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“營改增”企業(yè)物業(yè)管理收入稅率

更新時(shí)間:2016-04-17 06:20:01 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽4863收藏1458

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  1、融資

  金融服務(wù)提供商提供貸款、資金,房地產(chǎn)開發(fā)商可以取得6%或者11%的增值稅進(jìn)項(xiàng),但是暫時(shí)不能抵扣,增加的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)將由服務(wù)提供方和接受方協(xié)商承擔(dān)。

  2、從政府取得土地使用權(quán)

  房產(chǎn)稅從政府取得土地使用權(quán),因?yàn)檎遣恍枰U稅的,意味著房產(chǎn)開發(fā)商沒有辦法拿到增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣。土地出讓金在建造成本中的比重很高(甚至于50%)。因此,土地出讓金如果可以采取某種方法獲得進(jìn)項(xiàng)稅抵扣,對(duì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)較為有利。目前,業(yè)界就對(duì)土地出讓金采用“虛擬進(jìn)項(xiàng)稅”計(jì)算抵扣的呼聲很高。但是暫時(shí)還沒有任何消息表示國家允許抵扣從土地一級(jí)市場取得的土地成本。房地產(chǎn)商從二級(jí)市場獲得土地的的,即其他的企業(yè)轉(zhuǎn)出的,理論上轉(zhuǎn)出土地的企業(yè)需要交增值稅,相應(yīng)的,其下家就可以獲得發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣。

  3、在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中采購的部分服務(wù)

  這些服務(wù)包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)服務(wù)、銷售咨詢、市場推廣等服務(wù)、其他服務(wù),例如工程監(jiān)理等,其中大部分已經(jīng)納入到增值稅范疇中,稅率為6%,原增值稅應(yīng)稅服務(wù)相關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅可以被抵扣。還有些房地產(chǎn)中介,保險(xiǎn)還未納入,房產(chǎn)中介預(yù)計(jì)稅率為6%。房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在加入營改增后增加的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)將由服務(wù)提供方和接受方協(xié)商承擔(dān)。

  4、采購各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)

  物業(yè)管理服務(wù)業(yè)例如共用部位的運(yùn)行維護(hù)、區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)養(yǎng)護(hù)等;購買公眾責(zé)任保險(xiǎn);物業(yè)修繕目前還在征收營業(yè)稅。在未來,這些適用營業(yè)稅的項(xiàng)目,可能適用6%的增值稅,可以有更多的進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣。房地產(chǎn)開發(fā)商有其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以利用物業(yè)管理公司進(jìn)行稅務(wù)籌劃。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司適用的稅率為6%,但是商業(yè)地產(chǎn)租賃的稅率可能就為11%或者17%。那么商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以將拆分收入,將部分屬于商業(yè)地產(chǎn)租賃的業(yè)務(wù)劃分到物業(yè)管理當(dāng)中。

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  5、建筑服務(wù)

  建筑服務(wù)預(yù)計(jì)征收11% 的增值稅,房地產(chǎn)開發(fā)商獲得建筑服務(wù)相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣。

  6、銷售新建房產(chǎn)

  銷售房產(chǎn)目前仍需征收5%的營業(yè)稅,未來預(yù)期為11%的增值稅。

  7、出租房產(chǎn)

  出租房產(chǎn)目前仍需征收5%的營業(yè)稅,未來預(yù)期稅率可能為11%或者17%。房地產(chǎn)開發(fā)商出租房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅金難于被消耗,增加的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)將由出租房和承租方協(xié)商承擔(dān)。

  8、提供各類物業(yè)管理服務(wù)

  往后征稅6%增值稅,對(duì)于增值稅一般人納稅人的服務(wù)接收方,取得的發(fā)票可用于抵扣。

  “營改增”后,房地產(chǎn)利潤測算

  在進(jìn)行房地產(chǎn)利潤測算時(shí),需要考慮該房產(chǎn)項(xiàng)目是在一線城市還是二三線城市。如果房產(chǎn)項(xiàng)目在一線城市,那么他的土地開發(fā)成本將會(huì)大幅提高,如果還無法進(jìn)項(xiàng)抵扣的話,房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)會(huì)更大。但是二三線城市的土地成本相對(duì)較低,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響較小。

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