小區(qū)物業(yè)費(fèi)交給市場(chǎng)定價(jià)
今年10月起,您所住的商品房住宅小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能要發(fā)生變化了,不再由政府指導(dǎo)價(jià)說(shuō)了算,而是由市場(chǎng)決定。27日,惠州市發(fā)展和改革局、市房管局就《惠州市關(guān)于放開(kāi)非保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)試點(diǎn)工作方案(征求意見(jiàn)稿)》正式向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。根據(jù)該方案,惠州將放開(kāi)全市(含縣、區(qū)) 保障性住房以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房、廉租房等保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)繼續(xù)按現(xiàn)行政策,實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。
據(jù)介紹,目前惠州市的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施的是政府指導(dǎo)價(jià),小區(qū)物業(yè)收費(fèi)最高1.65元/平方米。一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人稱,各個(gè)樓盤在開(kāi)售時(shí),開(kāi)發(fā)商會(huì)與下屬物業(yè)公司商定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格,然后將價(jià)格告知業(yè)主。“但這種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是屬于單方面告知,單個(gè)業(yè)主就算對(duì)物業(yè)服務(wù)協(xié)議里的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有所異議,也沒(méi)有力量去做改變。”
“我們希望通過(guò)試點(diǎn)放開(kāi)保障性住房以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),建立主要由市場(chǎng)形成的物業(yè)服務(wù)價(jià)格機(jī)制,并建立相應(yīng)的事中事后監(jiān)管制度,保護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展。”市發(fā)展和改革局副局長(zhǎng)葉原中表示,之所以要全面放開(kāi)非保障性住房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是國(guó)家和省的部署和要求。
葉原中介紹,惠州將從今年10月1日起正式試行該方案,時(shí)間為一年。“惠州是國(guó)家價(jià)格改革先行先試城市,惠州也將是廣東首個(gè)全面放開(kāi)非保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的試點(diǎn)城市。”
老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)整須過(guò)半數(shù)業(yè)主同意
新規(guī)實(shí)施后,不同類型的住宅小區(qū)的物業(yè)費(fèi)如何定價(jià)?據(jù)介紹,新建商品房住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi),實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體而言,新建住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià),由開(kāi)發(fā)商參照本物業(yè)附近同期同類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合本項(xiàng)目品質(zhì)按照質(zhì)價(jià)相符的原則確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
按照規(guī)定,開(kāi)發(fā)商在售房前要嚴(yán)格按照商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的有關(guān)規(guī)定做好價(jià)格公示,對(duì)業(yè)主入住前和入住后收取的各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn),必須在銷售前公示和告知,并在物業(yè)服務(wù)合同予以約定。入住后的小區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在小區(qū)顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、價(jià)格舉報(bào)電話12358等內(nèi)容采取公示欄、公示牌等方式進(jìn)行公示。
對(duì)此,惠州物業(yè)管理人士稱,目前惠州新售樓盤已經(jīng)在按照該方式操作,新售樓盤會(huì)與業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議,明確入住后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
針對(duì)老舊小區(qū)以及沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的小區(qū),物業(yè)費(fèi)定價(jià)也有規(guī)定。該方案要求,放開(kāi)業(yè)主大會(huì)成立之前的老舊小區(qū)和房改房前期物業(yè)服務(wù)(含自有車位、車庫(kù)物業(yè)服務(wù))收費(fèi),實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定,確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
據(jù)介紹,因故未能設(shè)立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí),應(yīng)當(dāng)在居委會(huì)組織下,履行以下程序:(1)制定調(diào)價(jià)方案,接受第三方審計(jì);(2)公布調(diào)價(jià)方案和審計(jì)結(jié)果,公示時(shí)間不少于20天;(3) 公示結(jié)束后,書(shū)面征求(或業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)表決)、收集全體業(yè)主意見(jiàn);(4) 公示征求意見(jiàn)結(jié)果,公示內(nèi)容包括收集到的業(yè)主意見(jiàn)情況,并在公開(kāi)場(chǎng)合公布,公示時(shí)間不少于20天;(5)公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)果及執(zhí)行新物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的起始日期。
此外,該方案還明確,別墅、業(yè)主大會(huì)成立之后的住宅(含自有車位、車庫(kù))及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi),繼續(xù)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。放開(kāi)物業(yè)服務(wù)其他相關(guān)收費(fèi),實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
業(yè)主擔(dān)心價(jià)格放開(kāi)后“被漲價(jià)”
記者了解到,目前惠州市區(qū)(惠城區(qū)、仲愷區(qū))執(zhí)行的物業(yè)管理收費(fèi)政府最高限價(jià)是:帶電梯(高層)住宅物業(yè)五項(xiàng)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)總和不超過(guò)1.65 元/平方米·月;不帶電梯(多層)住宅物業(yè)五項(xiàng)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)總和不超過(guò)1元/平方米·月。該價(jià)格是根據(jù)2013年7月1日下發(fā)的文件執(zhí)行的。
那么,全面放開(kāi)非保障性住房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)意味著什么?價(jià)格放開(kāi)之前,物業(yè)服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),有最高限價(jià),即不得超過(guò)這個(gè)價(jià)格。價(jià)格放開(kāi)之后,由業(yè)委會(huì)與物管公司協(xié)商價(jià)格,價(jià)格可能超過(guò)之前的限價(jià),也可能低于之前的價(jià)格。
面對(duì)“價(jià)格放開(kāi)”,不少業(yè)主都擔(dān)心“被漲價(jià)”。“我們現(xiàn)在的物業(yè)費(fèi)每平方米1.8元,收費(fèi)本來(lái)就不低,要是放開(kāi)后,物業(yè)費(fèi)上漲怎么辦?”家住市區(qū)江北一小區(qū)的吳女士表示。
對(duì)此,市發(fā)改局副局長(zhǎng)葉原中認(rèn)為,這次放開(kāi)非保障性住房物業(yè)費(fèi)也是國(guó)家對(duì)物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的一種認(rèn)可。“物業(yè)服務(wù)是一種市場(chǎng)性的行為,價(jià)格不平衡,也會(huì)嚴(yán)重阻礙物業(yè)服務(wù)水平的提升。”
放開(kāi)定價(jià)后是否就意味著物業(yè)管理公司“漲價(jià)”更就容易了?“這就好比你買東西,你覺(jué)得貴了,可以不買。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格是物業(yè)管理公司和業(yè)主們合同約定的,物管公司想變更收費(fèi)價(jià)格,沒(méi)有那么容易。當(dāng)然不排除個(gè)案,但總體來(lái)說(shuō),從法律以及相關(guān)政策角度出發(fā),物管不可能一家說(shuō)了算。行業(yè)也會(huì)加強(qiáng)自律,主管部門也不會(huì)放任不管。”葉原中說(shuō)。
根據(jù)新出臺(tái)的政策,今后業(yè)主委員會(huì)可采取公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇“物美價(jià)廉”的物業(yè)服務(wù)企業(yè),這也就意味著今后物業(yè)費(fèi)等可由業(yè)委會(huì)說(shuō)了算。此外,葉原中也提醒業(yè)主,既要有接受意識(shí),即“花錢享受服務(wù)”,還要有主體意識(shí),即清楚并能合理使用自己的權(quán)益。
延伸
收費(fèi)低導(dǎo)致物管水平難以提升
在以往實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的政策下,小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低,一些物業(yè)公司因賺不到錢,提供的物業(yè)服務(wù)“縮水”,導(dǎo)致物業(yè)管理水平不高、物業(yè)糾紛不斷。定價(jià)機(jī)制“松綁”后,小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量有望得到提升。
“物業(yè)費(fèi)上漲困難是一個(gè)大家都知道的現(xiàn)實(shí)。近期,我們調(diào)解了一宗物業(yè)調(diào)價(jià)糾紛,是一個(gè)帶電梯的舊小區(qū),這個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每平方米1 元,這次打算調(diào)價(jià)為每平方米1.6元,但是多數(shù)業(yè)主不同意。我們對(duì)該小區(qū)進(jìn)行的物業(yè)管理成本審核為每平方米1.57元,這還不包括稅金和一定的利潤(rùn),如果還是維持每平方米1元的收費(fèi),物業(yè)管理公司怎么經(jīng)營(yíng)下去?”市發(fā)改局副局長(zhǎng)葉原中說(shuō)。
虧本做不下去,物業(yè)管理公司退出是市場(chǎng)行為,可是這個(gè)小區(qū)又沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì),那這個(gè)小區(qū)的物業(yè)誰(shuí)來(lái)管理呢?
“沒(méi)有物業(yè)管理之后,只好由居委會(huì)先行代為管理,然后推進(jìn)該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立。業(yè)委會(huì)成立之后,可以再聘請(qǐng)新的物業(yè)管理公司進(jìn)駐。”葉原中認(rèn)為,這種現(xiàn)象又造成了政府一定的人力、物力、財(cái)力消耗。
經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),雖然一些物業(yè)管理公司仍在繼續(xù)經(jīng)營(yíng),但是在物業(yè)管理費(fèi)用難以足額收取的情況下,一些物業(yè)管理公司往往采取減少員工數(shù)量、降低服務(wù)質(zhì)量等手段維持基本運(yùn)營(yíng)。這又反過(guò)來(lái)導(dǎo)致業(yè)主更多的不滿。
近年來(lái),因物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題導(dǎo)致的糾紛也時(shí)有發(fā)生。例如,2013年2月,惠州市區(qū)江北的TCL雅園小區(qū)門口及樓棟電梯門口貼出通知,稱經(jīng)80%業(yè)主同意將原來(lái)1.1元/平方米·月的物業(yè)管理費(fèi)上調(diào)至1.6元/平方米·月。不少業(yè)主反映未被征求過(guò)意見(jiàn),惠城區(qū)物價(jià)局表示物業(yè)公司行為純屬亂來(lái),根本未在物價(jià)局備案。TCL雅園物業(yè)管理處解釋說(shuō),1.1元/平方米·月的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是在2007年定的,當(dāng)時(shí)的保安人員工資1500元/月,到2013年漲到 3000元/月,人工成本成倍增加。此外,公共設(shè)施的維護(hù)成本也在增加,物管處于虧損狀態(tài)。
據(jù)介紹,沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū),物業(yè)要提價(jià)很困難。按照現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定,物業(yè)收費(fèi)要提價(jià),需獲得100%業(yè)主同意才能通過(guò)。而數(shù)據(jù)顯示,截至去年末,全市856個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目(小區(qū))中,有126個(gè)成立了業(yè)委會(huì),組建率僅為14.7%。
多名受訪的業(yè)主建議,小區(qū)物業(yè)要提價(jià),就得公開(kāi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),真正做到“質(zhì)價(jià)相符”,服務(wù)水平提高了,業(yè)主才會(huì)同意提價(jià)。此外,由于有關(guān)物業(yè)管理等一系列政策的放開(kāi),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇,不排除有些公共收益高、管理相對(duì)簡(jiǎn)單的小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)反而會(huì)降低。
惠州市建集物業(yè)管理有限公司的葉經(jīng)理說(shuō),物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)放開(kāi)后,將由政府指導(dǎo)轉(zhuǎn)變成市場(chǎng)指導(dǎo)。“目前惠州一些老舊小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有些偏低,而新開(kāi)發(fā)的樓盤小區(qū)物業(yè)收費(fèi)則普遍適中,符合目前市場(chǎng)價(jià)格。”
他認(rèn)為,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)放開(kāi)后,老舊小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)應(yīng)該會(huì)有所提升,新小區(qū)則可能暫時(shí)維持不變。
最新資訊
- 上班族如何利用零碎時(shí)間備考2016-07-07
- 物業(yè)管理師《管理實(shí)務(wù)》復(fù)習(xí)和備考技巧2016-07-07
- 物業(yè)管理師備考技巧:五遍多樣復(fù)習(xí)法2016-07-07
- 物業(yè)管理師備考:如何培養(yǎng)解題思路?2016-06-30
- 物業(yè)管理師備考經(jīng)驗(yàn)之“五步走”策略2016-06-30
- 物業(yè)管理師考試備考7要素2016-06-28
- 物業(yè)管理師考試備考策略2016-06-28
- 物業(yè)管理師單選題做題方法2016-06-28
- 零基礎(chǔ)如何備考物業(yè)管理師考試2016-06-28
- 物業(yè)管理師備考五步攻略2016-06-20