2017年經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》章節(jié)練習(xí)第五章

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　　第五章 房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價

　　一、單項選擇題

　　1.()是投資活動的出發(fā)點和歸結(jié)點。

　　A.投資

　　B.利潤

　　C.收益

　　D.以上答案都不對

　　2.()是指投資者將資金直接投入投資項目，形成流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的投資。

　　A.直接投資

　　B.間接投資

　　C.項目投資

　　D.證券投資

　　3.某房地產(chǎn)投資項目的初始投資額為400萬元，經(jīng)營期為5年，基準收益率為10%，凈現(xiàn)值為168.62萬元，若每年年末的凈現(xiàn)金流量相等，則每年年末的凈現(xiàn)金流量為()萬元。(P/A，10%，5)=3.7908

　　A.250

　　B.200

　　C.175

　　D.150

　　4.年利率為6%，設(shè)每季度復(fù)利一次，若10年內(nèi)每季度都能得到500元，則現(xiàn)在應(yīng)存款()元。

　　A.12786

　　B.15697

　　C.14958

　　D.13469

　　5.將1000元存入銀行，年利率為6%，如果按復(fù)利計算，則三年后的本利和為多少?

　　A.1180

　　B.1191.02

　　C.1080

　　D.1000

　　6.將一筆資金按年利率6%存入銀行，以復(fù)利計息，要在5年后本利和為100萬元，則現(xiàn)在應(yīng)存款()萬元。

　　A.60

　　B.74.73

　　C.65.25

　　D.55.65

　　7.已知某筆貸款的年利率為15%，按季度計息，則該筆貸款的實際年利率為()。

　　A.13.35%

　　B.14.55%

　　C.15.87%

　　D.12.93%

　　8.如現(xiàn)在投資10萬元，預(yù)計年利率為10%，分5年等額回收，每年可回收()萬元。已知：(A/P，10%，5)=0.26380

　　A.2.638

　　B.2.138

　　C.2.100

　　D.2.771

　　9.某方案初期投資額為300萬元，此后每年年末的運營費用為40萬元，方案的壽命期為10年，10年后的殘值為零。假設(shè)基準收益率為10%，已知：(P/A，10%，10)=6.144，則該方案總費用的現(xiàn)值是()萬元。

　　A.245.76

　　B.545.76

　　C.1356.86

　　D.1843.20

　　10.經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出主要由固定資產(chǎn)投資和()兩大部分組成。

　　A.經(jīng)營成本

　　B.土地取得成本

　　C.開發(fā)成本

　　D.開發(fā)費用

　　11.項目投資現(xiàn)金流量表也稱為全部投資現(xiàn)金流量表，以()作為計算基礎(chǔ)。

　　A.投資者的出資額

　　B.全部投資

　　C.現(xiàn)金收支

　　D.以上都不對

　　12.某建設(shè)項目當(dāng)設(shè)定折現(xiàn)率為15%時，求得的財務(wù)凈現(xiàn)值為186萬元;當(dāng)設(shè)定折現(xiàn)率為18%時，求得的財務(wù)凈現(xiàn)值為-125萬元，則該建設(shè)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)是()。

　　A.16.79%

　　B.17.28%

　　C.18.64%

　　D.19.79%

　　13.某建設(shè)項目投資1000萬元，項目投資建設(shè)期為1年，此后從第二年年末開始每年將有200萬元的凈收益，方案的經(jīng)營期為10年，壽命期結(jié)束時的凈殘值為零。若基準收益率為12%，則該項目的年凈收益為()時，凈現(xiàn)值為零。已知：(P/A，12%，10)=5.650，(P/F，12%，1)=0.8929。

　　A.185萬元

　　B.198萬元

　　C.169萬元

　　D.168萬元

　　14.方案壽命期內(nèi)使現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值等于零時的利率是()。

　　A.投資利潤率

　　B.市場利率

　　C.基準收益率

　　D.財務(wù)內(nèi)部收益率

　　15.某建設(shè)項目的總投資為5600萬元，年平均利潤總額為1200萬元，則該建設(shè)項目的投資利潤率為()。

　　A.23.43%

　　B.21.43%

　　C.17.65%

　　D.18.46%

　　二、多項選擇題

　　1.房地產(chǎn)置業(yè)投資主要形式有()。

　　A.購買型房地產(chǎn)投資

　　B.租賃型房地產(chǎn)投資

　　C.房地產(chǎn)投資信托資金

　　D.住房抵押貸款支持證券

　　E.自營型房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　2.與其他類型的投資相比，下列選項中屬于房地產(chǎn)投資特點的有()。

　　A.投資品種的多樣性

　　B.投資變現(xiàn)的復(fù)雜性

　　C.投資價值的附加性

　　D.投資區(qū)域的差異性

　　E.投資收益的確保性

　　3.房地產(chǎn)投資的主體構(gòu)成包括()。

　　A.國家

　　B.企業(yè)

　　C.個人

　　D.社會

　　E.集體

　　4.下列關(guān)于名義利率與實際利率的表述中，正確的有()。

　　A.當(dāng)計息周期為一年時，年名義利率等于年實際利率

　　B.實際利率真實地反映了資金的時間價值

　　C.通常采用連續(xù)復(fù)利計息法計算利息

　　D.名義利率相同時，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大

　　E.當(dāng)計息周期的時間無限小，就屬于連續(xù)復(fù)利的一次性支付計算公式

　　5.出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出主要由()構(gòu)成。

　　A.經(jīng)營成本

　　B.開發(fā)成本

　　C.土地取得成本

　　D.開發(fā)費用

　　E.銷售稅費

　　6.對于一般的建設(shè)項目，其總投資包括()。

　　A.債券投資

　　B.建設(shè)投資

　　C.建設(shè)期利息

　　D.流動資金

　　E.企業(yè)所得稅

　　7.房地產(chǎn)開發(fā)投資項目財務(wù)評價的基本報表包括()。

　　A.資產(chǎn)負債表

　　B.現(xiàn)金流量表

　　C.損益表

　　D.開發(fā)建設(shè)投資估算表

　　E.資金來源于運用表

　　8.在資產(chǎn)負債表中，負債分為()。

　　A.流動負債

　　B.建設(shè)投資借款

　　C.應(yīng)收賬款

　　D.流動資金借款

　　E.在建工程

　　9.下列指標中，用以反映出售型房地產(chǎn)投資項目盈利能力的指標有()。

　　A.速動比率

　　B.利息備付率

　　C.財務(wù)凈現(xiàn)值

　　D.投資回收期

　　E.資產(chǎn)負債率

　　10.某建設(shè)項目，當(dāng)基準收益率i1=12%時，凈現(xiàn)值為760萬元;當(dāng)i2=15%時，凈現(xiàn)值為一500萬元，平均資金成本率為12.2%，則該項目()。

　　A.內(nèi)部收益率在12%一15%之間

　　B.可行

　　C.不可行

　　D.內(nèi)部收益率>15%

　　E.內(nèi)部收益率<12

　　11.采用內(nèi)部收益率作為房地產(chǎn)開發(fā)項目投資評估的指標，其主要優(yōu)點是()。

　　A.考慮了基準收益率

　　B.能顯示投資回收期的長短

　　C.計算時無須事先確定基準收益率

　　D.考慮了資金時間價值

　　E.考慮了項目在整個計算期內(nèi)的經(jīng)濟狀況

　　12.下列關(guān)于財務(wù)內(nèi)部收益率的說法中，正確的有()。

　　A.當(dāng)財務(wù)內(nèi)部收益率高于目標收益率時，投資項目是可行的

　　B.財務(wù)內(nèi)部收益率是當(dāng)項目壽命期終了時所有投資正好被收回的收益率

　　C.同一項目的全投資財務(wù)內(nèi)部收益率一定高于資本金財務(wù)內(nèi)部收益率

　　D.財務(wù)內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率

　　E.財務(wù)內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小

　　13.在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。

　　A.投資回報

　　B.投資回收

　　C.折舊和攤銷

　　D.在成本中列支的利息

　　E.可用于還款的利潤

　　14.反映房地產(chǎn)企業(yè)投資項目清償性的指標是()。

　　A.成本利潤率

　　B.財務(wù)比率

　　C.利息備付率

　　D.借款償還期

　　E.資本金凈利潤率

　　15.基準收益率的確定一般以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，同時綜合考慮()等影響因素。

　　A.資金成本

　　B.投資風(fēng)險

　　C.投資回報

　　D.通貨膨脹

　　E.資金限制

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　　一、單項選擇題

　　1、[答案]：C

　　[解析]：收益是投資活動的出發(fā)點和歸結(jié)點。

　　2、[答案]：A

　　[解析]：直接投資是指投資者將資金直接投入投資項目，形成流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的投資。

　　3、[答案]：D

　　[解析]：由題干可知，初始投資P0=400萬，若每年年末的凈現(xiàn)金流量相等，把年值A(chǔ)轉(zhuǎn)化為P，P-P0就是凈現(xiàn)值，計算公式如下：

　　P-P0=A×(P/A，10%，5)-400=168.62

　　解得A=150

　　4、[答案]：C

　　[解析]：500×[(1+6%/4)^40-1]/ [1.5%×(1+6%/4)^40]=14958

　　5、[答案]：B

　　[解析]：本利和=1000×(1+6%)^3=1191.02(元)，利息=1191.02-1000=191.02(元)。

　　6、[答案]：B

　　[解析]：F～P，P=F(P/F，i，n)=F(1+i)n=100÷(1+6%)5=74.73(萬元)。

　　7、[答案]：C

　　[解析]：實際年利率i=(1+rn)n=(1+15%4)4-1=15.87%。

　　8、[答案]：A

　　[解析]：10×(A/P，10%，5)=2.638

　　9、[答案]：B

　　[解析]：A～P，P=A(P/A，10%，10)=40×6.144=245.76(萬元)，因此該方案總費用的現(xiàn)值=245.76+300=545.76(萬元)。

　　10、[答案]：A

　　[解析]：本題考查經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出。

　　11、[答案]：B

　　[解析]：本題考查項目投資現(xiàn)金流量表的概念理解。

　　12、[答案]：A

　　[解析]：財務(wù)內(nèi)部收益率=15%+(18%-15%)×186/(186+125)=16.79%。另一方法，F(xiàn)IRR一定小于18%，因此C.D首先被排除，再在A.B之間做比較。

　　13、[答案]：B

　　[解析]：A×(P/A,12%,10)×(P/F,12%,1)=A×5.65×0.8929=1000

　　14、[答案]：D

　　[解析]：本題考查財務(wù)內(nèi)部收益率概念的理解。

　　15、[答案]：B

　　[解析]：投資利潤率=1200/5600×100%=21.43%。

　　二、多項選擇題

　　1、[答案]：AB

　　[解析]：房地產(chǎn)置業(yè)投資主要有購買型房地產(chǎn)投資和租賃型房地產(chǎn)投資兩種類型。

　　2、[答案]：ABCD

　　[解析]：房地產(chǎn)投資的特點包括選項ABCD在內(nèi)的8項內(nèi)容。

　　3、[答案]：ABC

　　[解析]：房地產(chǎn)投資主體是指直接從事房地產(chǎn)投資活動的投資者，主要包括國家、企業(yè)和個人三種類型。

　　4、[答案]：ABDE

　　[解析]：本題考查名義利率和實際利率的表述。通常采用間斷復(fù)利計息法計算利息，選項C有誤。

　　5、[答案]：BCDE

　　6、[答案]：BCD

　　[解析]：對于一般的建設(shè)項目，其總投資為建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金。

　　7、[答案]：ABCE

　　8、[答案]：ABD

　　[解析]：本題考查資產(chǎn)負債表的概念。

　　9、[答案]：CD

　　10、[答案]：AB

　　11、[答案]：CDE

　　12、[答案]：ABD

　　[解析]：全投資不一定高于資本金財務(wù)內(nèi)部收益率，選項C有誤;財務(wù)內(nèi)部收益率與投資風(fēng)險無直接關(guān)系，選項E有誤。

　　13、[答案]：CDE

　　14、[答案]：BCD

　　15、[答案]：ABDE

　　[解析]：基準收益率的確定一般以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，同時綜合考慮選項ABDE四項內(nèi)容。

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