"限貸"醞釀松動(dòng) 改善型需求或先受益

　　近期，市場(chǎng)關(guān)于銀行放松“限貸”的消息此起彼伏。

　　如網(wǎng)傳建行將出臺(tái)新的信貸政策，“房貸政策沒(méi)有變化，但各分行可以根據(jù)不同區(qū)域的不同情況做出調(diào)整，北京這邊的房貸利率沒(méi)變?！苯ㄐ锌傂修k公室人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

　　本記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖大部分商業(yè)銀行仍然維持原有貸款利率標(biāo)準(zhǔn)不變，但在北京確實(shí)有一些股份制銀行下調(diào)了首套房貸利率。

　　“中信銀行與鏈家地產(chǎn)合作后，鏈家客戶將有望從銀行獲得二手房融資專(zhuān)項(xiàng)信貸額度保障及首套房房貸利率優(yōu)惠，如北京鏈家首套房客戶貸款利率享受9折優(yōu)惠?！敝行陪y行方面在給中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)的書(shū)面回復(fù)中表示。招商銀行北京分行信貸人士則對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露，無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)新房還是二手房，在招商銀行辦理首套房貸，利率都可以打9折，前提是須存入貸款額的15%作為保證金。

　　不過(guò)，這是否意味著貸款利率將全線松動(dòng)，目前還很難講。

　　可以肯定的是，“從現(xiàn)在開(kāi)始‘限貸’會(huì)逐步松動(dòng)，但關(guān)鍵是怎么松動(dòng)。改善型需求房貸利率先松動(dòng)的可能性比較大，因?yàn)樵谑袌?chǎng)下行之下，改善型需求會(huì)逐漸釋放，因此對(duì)貸款的需求更多，而且二套房貸首付高利率高，銀行承受的風(fēng)險(xiǎn)更小。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　中信、招商首套房貸利率9折

　　中信銀行對(duì)首套房貸利率的放松主要體現(xiàn)在二手房交易上。

　　8月19日，中信銀行與鏈家地產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議約定，將通過(guò)資源整合、渠道共享，開(kāi)展包括零售金融產(chǎn)品和公司金融產(chǎn)品在內(nèi)的全面合作。其中，對(duì)于通過(guò)鏈家地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)首套住房的客戶可以在中信享受9折利率優(yōu)惠。

　　“在國(guó)家相關(guān)部門(mén)要求商業(yè)銀行落實(shí)差別化住房信貸政策、支持剛需釋放背景下，中信此舉算是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)趨勢(shì)的一個(gè)積極回應(yīng)?！敝行陪y行方面回復(fù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，今年下半年以來(lái)，中信銀行已經(jīng)針對(duì)家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房的貸款需求進(jìn)一步擴(kuò)大了信貸規(guī)模。

　　其實(shí)，早在今年4月份，中信銀行就在有條件地給予首套房貸利率優(yōu)惠。彼時(shí)，中信銀行與偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)簽署合作協(xié)議，給予其客戶專(zhuān)項(xiàng)信貸額度保障，并在北京率先推出首套房貸利率優(yōu)惠。

　　給予首套房貸利率折扣的并非僅中信銀行一家。

　　前述招商銀行人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，北京這邊的首套房貸利率已下浮到9折，“在貸款標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定上，依然嚴(yán)格執(zhí)行，認(rèn)房又認(rèn)貸。”

　　此外，匯豐銀行對(duì)于符合條件的優(yōu)質(zhì)客戶，首套房貸利率最多打9.4折，農(nóng)業(yè)銀行(601288,股吧)對(duì)認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)客戶最多打9.5折。

　　恒生銀行對(duì)首套房貸利率的制定則更為靈活，“將參考各個(gè)客戶的具體情況，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)原則在監(jiān)管機(jī)構(gòu)規(guī)定的范圍內(nèi)上下浮動(dòng)厘定住房按揭貸款利率。并將根據(jù)市場(chǎng)情況不時(shí)調(diào)整貸款利率政策?！焙闵y行人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者稱。

　　“一方面是因?yàn)榍岸螘r(shí)間中央出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)要求銀行支持剛需，提高貸款投放量并下調(diào)利率，有關(guān)銀行對(duì)此做出響應(yīng);另一方面，各家銀行也是根據(jù)自身業(yè)務(wù)需要來(lái)考慮，率先做出調(diào)整的銀行能因此拓展業(yè)務(wù)，比如吸收15%保證金，其實(shí)就是吸引部分穩(wěn)定存款以改善銀行負(fù)債。”連平對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者分析表示。

　　“限貸”實(shí)質(zhì)松綁尚需時(shí)日

　　雖然從央行到銀監(jiān)會(huì)，政策層面僅是呼吁各銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)住房貸款需求”，“合理確定首套房貸款利率水平”，并未對(duì)“限貸”政策作出明確調(diào)整，但是正如地方政府“限購(gòu)”退出時(shí)的“只做不說(shuō)”，各地方“限貸”政策也在悄然醞釀?wù){(diào)整。

　　8月4日，紹興官方宣布限購(gòu)正式放開(kāi)，“認(rèn)定二套房標(biāo)準(zhǔn)，以擬購(gòu)房家庭實(shí)際擁有的住房數(shù)量作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不考慮購(gòu)房貸款次數(shù)。”

　　8月21日，江西省人民政府網(wǎng)站消息，為積極應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，制定了《關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)若干措施》，要求落實(shí)首套房貸款優(yōu)惠政策，適當(dāng)降低二套房首付比例。

　　個(gè)別銀行對(duì)首套房貸利率的優(yōu)惠，似乎預(yù)示著“限貸”政策終于有了破冰的痕跡。

　　“在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，地方政府紛紛出手調(diào)整，這個(gè)時(shí)候放松限購(gòu)、限貸不會(huì)受到中央政府的干預(yù)。”連平分析道，“不過(guò)，這種情況到目前來(lái)看，還是某些銀行從自身需要出發(fā)做出的調(diào)整，比如改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，暫時(shí)不能清晰看到是一個(gè)趨勢(shì)?！?/P>

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，除北京部分銀行，大多數(shù)商業(yè)銀行尚未出臺(tái)對(duì)首套房貸利率的優(yōu)惠措施。目前沒(méi)有對(duì)房貸利率進(jìn)行調(diào)整，還是按照國(guó)家政策執(zhí)行。浦發(fā)等多家銀行對(duì)記者表示。

　　不過(guò)，農(nóng)業(yè)銀行總行高級(jí)分析師何志成則對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)全面下跌，有些地方實(shí)際跌幅已經(jīng)超過(guò)15%，而中央對(duì)房?jī)r(jià)下跌的底線是30%。預(yù)計(jì)9月份后很多地方房?jī)r(jià)還要下跌，再加上剛剛公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不好，政策肯定要調(diào)整，限貸也要取消，但不是所有房貸都支持，主要是剛需住房貸款。

　　樓市影響尚待觀察

　　那么，首套房貸利率的放松，究竟能在多大程度上增加購(gòu)房需求、支撐樓市回暖?

　　連平認(rèn)為，首套房需求的釋放會(huì)比較謹(jǐn)慎，因?yàn)檫@部分消費(fèi)群體收入水平比較低，風(fēng)險(xiǎn)偏好也比較低，觀望態(tài)勢(shì)更強(qiáng)，不敢在市場(chǎng)下行時(shí)入市，如果需求不爆發(fā)，貸款利率下調(diào)也沒(méi)用，明年這種需求可能才會(huì)爆發(fā)。

　　因此，連平表示，“二套房貸率先松動(dòng)的可能性比較大，因?yàn)槭赘陡?50%以上)，相應(yīng)銀行風(fēng)險(xiǎn)比較小，愿意在這方面多放貸一些。其實(shí)今年這一塊的按揭貸款量沒(méi)有少放。二套房、三套房改善型需求入市比剛需入市來(lái)得更快一些，現(xiàn)在逐漸入市的更多為改善型需求?！?/P>

　　何志成則認(rèn)為，二套房也屬于剛需，以后發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)要以改善型需求為主導(dǎo)，而這部分中產(chǎn)階級(jí)不可能賣(mài)掉房再換房，所以二套房政策也要調(diào)整。“如果是與改善型需求相關(guān)的二套房，不但貸款要給予積極支持，首付比例也應(yīng)與首套房一樣?！?/P>

　　從數(shù)據(jù)上來(lái)看，銀行對(duì)按揭貸款的支持正在增強(qiáng)，7月新增居民中長(zhǎng)期貸款占新增貸款比重高達(dá)47%，大幅高于6月的18%。

　　不過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷下行，雖然很大程度上是受制于限購(gòu)、限貸政策，但根源還是供求關(guān)系的失衡?！斑@也是為什么價(jià)格降了樓市還往下走，是供給量太大，而需求部分去年就釋放掉了，供求失衡帶來(lái)的是需求方面預(yù)期的進(jìn)一步下滑。”連平表示。

編輯推薦：2014年土地估價(jià)師考試報(bào)名

           2014年土地估價(jià)師高端保過(guò)套餐

           2014年土地估價(jià)師VIP套餐　

              土地估價(jià)師考試歷年真題匯總