e×土地還原率)。

　　17.下列關(guān)于農(nóng)用地分等的說(shuō)法中正確的是(A. )。

　　A.基準(zhǔn)作物指小麥、玉米、水稻三種主要糧食作物中的一種，是理論標(biāo)準(zhǔn)糧的折算基準(zhǔn)

　　B.在實(shí)際操作上，農(nóng)用地分等是在國(guó)家、省、縣三個(gè)層次上展開的，縣級(jí)分等成果要在本縣域范圍內(nèi)可比，省級(jí)協(xié)調(diào)匯總成果要在全國(guó)范圍內(nèi)可比

　　C.農(nóng)用地分等中所稱的農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括自然保護(hù)區(qū)和土地利用總體規(guī)劃中劃定的林地、牧草地及其他農(nóng)用地

　　D.土壤質(zhì)量越好，自然質(zhì)量等指數(shù)、自然等別越高

　　18.在剩余法的基本公式“地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)―開發(fā)成本―利潤(rùn)―利息―稅金”中，利息是指( )。

　　A.開發(fā)費(fèi)的利息

　　B.各項(xiàng)預(yù)付資本的利息

　　C.貸款資金的利息

　　D.場(chǎng)地取得費(fèi)及開發(fā)費(fèi)用的利息

　　答案：B

　　解析：剩余法的利息是指各項(xiàng)預(yù)付資本的利息。

　　19.不同用途土地估價(jià)的技術(shù)路線應(yīng)該根據(jù)具體情況確定，下列說(shuō)法中，不正確的是(C)。

　　A.液化氣儲(chǔ)備站、工業(yè)物流園、城市輕軌、科研實(shí)驗(yàn)基地、中心血站等用地適宜采用成本逼近法評(píng)估

　　B.評(píng)估別墅、高級(jí)公寓等居住用地應(yīng)首選市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，且應(yīng)重點(diǎn)分析人文環(huán)境、景觀、容積率等因素對(duì)地價(jià)的影響

　　C.油(氣)井場(chǎng)用地適宜選擇一定數(shù)量的地塊作為標(biāo)準(zhǔn)宗地，其他宗地價(jià)格一般可經(jīng)區(qū)域因素、個(gè)別因素修正后確定

　　D.采用收益還原法評(píng)估教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地時(shí)，收益應(yīng)取整體收益

　　20.在進(jìn)行城鎮(zhèn)分等時(shí)，選取了五個(gè)因素，通過(guò)特爾菲法，已確定出因素的重要程度為VlV3，V3=V4=V5，若采用因素成對(duì)比較法(0，0.5，1三種數(shù)值)，下列說(shuō)法中，不正確的是(C)。

　　A.Vl的權(quán)重為0.3

　　B.V2的權(quán)重為0.4

　　C.V2的權(quán)重為0.5

　　D.V5的權(quán)重為0.1

　　21.土地估價(jià)師在確定宗地地價(jià)評(píng)估結(jié)果時(shí)，完全聽(tīng)從委托方的要求，這樣的行為違反了土地估價(jià)的( D )。

　　A.替代原則

　　B.最有效利用原則

　　C.公開、公平原則

　　D.獨(dú)立性原則

　　22.對(duì)于評(píng)估已建設(shè)完成的普通住宅小區(qū)居住用地，土地估價(jià)師不宜選用的估價(jià)方法是(B )。

　　A.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

　　B.成本逼近法

　　C.收益還原法

　　D.剩余法

　　23.剩余法估價(jià)時(shí)，在調(diào)查清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是( )。

　　A..估算開發(fā)后的售價(jià)

　　B.估算開發(fā)的總費(fèi)用

　　C.確定最佳開發(fā)利用方式

　　D.估算開發(fā)周期

　　答案：C

　　解析：剩余法估價(jià)時(shí)，在調(diào)查清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是確定最佳開發(fā)利用方式。

　　24.下列關(guān)于城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的說(shuō)法中，不正確的是(C)。

　　A.城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)采用“等”和“級(jí)”兩個(gè)層次的劃分體系

　　B.土地等反映城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異

　　C.土地級(jí)反映城鎮(zhèn)之間土地區(qū)位條件和利用效益的差異

　　D.土地分等定級(jí)的實(shí)質(zhì)就是依據(jù)土地使用價(jià)值的優(yōu)劣，評(píng)定出土地等級(jí)

　　解析：正確的為土地級(jí)反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異。

　　25.采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，可以列入土地取得費(fèi)的是( )。

　　A..耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地平整費(fèi)

　　B.耕地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、土地平整費(fèi)

　　C.耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)

　　D. 青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、土地平整費(fèi)

　　答案：C

　　解析：采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，可以列入土地取得費(fèi)的是耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)。

　　26.根據(jù)剩余法計(jì)算得到的待開發(fā)土地的剩余價(jià)值為1000萬(wàn)元，若取得土地使用權(quán)的法律、估價(jià)及土地使用證書等費(fèi)用估計(jì)為地價(jià)款的2%，則待估地塊的價(jià)格應(yīng)為( )萬(wàn)元。

　　A..980

　　B.1000

　　C.1002

　　D.1020

　　答案：A

　　解析：1000×(1-2%)= 980萬(wàn)元。

　　27.制定征地區(qū)片綜合地價(jià)的范圍是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的( B )。

　　A.基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)

　　B.建設(shè)用地范圍內(nèi)

　　C.建成范圍內(nèi)

　　D.農(nóng)用地范圍

　　28.根據(jù)國(guó)土資源部35號(hào)令規(guī)定，考取土地估價(jià)師資格證書并進(jìn)人土地估價(jià)機(jī)構(gòu)從事土地估價(jià)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)不少于( B )年的專業(yè)實(shí)踐，并進(jìn)行執(zhí)業(yè)登記。經(jīng)過(guò)執(zhí)業(yè)登記的土地估價(jià)師方能在土地估價(jià)報(bào)告上簽字，承擔(dān)法律責(zé)任。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4

　　29.土地估價(jià)師以惡意壓價(jià)等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段爭(zhēng)攬業(yè)務(wù)，違反了(C )。

　　A.《土地估價(jià)師資格考試管理辦法》

　　B.《中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)章程》

　　C《注冊(cè)土地估價(jià)師自律守則》

　　D.《土地估價(jià)師實(shí)踐考核與執(zhí)業(yè)登記辦法(試行)》

　　30.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，中等城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的工作底圖的比例尺為(C)。

　　A.1：500～1：1000

　　B.1：1000―1：5000

　　C.1：5000―I：10000

　　D.1：10000-1：50000

　　二、多項(xiàng)選擇題(共20題，題號(hào)31～50，每題有A、B、C、D、E五個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有兩個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。每題2分，共40分。選錯(cuò)、多選不得分，不倒扣分;少選但選擇正確的每選項(xiàng)得0.5分)

　　31.土地估價(jià)屬于專業(yè)化的中介服務(wù)，下列關(guān)于土地估價(jià)的說(shuō)法正確的是(BC )。

　　A.土地估價(jià)師為了估價(jià)，必須有相應(yīng)的工作程序，其順序一般是從擬定估價(jià)計(jì)劃、決定估價(jià)的基本目的、資料收集與整理、查證委估宗地狀況、資料分析與價(jià)格影響和構(gòu)成因素分析到最后估價(jià)額的決定及估價(jià)報(bào)告的提出

　　B.估價(jià)師要評(píng)估出合理的地價(jià)，必須了解有關(guān)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境、市場(chǎng)等因素對(duì)待估地塊的影響，最后提出合理的估價(jià)額

　　C.從一般意義上說(shuō)，土地估價(jià)具有土地價(jià)值信息披露和價(jià)值鑒證兩大功能

　　D.保證估價(jià)結(jié)果的科學(xué)、客觀、公正，委托估價(jià)者必須遵守簽訂合同、爭(zhēng)取服務(wù)、爭(zhēng)取時(shí)效、提高估價(jià)數(shù)量等原則

　　E.土地估價(jià)合法原則是指所估土地必須是在合法委托的情況下進(jìn)行著人

　　32.個(gè)別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的重要原因。個(gè)別因素包括：面積、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、城市規(guī)劃限制和( )。

　　A.區(qū)域樓層限制

　　B.深度

　　C.路網(wǎng)狀況

　　D.土地使用權(quán)年限

　　E.物價(jià)水平

　　答案：B D

　　解析：區(qū)域樓層限制、路網(wǎng)狀況應(yīng)當(dāng)屬于區(qū)域因素。物價(jià)水平是一般因素。

　　33.在土地估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)師在進(jìn)行土地權(quán)利狀況描述時(shí)，以出讓方式取得的土地使用權(quán)必須說(shuō)明取得時(shí)間、出讓金數(shù)額、(BCD )及宗地使用的特殊規(guī)定。

　　A.法定最高使用年限

　　B.批準(zhǔn)使用年限

　　C.已使用年限

　　D.剩余使用年限

　　E.租賃年限

　　34.影響土地分等定級(jí)的因素很多，確定主導(dǎo)影響因素應(yīng)遵循的原則為( )。

　　A..對(duì)土地分等定級(jí)有重大影響和作用

　　B.容易獲得，數(shù)據(jù)口徑要求一致

　　C.覆蓋面廣，并具有針對(duì)性

　　D.作用程度大，且在全區(qū)域范圍內(nèi)作用程度一致

　　E.因素變化區(qū)間比較小

　　答案：ABC

　　解析：主導(dǎo)影響因素應(yīng)遵循的原則為對(duì)土地分等定級(jí)有重大影響和作用、容易獲得，數(shù)據(jù)口徑要求一致、覆蓋面廣，并具有針對(duì)性。

　　35.下面有關(guān)土地定級(jí)單元的敘述中正確的是( )。

　　A.定級(jí)單元是評(píng)定和劃分土地級(jí)的基本空間單位

　　B.劃定的土地定級(jí)單元是一均質(zhì)地域

　　C.土地定級(jí)單元是一個(gè)能完整反映自身特性的最基本地塊

　　D.定級(jí)單元應(yīng)盡量的小，以區(qū)分不同的土地差異性

　　答案：ABC

　　解析：定級(jí)單元是評(píng)定和劃分土地級(jí)的基本空間單位; 劃定的土地定級(jí)單元是一均質(zhì)地域; 土地定級(jí)單元是一個(gè)能完整反映自身特性的最基本地塊。

　　36.某工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地地處城市遠(yuǎn)郊，南臨省道，所在區(qū)域無(wú)市政供水管網(wǎng)，供水來(lái)自企業(yè)自建水井，雨水散排到墻外荒地里，供電由企業(yè)自行投資，接自5千米外某變電站，現(xiàn)有一部電話，自有鍋爐，可提供熱力，無(wú)燃?xì)狻，F(xiàn)場(chǎng)勘察記錄不準(zhǔn)確的是(A B C )。

　　A.宗地紅線外“三通”(通路、通訊、通水)

　　B.宗地紅線外“兩通”(通路、通訊)

　　C.宗地紅線外“四通”(通路、通訊、通水、排水)

　　D.宗地紅線內(nèi)“三通”(通路、通訊、通電)

　　E.宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整

　　37.土地估價(jià)師采用收益還原法對(duì)某綜合大廈用地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，該大廈一至四層為委托方自用的商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，五至十層作為辦公用途對(duì)外出租。估價(jià)作業(yè)時(shí)，除進(jìn)行前期現(xiàn)場(chǎng)勘察、檢核土地與房屋權(quán)屬資料等工作外，還應(yīng)收集的資料包括(A D E )。

　　A.企業(yè)自身商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收益、成本支出等資料

　　B.土地開發(fā)過(guò)程中的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益資料

　　C.過(guò)去一年內(nèi)該大廈土地使用權(quán)人某股份公司的股權(quán)變化情況

　　D.各經(jīng)營(yíng)期的房屋出租應(yīng)交稅金

　　E.各經(jīng)營(yíng)期的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)、房屋年折舊費(fèi)、房屋年保險(xiǎn)費(fèi)

　　38.以下關(guān)于基準(zhǔn)地評(píng)估區(qū)段劃分的具體做法正確的是(ABCE)。

　　A.以道路、溝渠或其他明顯地物為界

　　B.在確定有路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的地價(jià)區(qū)段，以里地線為界

　　C.區(qū)位條件、交通條件相似的地塊劃分為同一區(qū)段

　　D.人流量、位置不能作為劃分區(qū)段的依據(jù)

　　E.對(duì)商業(yè)街道的劃分可分成零售商業(yè)、服裝、飲食業(yè)、零售果雜、專業(yè)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等

　　39.關(guān)于工業(yè)用地價(jià)格評(píng)估，以下觀點(diǎn)正確的是(A B E. )。

　　A.礦區(qū)用地價(jià)格評(píng)估，宗地外開發(fā)程度依政府投資實(shí)際配套狀況設(shè)定

　　B.當(dāng)同一區(qū)域內(nèi)估價(jià)對(duì)象宗地較多，且條件類似的比較案例較少，可選擇相同的比較案例比較修正所有待估宗地的價(jià)格

　　C.某企業(yè)享有價(jià)格優(yōu)惠政策取得一宗土地，估價(jià)時(shí)土地取得費(fèi)取實(shí)際成交優(yōu)惠價(jià)

　　D.某企業(yè)取得一宗土地后投入大量資金用于清除原遺留的化學(xué)有毒物質(zhì)，該費(fèi)用在估價(jià)時(shí)計(jì)入土地開發(fā)費(fèi)

　　E.高新技術(shù)企業(yè)用地的土地增值收益較普通工業(yè)用地高

　　40.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地定級(jí)分為(AB)。

　　A.綜合定級(jí)

　　B.分類定級(jí)

　　C.單項(xiàng)定級(jí)

　　D.多項(xiàng)定級(jí)

　　E.多用途定級(jí)

　　41.農(nóng)用地分等定級(jí)單元?jiǎng)澐址椒ㄓ?B D E )。

　　A..樣地法

　　B.疊置法

　　C.因素法

　　D.多邊形法

　　E.地塊法

　　42.土地定級(jí)估價(jià)的成果資料主要包括(BC )。

　　A.土地等別圖

　　B.土地級(jí)別圖

　　C.樣點(diǎn)分布圖

　　D.監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布圖

　　E.地價(jià)指數(shù)表

　　43.在采用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘和資料收集一般應(yīng)包括(ABCD)。

　　A.待估宗地和與待估宗地相同或相似的宗地用于出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)的年平均總收益與總費(fèi)用資料

　　B.出租性土地及房屋的宗地應(yīng)收集三年以上的租賃資料

　　C.營(yíng)業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營(yíng)運(yùn)資料

　　D.直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過(guò)去五年中原料、人工及產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格資料

　　E.與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益等資料

　　44.關(guān)于區(qū)域因素對(duì)地價(jià)的影響中，以下說(shuō)法正確的有(BD)。

　　A.同一區(qū)域因素對(duì)不同用途土地價(jià)格影響程度相同

　　B.同一區(qū)域因素對(duì)不同用途土地價(jià)格影響程度不同

　　C.區(qū)域因素都是直接對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響

　　D.區(qū)域因素有的對(duì)地價(jià)產(chǎn)生直接影響，有的則是間接影響

　　E.對(duì)商業(yè)用地土地價(jià)格有利的區(qū)域因素對(duì)居住用地也有類似的影響

　　45.某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在開展土地估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，下列行為中(A B C E)是錯(cuò)誤的。

　　A.接受土地儲(chǔ)備中心委托，為確定招標(biāo)出讓底價(jià)對(duì)河西區(qū)A、B、C組團(tuán)地價(jià)評(píng)估，同時(shí)接受該市某房地產(chǎn)公司委托評(píng)估A組團(tuán)土地投標(biāo)價(jià)格

　　B.與某銀行簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議，承諾按低于市場(chǎng)評(píng)估收費(fèi)的50%提供評(píng)估服務(wù)

　　C.倡議建立機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，實(shí)行按市場(chǎng)行情變化、在規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)±15%范圍內(nèi)浮動(dòng)收費(fèi)的機(jī)制

　　D.接受委托開展土地出讓地價(jià)評(píng)估工作，未將土地技術(shù)報(bào)告交付委托方

　　E.與某銀行簽訂長(zhǎng)期合作評(píng)估協(xié)議，承諾每年按評(píng)估收費(fèi)的30%予以返還

　　46.下列有關(guān)土地估價(jià)業(yè)務(wù)受理的正確做法是(A D )。

　　A.經(jīng)核實(shí)，委托方提供的土地產(chǎn)權(quán)資料來(lái)源合法、產(chǎn)權(quán)清楚、面積準(zhǔn)確，可以接受委托

　　B.對(duì)委托方提出的任何目的的土地估價(jià)，土地評(píng)估機(jī)構(gòu)都應(yīng)該接受委托

　　C.土地使用證登記面積與所附宗地圖面積不一致，估價(jià)機(jī)構(gòu)因此未受理該項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)

　　D.估價(jià)機(jī)構(gòu)拒絕接受一宗2003年出讓至今無(wú)合法理由仍未開發(fā)建設(shè)的住宅用地評(píng)估業(yè)務(wù)

　　E.就清產(chǎn)核資和轉(zhuǎn)讓兩種目的，估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托并將估價(jià)結(jié)果反映在同一份估價(jià)報(bào)告中

　　47.在運(yùn)用剩余法對(duì)居住用地土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)方法運(yùn)用過(guò)程中有關(guān)技術(shù)參數(shù)的確定應(yīng)注意的問(wèn)題有(ABE)。

　　A.利用剩余法首先要考慮土地的最佳利用方式

　　B.土地利用方式的確定包括土地的用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度等項(xiàng)內(nèi)容

　　C.利息的計(jì)算必須采用復(fù)利計(jì)息方式

　　D.剩余法理論依據(jù)源于地租原理，即每年的租金剩余

　　E.利潤(rùn)的計(jì)算應(yīng)考慮開發(fā)期的長(zhǎng)短

　　48.土地級(jí)別劃分可以根據(jù)總分頻率曲線統(tǒng)計(jì)判斷，它一般應(yīng)當(dāng)劃在(AB)。

　　A.頻率分布空白區(qū)

　　B.頻率分布的低值區(qū)

　　C.頻率分布的密集區(qū)

　　D.頻率分布的最高點(diǎn)

　　E.頻率分布的平緩變化區(qū)

　　49.關(guān)于路線價(jià)法，下列描述正確的是(A D E )。

　　A.在路線價(jià)與級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)重疊的區(qū)域，里地線以內(nèi)以路線價(jià)為主

　　B.四三二一法則、霍夫曼法則是國(guó)際通用的路線價(jià)寬度修正方法

　　C.路線價(jià)不需要進(jìn)行容積率修正

　　D.甲某將已出讓土地再轉(zhuǎn)讓，用路線價(jià)法評(píng)估時(shí)仍需進(jìn)行年期修正

　　E.美國(guó)采用的是累計(jì)深度百分率原理，日本采用平均深度百分率原理，前者百分率成遞增趨勢(shì)，后者百分率成遞減趨勢(shì)

　　50.下列與地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)土地估價(jià)有關(guān)的說(shuō)法正確的是(B C )。

　　A.地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)價(jià)格評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、剩余法等

　　B.監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)變化定期評(píng)估

　　C.利用地價(jià)監(jiān)測(cè)成果可實(shí)現(xiàn)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的更新

　　D.地價(jià)監(jiān)測(cè)以年為固定監(jiān)測(cè)周期

　　E.地價(jià)監(jiān)測(cè)主要工作成果是基準(zhǔn)地價(jià)更新數(shù)據(jù)情景分析題

　　三、情景分析題(1題，有相關(guān)5小題，題號(hào)51-55，每小題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有一個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。每小題2分，共10分。選錯(cuò)、多選不得分，不倒扣分;少選但選擇正確的每選項(xiàng)得0.5分)

　　現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時(shí)建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。2000年11月1日進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查情況如下：

　　(1)在當(dāng)?shù)?，?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬(wàn)元，月平均費(fèi)用15萬(wàn)元，此外出租時(shí)可收取押金60萬(wàn)元，押金收益率為5%;

　　(2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價(jià)為每建筑平方米4000元;

　　(3)土地還原率為6%，建筑物還原率為8%。

　　試根據(jù)上述資料，評(píng)估該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格。

　　回答51-55小題的問(wèn)題。

　　51.根據(jù)上述條件，估價(jià)人員適合選擇的估價(jià)方法有( AB)。

　　A.收益還原法

　　B.市場(chǎng)比較法

　　C.剩余法

　　D.成本逼近法

　　52.關(guān)于收益還原法的適用范圍正確的是(ABD)

　　A.適合于有收益或者有潛在收益的土地和建筑物，或是房地產(chǎn)估價(jià)

　　B.租賃用房地產(chǎn)或企業(yè)用房地產(chǎn)

　　C.機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公益性用地

　　D.位于繁華地段，沒(méi)有出租出去的賓館

　　53.該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格為(D)

　　A.17496(元/平方米)

　　B.17854(元/平方米)

　　C.19630(元/平方米)

　　D.17156(元/平方米)

　　54.假若該宗地為商業(yè)用地，其他條件不變(使用年期為補(bǔ)辦手續(xù)取得商業(yè)用地法定使用年期)，則該宗土地于2000年11月1日的市場(chǎng)價(jià)格為(A )

　　A.16093(元/平方米)

　　B.17854(元/平方米)

　　C.19630(元/平方米)

　　D.17156(元/平方米)

　　解答：計(jì)算土地總價(jià)格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過(guò)出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過(guò)了5年，剩余使用年限為35年。

　　土地總價(jià)格=土地年純收益/土地還原率×[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數(shù)]

　　=111/6%×[1-1/(1+6%)40-5]

　　=1609.3(萬(wàn)元)

　　(5)計(jì)算土地單位面積價(jià)格

　　土地單位面積價(jià)格=土地總價(jià)格/土地面積=1609.3×10000/1000=16093(元/平方米)

　　55.假如該地區(qū)土地市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，適用于市場(chǎng)比較法，且市場(chǎng)比較法求取的價(jià)格比收益還原法低一成，那么最終確定土地價(jià)格將采用何種方法(D)

　　A.以市場(chǎng)比較法價(jià)格

　　B.以收益還原法價(jià)格

　　C.采用權(quán)重法加和，且收益還原法權(quán)重較大

　　D.采用權(quán)重法加和，且市場(chǎng)比較法法權(quán)重較大

　　解答：(一)解題思路

　　(1)根據(jù)辦公樓出租資料求取房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益。

　　(2)計(jì)算建筑物部分產(chǎn)生的純收益。

　　(3)從房地合一的房地產(chǎn)共同產(chǎn)生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。

　　(4)計(jì)算剩余使用年限下的土地收益價(jià)格。

　　(二)公式與計(jì)算步驟

　　1.本題應(yīng)用的主要計(jì)算公式

　　房地年純收益：房地年總收益―年總費(fèi)用。

　　建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率

　　土地年純收益：房地年純收益―建筑物年純收益

　　有限年期土地價(jià)格=土地年純收益/土地還原率[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數(shù)]

　　2.計(jì)算步驟

　　(1)計(jì)算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除租金外還收取押金，因此年總收益中還應(yīng)該包含押金的年運(yùn)用收益。

　　年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(萬(wàn)元)

　　押金年運(yùn)用收益=押金×押金收益率=60×5%=3(萬(wàn)元)

　　年總收益=年租金收益+押金年運(yùn)用收益=360+3=363(萬(wàn)元)

　　計(jì)算房地年總費(fèi)用。

　　年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用×12月=15×12=180(萬(wàn)元)

　　計(jì)算房地年純收益。

　　房地年純收益=房地年總收益―房地年總費(fèi)用

　　=363―180=183(萬(wàn)元)

　　(2)計(jì)算建筑物年純收益、建筑物現(xiàn)值。該辦公樓建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已經(jīng)過(guò)了5年，殘值率為0。

　　建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)格×建筑面積×剩余使用年數(shù)/耐用年限

　　=4000×2500×(50-5)/50

　　=900(萬(wàn)元)

　　建筑物年純收益：建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率

　　=900×8%=72(萬(wàn)元)

　　(3)計(jì)算土地年純收益

　　土地年純收益=房地年純收益―建筑物年純收益

　　=183―72=111(萬(wàn)元)

　　(4)計(jì)算土地總價(jià)格。該宗土地是1995年11月1日經(jīng)過(guò)出讓獲得50年使用權(quán)的，至2000年11月1日已經(jīng)過(guò)了5年，剩余使用年限為45年。

　　土地總價(jià)格=土地年純收益/土地還原率×[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數(shù)]

　　=111/6%×[1-1/(1+6%)50-5]

　　=1715.6(萬(wàn)元)

　　(5)計(jì)算土地單位面積價(jià)格

　　土地單位面積價(jià)格=土地總價(jià)格/土地面積=1715.6×10000/1000=17156(元/平方米)

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