2017年經(jīng)濟(jì)師考試初級(jí)房地產(chǎn)考點(diǎn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

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　　國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和有償使用

　　一. 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

　　(一) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥范圍

　　國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地

　　城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地

　　國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地

　　法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地

　　(二) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥程序

　　申請(qǐng) 審批撥地 發(fā)證

　　(三) 劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的管理

　　劃撥土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件

　　土地使用者為公司、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人

　　有國(guó)有土地使用證

　　具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明

　　劃撥土地轉(zhuǎn)讓﹡

　　受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納出讓金

　　不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家

　　劃撥土地出租

　　劃撥土地地上物出租的，應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國(guó)家

　　劃撥土地抵押

　　房地產(chǎn)抵押的，抵押金額不應(yīng)包括土地價(jià)格因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，辦理出讓手續(xù)并補(bǔ)交地價(jià)，凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理

　　二.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

　　(一)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式和特征

　　1.出讓方式

　　招標(biāo),拍賣,掛牌,協(xié)議等方式.

　　2.出讓特征

　　土地出讓是國(guó)家壟斷行為(只有國(guó)有土地才能出讓)

　　出讓使用權(quán)有使用期限

　　使用權(quán)出讓是有償?shù)?mdash;—土地使用權(quán)出讓金

　　建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)定——地表、地上、地下分設(shè)

　　土地使用者權(quán)利范圍有限——地下資源、埋藏物與市政公用設(shè)施權(quán)屬另立

　　(二)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金

　　指通過出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租以及國(guó)家在出讓之前的開發(fā)成本及有關(guān)費(fèi)用

　　在簽訂出讓合同后60日內(nèi)支付

　　(三)招標(biāo)拍賣和掛牌出讓方式及程序

　　1.一般規(guī)定

　　編制出讓文件

　　發(fā)布出讓公告

　　出讓公告的內(nèi)容

　　出讓底價(jià)的確定

　　資格審查

　　2. 三種出讓各自的程序

　　(1)招標(biāo)出讓的程序

　　【重點(diǎn)與難點(diǎn)】

　　投標(biāo)人不得少于3個(gè)，如果少于3人，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動(dòng)

　　(2)拍賣出讓程序

　　【重點(diǎn)與難點(diǎn)】

　　在拍賣中，競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。

　　(3)掛牌出讓程序

　　在掛牌起始日，出讓人將宗地的情況在土地交易所掛牌公布，時(shí)間不少于10個(gè)工作日

　　符合條件的競(jìng)買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)

　　出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示的掛牌價(jià)格

　　出讓人在掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人

　　掛牌截至應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定

　　簽訂成交確訂書

　　簽訂出讓合同

　　公布出讓結(jié)果

　　辦理土地使用權(quán)證書

　　3.建設(shè)用地使用權(quán)的受讓

　　簽訂成交確認(rèn)書

　　簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》

　　公布出讓結(jié)果

　　領(lǐng)取建設(shè)用地使用權(quán)證書

　　(四)協(xié)議出讓及程序

　　1.協(xié)議出讓組織實(shí)施管理

　　2006年出臺(tái)<規(guī)范>,要求建立協(xié)議出讓中的重大事項(xiàng)集體決策制度.

　　2. 協(xié)議出讓范圍

　　3.協(xié)議出讓類型

　　(1)政府供地(2)原劃撥承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓(3)劃撥用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓(4)出讓用地使用權(quán)改變用途協(xié)議出讓(5)續(xù)期協(xié)議出讓

　　4.協(xié)議出讓最低價(jià)

　　不得低于新增用地有償使用費(fèi),征地補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)之和,不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%.

　　5.協(xié)議出讓程序

　?、?擬定并批準(zhǔn)協(xié)議出讓最低價(jià)

　?、?市、縣國(guó)土部門編制土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，報(bào)同級(jí)政府批準(zhǔn)后，向社會(huì)公布

　?、?申請(qǐng)人向土管部門提出意向用地申請(qǐng)，政府接受申請(qǐng)時(shí)間不少于30日

　?、?市、縣政府國(guó)土部門制定協(xié)議出讓土地方案，并確定協(xié)議出讓底價(jià)

　　⑤ 市、縣國(guó)土部門與意向申請(qǐng)人協(xié)商一致，簽訂出讓合同

　?、?合同簽訂7日內(nèi)，向社會(huì)公布出讓結(jié)果，公布時(shí)間不得少于15日

　?、?受讓方支付全部出讓金后，辦理土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證

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　　【新增內(nèi)容】

　　協(xié)議出讓過程中，有下列行為之一，對(duì)負(fù)責(zé)人員給予行政處分：

　　不按照規(guī)定公布建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃或者協(xié)議出讓結(jié)果的

　　確定出讓底價(jià)時(shí)未經(jīng)集體決定的

　　泄漏出讓底價(jià)的

　　低于協(xié)議出讓最低價(jià)出讓建設(shè)用地使用權(quán)的

　　減免建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的

　　(五)協(xié)議出讓于招標(biāo)拍賣掛牌區(qū)別

　　(1) 使用范圍(2)出讓金形成方式(3)最低價(jià)確定的原則

　　(六)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

　　1. 出讓合同的概念

　　指土地出讓方(國(guó)家)與受讓方之間就國(guó)有土地使用權(quán)出讓達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議

　　由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂

　　2 .出讓合同的特征

　　是出讓雙方當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議

　　出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門

　　受讓方一般為境內(nèi)外公司組織與個(gè)人

　　出讓合同對(duì)轉(zhuǎn)讓合同起著制約作用

　　3. 出讓合同的內(nèi)容

　　4.出讓雙方的權(quán)利義務(wù)

　　出讓方權(quán)利義務(wù)

　　對(duì)方違約，出讓方可解除合同并請(qǐng)求違約賠償

　　對(duì)未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地，可以罰款直至收回土地

　　應(yīng)向受讓方提供達(dá)到合同規(guī)定條件的場(chǎng)地與資料

　　受讓方權(quán)利義務(wù)

　　對(duì)方違約，受讓方可解除合同并請(qǐng)求違約賠償

　　可辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證

　　可按規(guī)劃要求開發(fā)利用土地

　　5.出讓合同的變更和解除

　　變更——較為多見的是改變土地用途

　　應(yīng)取得土地管理部門和規(guī)劃部門的同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金

　　解除——多見于雙方違約或土地管理部門收回土地

　　三.國(guó)有建設(shè)用地租賃

　　(一)國(guó)有建設(shè)用地租賃范圍

　　適用范圍

　　國(guó)家將土地租給使用者，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門簽訂一定期限的土地租賃合同，并支付租金的行為

　　是解決劃撥土地從無償使用過渡到有償使用的一種有效方式

　　(二)租賃方式

　　招標(biāo)

　　拍賣

　　協(xié)議

　　(三)租賃期限

　　短期租賃

　　年限不超過5年

　　長(zhǎng)期租賃

　　5年以上，法定出讓年限以下

　　(四)租賃合同

　　租賃期六個(gè)月以上的應(yīng)當(dāng)由市、縣土地管理部門簽訂合同

　　(五)承租土地的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押

　　轉(zhuǎn)租

　　承租土地使用權(quán)仍歸原承租人，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地他項(xiàng)權(quán)利

　　轉(zhuǎn)讓

　　承租土地使用權(quán)由第三人取得，原承租人脫離合同關(guān)系

　　抵押

　　地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用權(quán)隨之抵押

　　抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓

　　(六)承租土地使用權(quán)的收回

　　國(guó)家因公共利益需要收回，給承租人以補(bǔ)償

　　承租人的某些違約情況下，國(guó)家可解除合同收回

　　承租土地使用權(quán)期滿未續(xù)期的，無償收回

　　四.建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股

　　(一)出資或授權(quán)經(jīng)營(yíng)使用范圍

　　以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入新設(shè)企業(yè)

　　土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有

　　(二)報(bào)批程序

　　提出申請(qǐng)-擬定土地資產(chǎn)處置方案-初審-備案-變更登記

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