2019注冊國際理財規(guī)劃師模擬試題：個人理財實(shí)務(wù)（7）

因?yàn)樽試H理財規(guī)劃師的考試中更側(cè)重于對考生實(shí)際操作能力的考察，因此我們在復(fù)習(xí)時應(yīng)該對于實(shí)務(wù)操作能力傾注更大的精力，今天環(huán)球網(wǎng)校理財規(guī)劃師頻道根據(jù)2019年最新的命題方向?yàn)榇蠹艺砹藢ｎ}練習(xí)“2019注冊國際理財規(guī)劃師模擬試題：個人理財實(shí)務(wù)”，請考生認(rèn)真完成以下試題。

第七章 房地產(chǎn)理財

一、單選題

1.由于政策的潛在變化而有可能給房地產(chǎn)投資者帶來經(jīng)濟(jì)損失，是指住宅房地產(chǎn)投資存在(C)。

A.意外風(fēng)險 B.交易風(fēng)險 C.政策風(fēng)險 D.變現(xiàn)風(fēng)險

2.前期還款較多(清償本金較多)，后期還款壓力逐漸減弱，這種還款方式是指(A)。

A.等額本金還款方式 B.等額本息還款方式

C.雙周供還款 D.寬限期還款

3.某筆商業(yè)性抵押貸款50萬元，貸款期限20年，貸款利率為6%，該筆貸款在等額本息還款方式下每月還款額為(B)元。

A.3825.16 B.3582.16 C.4325.26 D.4253.26

4.職工購買、建造、翻建、大修自住住房，可以申請住房公積金貸款，申請貸款應(yīng)具備條件之一是連續(xù)正常繳存住房公積金(A)以上。

A.六個月 B.一年 C.三個月 D.無時間規(guī)定

5.職工在個人貸款超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的公積金貸款最高額度后會就超出部分可申請商業(yè)性貸款。公積金貸款和商業(yè)性貸款的同時使用稱為(B)。

A.聯(lián)合貸款 B.組合貸款　 C.全額貸款　 D.綜合貸款

二、多項選擇題

1.房地產(chǎn)是土地、地上建筑物實(shí)體部分及其附帶的各種權(quán)益的總稱，權(quán)益部分包括房地產(chǎn)(ABCD)。

A.所有權(quán) B.使用權(quán) C.租賃權(quán) D.抵押權(quán)

2.以下屬于政策性保障住房的有(BCD)。

A.期房　 B.廉租房　 　C.公共租賃房 D.經(jīng)濟(jì)適用房

3.住宅房地產(chǎn)估價有利于市場交易的公平，在價格評估中應(yīng)遵循的原則有(ABC)。

A.合法性原則 B.公平性原則 C.替代原則 D.一致性原則

4.影響住宅房地產(chǎn)投資價值的因素包括(ABCD)。

A.配套設(shè)施齊全程度 B.教育資源豐富程度

C.樓盤容積率 D.物業(yè)管理水平

5.職工個人對繳存的住房公積金提取使用有一定的限制條件。提取使用職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額，下列符合提取條件的是(ABD)。

A.購買、建造、翻建、大修自住住房 B.離休、退休職工

C.因公造成殘疾 D.完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系

三、判斷題

1.住宅房地產(chǎn)投資已成為我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要內(nèi)容，其投資市場潛力巨大，發(fā)展空間非常廣闊。(√)

2.在實(shí)際生活中，即使房屋在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場上轉(zhuǎn)讓兩次以上，人們也習(xí)慣上統(tǒng)稱為二手房。(√)

3.我國商業(yè)銀行出于競爭壓力的考慮，為了吸引客戶，通常對借款人提前還貸行為只是做了提前預(yù)約等方面的規(guī)定，而不采取懲罰措施。因此，借款人提前還款不屬于一種違約行為。(×)

4.容積率與樓盤綠化、園林建造用地空間，建筑擁擠程度密切相關(guān)，關(guān)系到居住質(zhì)量。因此高容積率的樓盤更吸引投資者，其投資價值也大。 (×)

5.首付款是住房購買時的第一筆預(yù)付款，目前我國規(guī)定最低首付比例是個人(家庭)首套房購房貸款最低首付比例為房款全額的四成。(×)

四、簡答題

1.投資者購買期房時應(yīng)查驗(yàn)開發(fā)商的哪“五證”?其中最關(guān)鍵的是哪一證件?

答：購房者在選購期房時，一定要查驗(yàn)開發(fā)商的“五證”，即《國有土地使用權(quán)證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證》。這些證件在當(dāng)?shù)匕l(fā)證機(jī)關(guān)的網(wǎng)站上均可鑒別真?zhèn)巍?ldquo;五證”之中最關(guān)鍵的是《商品房預(yù)售許可證》。

2.簡述住宅房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)。

答：(1)投資規(guī)模大、成本高;(2)投資的獨(dú)特性;(3)投資周期長;(4)投資的專業(yè)性;(5)投資的高收益與高風(fēng)險。

3.投資者購房能力評估應(yīng)包括哪些方面?

答：個人(家庭)購房支付能力評估包括兩個方面的內(nèi)容，即首付款支付能力和每月還款能力評估。首付款是住房購買時的第一筆預(yù)付款，目前我國規(guī)定最低首付比例是個人(家庭)首套房購房貸款最低首付比例為房款全額的三成，貸款購買二套房首付款比例不低于六成。個人(家庭)投資住宅首先應(yīng)考慮是否具備首付能力，并且在支付首付后不影響個人(家庭)的基本生活保障。其次，個人(家庭)還應(yīng)充分評估自己在取得住房抵押貸款后，每月償還貸款本息所能承受的程度。個人(家庭)還款能力評估需充分考慮家庭月收入、家庭月支出、月還款額等因素，通常認(rèn)為房貸月供不應(yīng)超過個人(家庭)每月正常可支配收入的三分之一到二分之一。個人(家庭)月還款能力評估，除考慮上述因素以外，還應(yīng)關(guān)注還款對家庭消費(fèi)水平、生活品質(zhì)的影響程度，銀行對個人收入證明的規(guī)定，購房各項稅費(fèi)以及房屋交付入住不菲的裝修費(fèi)等。

4.簡述等額本金還款和等額本息還款兩種方式的主要區(qū)別。

答：等額本金還款方式的優(yōu)勢在于前期還款較多(清償本金較多)，后期還款壓力逐漸減弱，但等額本金還款每月還款額不固定，給借款人的計算工作與償付帶來不便。大多數(shù)剛購房的個人(家庭)，在支付住宅首付款和裝修費(fèi)之后，經(jīng)濟(jì)緊張，而等額本金還款方式注重本金償還的特點(diǎn)，使得貸款初期月還款額過高，對個人(家庭)而言還款壓力過大，隨著貸款期限的推移，每月還款額按一定的速度遞減，這又與居民收入水平穩(wěn)定提高的實(shí)際情況相違背。

等額本息還款方式的優(yōu)勢在于每月還款額固定，便于借款人安排支出，操作簡單。但由于前期每月還款額中大部分用于支付利息，而本金償還較少，使得整個貸款期限內(nèi)支付總利息比等額本金還款方式高。

5.哪些情況下不宜進(jìn)行提前還款?

答：(1)采用等額本息還款方式，已進(jìn)入還款中期的貸款。等額本息還款方式前期月供多用于支付利息，而償還的本金較少，因此還款中期以后再提前還貸則更多的是償還的本金，實(shí)際節(jié)省的利息是有限的。

(2)采用等額本金還款方式，已還款期達(dá)到整個貸款期限四分之一左右的貸款。這時等額本金還款的月供款中償還本金的部分通常多于支付利息部分，提前還貸也不利于有效節(jié)省利息。

(3)公積金貸款和享受七折利率的商業(yè)性貸款。商業(yè)銀行5年期定期存款利率、國債5年期利率一般都高于公積金貸款利率和七折商業(yè)性貸款利率，投資者將提前還貸資金投向定期存款或國債更劃算，而且投資者再次購房將不會享受到七折利率。

(4)投資者手上有較好的投資項目，其投資收益率高于貸款利率，則沒有必要選擇提前還貸。

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