2021房估師考試《理論與方法》考點(diǎn)：報(bào)酬率的確定

考點(diǎn)：報(bào)酬率的確定

1.報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)(熟悉)

投資回收——所投入資金的收回，即保本。

投資回報(bào)——所投入的資金全部收回以后的額外所得，即報(bào)酬。

投資收益與風(fēng)險(xiǎn)呈正相關(guān)。估價(jià)采用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對象凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的報(bào)酬率。

房地產(chǎn)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)。不同地區(qū)、時(shí)期、用途、類型的房地產(chǎn)，由于風(fēng)險(xiǎn)不同，報(bào)酬率是不盡相同的。

不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型房地產(chǎn)的不同權(quán)益類型，例如期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益、基于合同租金的收益和基于市場租金的收益、土地收益和建筑物收益、抵押貸款收益和自有資金收益，由于風(fēng)險(xiǎn)不同，報(bào)酬率是不盡相同的。因此，在實(shí)際估價(jià)中并不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的報(bào)酬率數(shù)值。

但這又不意味著估價(jià)師可以隨意選取報(bào)酬率。選取的報(bào)酬率必須有市場等依據(jù)，并經(jīng)得起理論推敲和進(jìn)行橫向(不同房地產(chǎn)之間)、縱向(前后不同時(shí)間之間)比較。

2.報(bào)酬率的求取方法(熟悉)

方法一：市場提取法

無限年期，利用公式Y(jié)=A/V

有限年期，利用公式

等式成立時(shí)的Y值，就是我們要求的報(bào)酬率。

采用試錯(cuò)法計(jì)算，再線性內(nèi)插

(與第二科中計(jì)算內(nèi)部收益率的方法一樣，本教材中沒有例題，故不作要求)

收益按一定比例遞增且收益期限無限時(shí)，利用公式。

方法二：累加法

報(bào)酬率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率

其中：

①投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率，是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有一定風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn)時(shí)，他必然會要求對所承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)有所補(bǔ)償，否則就不會投資。

②管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率，是指一項(xiàng)投資所要求的操勞越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔(dān)的額外管理有所補(bǔ)償。房地產(chǎn)要求的管理工作一般超過存款、證券。

③缺乏流動性補(bǔ)償率，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補(bǔ)償。房地產(chǎn)與存款、股票、債券、黃金相比，出售要困難，變現(xiàn)能力弱。

④投資帶來的優(yōu)惠率，是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資(如可以抵押貸款)，從而投資者會降低所要求的報(bào)酬率。

方法三：投資收益率排序插入法

排序插入法的操作步驟和主要內(nèi)容如下：

(1)調(diào)查、收集有關(guān)不同類型的投資及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度等資料，如各種類型的政府債券利率、銀行存款利率、公司債券利率、基金收益率、股票收益率、估價(jià)對象所在地房地產(chǎn)投資及其他投資的收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度等。

(2)將所收集的不同類型投資按風(fēng)險(xiǎn)大小排序(或根據(jù)收益率從低到高的順序排列)，制成圖表(如圖6-7)。

(3)將估價(jià)對象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置。

(4)根據(jù)估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)程度所落的位置，在圖表上找出對應(yīng)的收益率，從而求出了估價(jià)對象的報(bào)酬率。

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