2015年理財(cái)規(guī)劃師消費(fèi)支出規(guī)劃復(fù)習(xí):住房消費(fèi)信貸

　　熱門輔導(dǎo)班型：2015年一對一雙證班熱招

　　住房消費(fèi)信貸

　　(一)住房消費(fèi)信貸的種類。

　　1. 個人住房公積金貸款

　　(1)定義與特點(diǎn)。個人住房公積金貸款是以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購買、建造、翻建、大修自有住房的專項(xiàng)貸款。

　　s 各地住房公積金管理中心制定的貸款期限不同，一般最長不超過30年。

　　s 住房公積金貸款的利率要比商業(yè)銀行住房貸款的利率低。

　　s 個人住房公積金貸款的借款人須提供一種擔(dān)保方式作為貸款的擔(dān)保，否則不予貸款。

　　ü 抵押貸款方式是指貸款銀行向貸款者提供大部分購房款項(xiàng)，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息。

　　ü 抵押加購房綜合險(xiǎn)也是貸款的一種常見擔(dān)保方式，即在借款人提供抵押擔(dān)保的同時(shí)，購買購房綜合險(xiǎn)。購房綜合險(xiǎn)是向指定保險(xiǎn)公司購買的一種綜合險(xiǎn)種，包括房屋保險(xiǎn)和購房貸款保險(xiǎn)兩部分。

　　ü 質(zhì)押擔(dān)保是貸款的一種擔(dān)保方式。即借款人可以用銀行存款單、債券等權(quán)利憑證作為質(zhì)物交貸款銀行保管，當(dāng)借款人不能還款時(shí)貸款銀行依法處分質(zhì)物以償還貸款本息、罰息和費(fèi)用。

　　ü 連帶責(zé)任保證是貸款的一種擔(dān)保方式，即由保證人為借款人提供連帶責(zé)任保證。

　　s 對貸款對象有特殊要求，即要求借款人是在當(dāng)?shù)刭徺I自住住房、同時(shí)在管理中心交存住房公積金的住房公積金交存人和匯繳單位的離退休職工。

　　s 公積金貸款的額度由于各地住房公積金管理中心規(guī)定的貸款最高限額不同而有差別。

　　s 辦理公積金貸款的申請人需要提供的資料：

　　ü 合法的身份證件(居民身份證、戶口本、護(hù)照或其他有效居留證件);

　　ü 住房公積金儲蓄卡及借款人名章;

　　ü 合法有效的購買、建造、翻建、或者大修自有住房的合同或協(xié)議及其相關(guān)資料等。

　　(2)住房公積金貸款舉例。

　　【例子】一位參加S市住房公積金制度的客戶，打算購買一套評估價(jià)值為50萬元的自住普通住房，擬在中國建設(shè)銀行申請個人住房公積金貸款。家庭該客戶目前本人名下的住房公積金本息余額是6 000元，上個月公積金匯儲額為150元，本人目前離法定退休年齡還剩30年，那么該客戶在退休年齡內(nèi)預(yù)計(jì)可繳存住房公積金總額是多少?

　　計(jì)算方法是，

　　客戶本人在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金總額

　　= 目前本人名下公積金本息余額 + 上月公積金匯儲額×剩余退休年限×12

　　= 6000 元 + 150元/月 × 30 × 12 = 60 000元。

　　假設(shè)客戶的家庭有3名成員，那么按照相同的計(jì)算方法，該家庭可繳存住房公積金的總額為18萬元。若該客戶的家庭成員同意參與本次住房公積金借款額度計(jì)算，放棄今后住房公積金借款權(quán)利，則按照該市住房公積金管理中心有關(guān)貸款額度的規(guī)定，該客戶可申請個人住房公積金貸款最高額度，以下列的三個額度中最低者為準(zhǔn)：

　　第一，借款人及其家庭成員在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金的總額，即18萬元;

　　第二，所購住房評估價(jià)格的70%，即：50 × 70% = 35 萬元;

　　第三，該市住房公積金管理中心每年公布的最高貸款額：10萬元。因此，根據(jù)上述的規(guī)定，該客戶可申請的個人住房公積金貸款最高額度為10萬元。

　　2. 個人住房商業(yè)性貸款

　　是指具有完全行為能力的自然人，購買本市鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其購買的產(chǎn)權(quán)住房為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。俗稱“按揭貸款”。

　　s (1)個人住房按揭貸款，也稱為一手房貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買、建造各種類型住房的貸款。

　　s (2)個人二手房貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買受訪人已取得房屋產(chǎn)權(quán)證、具有完全處置權(quán)利、在二級市場上合法交易的個人住房或商用房的貸款。

　　s (3)個人商用房貸，也稱為個人商業(yè)住房貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的購置新建自營性商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。

　　s (4)個人住房傳按揭貸款，是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人在還款期間，由于所購房屋出售、贈與、繼承等原因，房屋產(chǎn)權(quán)和按揭借款需同時(shí)轉(zhuǎn)讓給他人，并由銀行為其做貸款轉(zhuǎn)移手續(xù)的業(yè)務(wù)。

　　s (5)目前某些銀行除提供上述個人住房貸款品種外，還可向國家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等單位職工參加集資建房和個人自建住房等發(fā)放個人住房貸款。

　　s (6)個人住房商業(yè)性貸款可選擇的貸款方式。個人住房商業(yè)性貸款的貸款方式有：抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押(質(zhì)押)加保證貸款。

　　3. 個人住房組合貸款

　　s 是指住房公積金中心和銀行對同一借款人所購的同一住房發(fā)放的組合貸款。

　　s 借款人申請住房公積金貸款不足以支付購房所需資金時(shí)，其不足部分向銀行申請住房商業(yè)性貸款。

　　【例子】延續(xù)上面一個例子，假如客戶向銀行申請個人住房公積金貸款仍不足已支付剩余的房款，那么，該客戶還可以向銀行申請個人住房組合貸款，即可申請一筆期限相同的個人住房商業(yè)性貸款。但這兩筆貸款的總金額以房價(jià)的70%為限。即客戶可申請的最高金額為

　　50萬元 × 70% = 35萬元。

　　其中，個人住房公積金貸款金額為10萬元，期限為15年，貸款利率是4.95%，而個人住房商業(yè)性貸款金額為25萬，期限同樣為15年，貸款利率是6.27%。

　　(二)還款方式和還款金額

　　1. 首付款。

　　s 申請住房消費(fèi)信貸時(shí)銀行不會給予全額貸款，通常會要求借款人支付房屋總價(jià)款的20%~30%，這筆資金稱為首付款。

　　s 貸款額度的決策的關(guān)鍵在于資金的機(jī)會成本。

　　2. 期款。

　　s 借款人在獲得住房貸款后，須定期向銀行歸還本息。

　　s 貸款期限在1年以內(nèi)的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式;

　　s 貸款期限在1年以上的，可以采用等額本息還款法、等額遞增還款法、等額遞減還款法和等額本金還款法每月償還。

　　(1)等額本息還款法。是指在貸款期限內(nèi)每月以相等的金額平均償還貸款本金和利息的還款方法。

　　s 計(jì)算公式：

　　每月還款額 =

　　貸款本金×月利率×(1 + 月利率)還款期數(shù)

　　(1 + 月利率)還款期數(shù) - 1

　　s 適合人群是：收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭。

　　s 優(yōu)點(diǎn)：借款人還款操作相對簡單，等額支付月供也方便貸款人合理安排每月收支。

　　(2)等額本金還款法。是指在貸款期限內(nèi)按月償還貸款利息和本金，其中每月所還本金相等。

　　s 計(jì)算公式如下：

　　每月還款額 =

　　貸款本金

　　還款期數(shù)

　　+ (貸款本金 ? 累計(jì)已還本金) × 月利息

　　s 適合的人群是：目前收入較高但是預(yù)計(jì)未來收入會減少的人群，或者還款初期還款能力較強(qiáng)，并希望在還款初期規(guī)劃較大款項(xiàng)來減少利息支出的借款人。

　　s 特點(diǎn)：本金在整個還款期內(nèi)平均分?jǐn)?，利息則按貸款本金余額逐日計(jì)算，每月還款額在逐漸減少，但償還本金的速度是保持不變的。

　　【例子】李先生向銀行申請20年期30萬元的貸款，年貸款利率為6.273%，采用等額本金還款。根據(jù)公式計(jì)算，

　　第一個月還款額 = 300000 / 240 + ( 300000 ? 0 ) ×6.273% / 12 = 2818元，

　　第二個月還款額 = 300000 / 240 + ( 300000 ? 1250 ) ×6.273% / 12 = 2812元，

　　……

　　最后一個月還款額=300000 / 240 + ( 300000 ? 298750 ) ×6.273% / 12 = 1257元，

　　(3)等額遞增還款法，即把還款期限劃分為若干個時(shí)間段，每個時(shí)間段內(nèi)月還款額相同，下一個時(shí)間段的還款額按一個固定金額遞增。

　　s 適合人群：適用于目前收入一般、還款能力較弱、但是未來收入預(yù)期會逐漸增加的人群。

　　(4)等額遞減還款法。即把還款期限劃分為若干個時(shí)間段，在每個時(shí)間段內(nèi)月還款額相同，下一個時(shí)間段的還款額按一個固定的金額遞減。

　　s 適合人群：適用于目前還款能力比較強(qiáng)，但預(yù)期收入將減少，或者目前經(jīng)濟(jì)很寬裕的人，如中年人或未婚的白領(lǐng)人士。

　　(5)等比遞增還款法。是指在貸款期的后一時(shí)間段內(nèi)煤氣還款額相對前一時(shí)間段內(nèi)每期還款額呈一固定比例遞增，同一時(shí)間段內(nèi)，每期還款額相等的還款方法。

　　s 適合人群：適用于前期還款能力較小，工作年限短，收入呈上升趨勢的年輕人。

　　(6)等比遞減還款法。是指在貸款期的后一時(shí)間段內(nèi)每期還款額對前一時(shí)間段內(nèi)每期還款額呈一固定比例遞減，同一時(shí)間段內(nèi)，每期還款額相等的還款方法。

　　s 適合人群：適合收入較高、還款初期希望歸還較大款項(xiàng)來減少利息支出的借款人。

　　3. 提前還款的選擇權(quán)。

　　(1)提前還貸發(fā)生的三種情況：

　　s 第一，借款人在貸款時(shí)對自身的償還能力估計(jì)不足。

　　s 第二，借款人在貸款時(shí)根據(jù)成本效益原則使用較大的住房貸款額度，而將自有資金投入其他高利潤的項(xiàng)目，貸款后投資項(xiàng)目收益情況發(fā)生變化，借款人因調(diào)整投資組合而提前償還貸款。

　　s 第三，借款人在貸款一段時(shí)間后收入增加，財(cái)務(wù)狀況改善，有能力提前還款。

　　(2)提前還貸的方法：

　　s 第一種，全部提前還款，即客戶將剩余的全部貸款一次性還清。

　　s 第二種，部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。

　　s 第三種，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限保持不變。

　　s 第四種，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短。

　　(3)如何還貸更經(jīng)濟(jì)?

　　s 如果客戶選擇的是商貸和公積金構(gòu)成的組合貸款，先還商貸會“優(yōu)惠”很多。

　　s 如果是純商業(yè)貸款，則考慮等額本息還款法、等額本金還款法兩種還款方式區(qū)別。

　　(4)提前還貸需注意的問題。

　　s 第一，個人住房按揭貸款的提前還款，原則上必須是簽訂借款合同1年以后。

　　s 第二，銀行對提前還貸次數(shù)和起點(diǎn)金額通常也有要求。

　　s 第三，提前還款的前提是借款人以前貸款不拖欠，且以前欠息、當(dāng)期利息及違約金已還清。

　　s 第四，借款人一般須提前15天持原借款合同等資料向貸款機(jī)構(gòu)提出書面申請?zhí)崆斑€貸。

　　s 第五，貸款期限在1年以內(nèi)的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法。

　　s 第六，在辦理提前還款的同時(shí)，對于已經(jīng)投保了房貸險(xiǎn)的借款人，理財(cái)規(guī)劃師還應(yīng)該提醒客戶申請退還保險(xiǎn)金。

　　4. 延長貸款。

　　s (1)借款人應(yīng)提前20個工作日向貸款銀行提交《個人住房借款延長期限申請書》和相關(guān)證明。

　　s (2)延長貸款條件：一是貸款期限尚未到期，二是延長期限前借款人必須先清償其應(yīng)付的貸款利息、本金和違約金。

　　s (3)借款人申請延期只限一次。

　　s (4)原借款期限與延長期限之和最長不超過30年。

　　(三)利率調(diào)整對還款總額的影響

　　1. 貸款期間的利率變動按中國人民銀行的規(guī)定執(zhí)行。

　　s 如果貸款期限在1年之內(nèi)，那么遇到法定利率調(diào)整，則不調(diào)整貸款利率，繼續(xù)執(zhí)行合同利率。

　　s 貸款期限在1年以上的，遇到法定利率調(diào)整，于下年1月1日開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。

　　2. 借款合同的約定

　　s 簽訂借款合同后與銀行發(fā)行貸款期間，如遇法定貸款利率調(diào)整時(shí)，貸款賬戶開立時(shí)執(zhí)行最新貸款利率。

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