“營(yíng)改增”對(duì)二手房交易中購(gòu)房者與售房者的影響
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“營(yíng)業(yè)稅”是對(duì)營(yíng)業(yè)額直接征稅，根據(jù)最2015年3.30規(guī)定，個(gè)人出售購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房的，免征營(yíng)業(yè)稅。此項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅由城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和銷售營(yíng)業(yè)稅組成，征收稅率為5.6%。
個(gè)人二手房營(yíng)改增了，只對(duì)房子增值部分征稅，沒增值就不征稅。以前營(yíng)業(yè)稅稅率是5.6%，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)增值稅稅率或?yàn)?1%，具體是多少只有等到政策出臺(tái)后才能確定，下面我給大家具體分析一下5月1日起個(gè)人二手房交易開征增值稅后對(duì)于購(gòu)房者和售房者的具體影響：
一、個(gè)人二手房營(yíng)改增對(duì)購(gòu)房者的影響
如果稅率由5.6%的營(yíng)業(yè)稅變?yōu)?1%的增值稅，一套成交價(jià)為200萬(wàn)元的普通住宅在5年內(nèi)出售，需要交納11.2萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅。改為稅率為11%的增值稅 之后，若按原價(jià)出售則需要繳納近20萬(wàn)元[200萬(wàn)÷(1+11%)×11%]的稅費(fèi)。個(gè)人購(gòu)房不存在抵扣，購(gòu)房者就要實(shí)實(shí)在在地多花8.8 萬(wàn)元。
二、個(gè)人二手房營(yíng)改增對(duì)售房者的影響
個(gè)人二手房交易需要繳納的增值稅為銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額，由于政策還沒有最終出來(lái)，到底哪些項(xiàng)目可以抵扣并不明確，是以前繳納的營(yíng)業(yè)稅嗎?況且以前的房子要是屬于福利分房又如何抵扣，再就是那些大約在2003年房子漲價(jià)前就已購(gòu)進(jìn)的成本很低的房子到底應(yīng)如何抵扣也是一個(gè)大問題，如果“進(jìn)項(xiàng)稅額”不到位，那么“營(yíng)改增”之后的稅負(fù)就會(huì)增加，這樣為了避免加重稅負(fù)，引發(fā)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁性上漲，我估計(jì)可能會(huì)有一個(gè)統(tǒng)一的、類似于營(yíng)業(yè)稅率的、比較低的增值稅率作為過渡政策。
總之，該政策的出臺(tái)是一件標(biāo)志性的大事，首次涉及自然人繳納增值稅征管，我相信稅務(wù)部門將打通政策落地的“最后一公里”，特別是對(duì)接納稅人的“最后一公尺”。
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最后，再給大家一個(gè)截至目前為止的二手房交易稅費(fèi)費(fèi)清單，以供參考：
1.契稅：(1)首套房且面積90平米以下，成交價(jià)*1%;(2)首套房且面積在90-144平米之間，成交價(jià)*1.5%;(3)其他：成交價(jià)*3%。
2.營(yíng)業(yè)稅：2015年3.30規(guī)定，個(gè)人出售購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房的，免征營(yíng)業(yè)稅。此項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅由城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和銷售營(yíng)業(yè)稅組成，征收稅率為5.6%。
3.個(gè)稅：個(gè)稅的征收方式為：應(yīng)納個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格*1%(或1.5%、3%);普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產(chǎn)為1.5%，拍賣房產(chǎn)為3%。對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個(gè)人所得稅。
4.印花稅：買賣雙方各0.05%：
5.土地增值稅：目前對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。核定征收方式：應(yīng)納土地增值稅額=計(jì)稅價(jià)格*核定征收率。一般城市土地增值稅核定征收標(biāo)準(zhǔn)：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產(chǎn)為5%。
6.登記費(fèi)：個(gè)人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元;非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。
7.房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：新建商品房按照3元/平方米收取，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。經(jīng)濟(jì)適用房減半收取，由買方承擔(dān)。其他情況按6元/平方米收取，由交易雙方各承擔(dān)50%。
8.傭金：成交價(jià)*3%，交易雙方各付一半。
9.貼花：5元/套。
10.評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)格100萬(wàn)以下部分收取評(píng)估結(jié)果的0.5%，以上部分0.25%。
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