2017年理財規(guī)劃師二級《綜合評審》輔導案例(3)

　　【摘要】2017年下半年理財規(guī)劃師考試尚未開始，環(huán)球網校理財規(guī)劃師頻道為您提供"2017年理財規(guī)劃師二級《綜合評審》輔導案例(3)”，請理財規(guī)劃師考生認真閱讀下文，做好考試準備。

　　編輯推薦:2017年下半年理財規(guī)劃師《基礎知識》輔導匯總

　　那么，唱響末路狂歌的別墅物業(yè)，究竟如何衡量其投資價值，并有效規(guī)避其間的潛在風險與投資陷阱呢?

　　根據別墅市場的現(xiàn)狀和特點，整體可以分為高檔別墅、中檔別墅和經濟型別墅三個層次。市場人士分析，無論選擇哪種層次的別墅，其投資價值標準必須綜合政策因素、稅務因素、區(qū)域板塊、個案項目及歷史售價沿革等多種因素進行分析判斷。(環(huán)球網校提供2017年理財規(guī)劃師二級《綜合評審》輔導案例)

　　其一，要綜合考慮別墅板塊在所在城市的地理位置、居住意義、治安狀況和花園占地面積等情況。一般而言，市區(qū)公寓，例如CBD地段的高檔公寓的買家，更多傾向于長期自住;而郊區(qū)別墅的買家傾向于度假或者長線投資。因為前者交通、配套較為完善，便于買家安排工作和日常生活，投資的回報也較為穩(wěn)定，即未來若干年內會有多少回報都是能看得清的。

　　相反，郊區(qū)別墅由于配套等往往不足，只能適合度假，或者買了之后放著不動，等待一段時間之后的升值。而這些別墅的升值空間可能比市區(qū)公寓更大，不過別墅的投資更考驗買家的眼光。因為有的別墅價值可能會大幅增長，而不好的別墅可能將來會有價無市。

　　以上海區(qū)域為例，相關別墅成交數據顯示：近期別墅成交中投資客的比例逐漸升高，去年8月投資客比例占成交總量的12%，比7月同期上升8%左右。其中，熱點的外圍地區(qū)諸如浦東康橋板塊、莘閔板塊、松江泗涇、佘山板塊等。

　　鑒于上海市中心區(qū)高檔公寓的單價已超過3萬元/平方米，使得資金實力一般的客戶望而卻步，調轉方向投資外圍別墅。

　　其次，考慮個人的投資偏好。(環(huán)球網校提供2017年理財規(guī)劃師二級《綜合評審》輔導案例)

　　一般而言，激進型的投資者可考慮在郊區(qū)別墅中精挑細選，買了之后不用裝修，等待大幅升值后才出手;但穩(wěn)妥型的投資者，最好選擇市區(qū)的高端公寓。因為這些公寓基本不需要自行裝修，買了就可以立刻入住或者放租，一方面節(jié)約了裝修時間和精力，另一方面租客客源也較別墅廣。

　　上海業(yè)務規(guī)模最大的二手房代理商上海中原物業(yè)代理有限公司浦東別墅組經理王艷偉表示，近期成交客戶有幾個明顯的特點：投資意向明確、預算高、出手快、一次性付款、青睞經濟型別墅。

　　第三，政府實施“住宅禁商”之后，如果想選擇別墅物業(yè)作為經營地點，須向當地的工商局等政府部門提出咨詢和辦理流程，按正規(guī)程序辦理相關手續(xù)后方可經營。

　　第四，交易的時候應該特別注意別墅的產權問題(產權的清晰度是整個交易中最重要的)、交易手續(xù)的監(jiān)管、交易資金的安全問題(資金數額一般較大)，因此建議委托專業(yè)的大型中介公司協(xié)助跟進，因為它們能夠提供專業(yè)的服務，這對買賣雙方都有保障。

　　以買賣二手獨立別墅的稅費為例，上海漢宇房地產顧問有限公司市場部總監(jiān)孫文勤就此分析指出，獨立別墅市場的激活與稅費調整關系非常得緊密。按照2005年6月1日上海市出臺的有關花園住房土地增值稅的政策，獨立別墅征收的土地增值稅按照四級差額累進制計算，最低稅率為30%，另外還有5.55%的營業(yè)稅和3%的契稅，再加上中介費等其他費用，轉讓一套獨立別墅利潤的50%都會被稅費吃掉。如此高昂的轉讓成本確實會讓很多投資者買賣二手獨立別墅都顯得比較慎重。

　　環(huán)球網校友情提示：2017年理財規(guī)劃師二級《綜合評審》輔導案例(1)之外的更多理財規(guī)劃師相關復習資料，請關注環(huán)球網校理財規(guī)劃師頻道，除此之外，在環(huán)球網校理財規(guī)劃師論壇，將有更多理財規(guī)劃師考友與您一起交流考試信息。

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　　根據別墅市場的現(xiàn)狀和特點，整體可以分為高檔別墅、中檔別墅和經濟型別墅三個層次。市場人士分析，無論選擇哪種層次的別墅，其投資價值標準必須綜合政策因素、稅務因素、區(qū)域板塊、個案項目及歷史售價沿革等多種因素進行分析判斷。(環(huán)球網校提供2017年理財規(guī)劃師二級《綜合評審》輔導案例)

　　其一，要綜合考慮別墅板塊在所在城市的地理位置、居住意義、治安狀況和花園占地面積等情況。一般而言，市區(qū)公寓，例如CBD地段的高檔公寓的買家，更多傾向于長期自住;而郊區(qū)別墅的買家傾向于度假或者長線投資。因為前者交通、配套較為完善，便于買家安排工作和日常生活，投資的回報也較為穩(wěn)定，即未來若干年內會有多少回報都是能看得清的。

　　相反，郊區(qū)別墅由于配套等往往不足，只能適合度假，或者買了之后放著不動，等待一段時間之后的升值。而這些別墅的升值空間可能比市區(qū)公寓更大，不過別墅的投資更考驗買家的眼光。因為有的別墅價值可能會大幅增長，而不好的別墅可能將來會有價無市。

　　以上海區(qū)域為例，相關別墅成交數據顯示：近期別墅成交中投資客的比例逐漸升高，去年8月投資客比例占成交總量的12%，比7月同期上升8%左右。其中，熱點的外圍地區(qū)諸如浦東康橋板塊、莘閔板塊、松江泗涇、佘山板塊等。

　　鑒于上海市中心區(qū)高檔公寓的單價已超過3萬元/平方米，使得資金實力一般的客戶望而卻步，調轉方向投資外圍別墅。

　　其次，考慮個人的投資偏好。(環(huán)球網校提供2017年理財規(guī)劃師二級《綜合評審》輔導案例)

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　　上海業(yè)務規(guī)模最大的二手房代理商上海中原物業(yè)代理有限公司浦東別墅組經理王艷偉表示，近期成交客戶有幾個明顯的特點：投資意向明確、預算高、出手快、一次性付款、青睞經濟型別墅。

　　第三，政府實施“住宅禁商”之后，如果想選擇別墅物業(yè)作為經營地點，須向當地的工商局等政府部門提出咨詢和辦理流程，按正規(guī)程序辦理相關手續(xù)后方可經營。

　　第四，交易的時候應該特別注意別墅的產權問題(產權的清晰度是整個交易中最重要的)、交易手續(xù)的監(jiān)管、交易資金的安全問題(資金數額一般較大)，因此建議委托專業(yè)的大型中介公司協(xié)助跟進，因為它們能夠提供專業(yè)的服務，這對買賣雙方都有保障。

　　以買賣二手獨立別墅的稅費為例，上海漢宇房地產顧問有限公司市場部總監(jiān)孫文勤就此分析指出，獨立別墅市場的激活與稅費調整關系非常得緊密。按照2005年6月1日上海市出臺的有關花園住房土地增值稅的政策，獨立別墅征收的土地增值稅按照四級差額累進制計算，最低稅率為30%，另外還有5.55%的營業(yè)稅和3%的契稅，再加上中介費等其他費用，轉讓一套獨立別墅利潤的50%都會被稅費吃掉。如此高昂的轉讓成本確實會讓很多投資者買賣二手獨立別墅都顯得比較慎重。

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